父親將 自己 出資購買但登記在兒子名下的房屋出售給第三人，該房屋買賣合同對其兒子是否有效？第三人請求確認房屋歸其所有，并 要求父子二人 協助其辦理過戶登記，能否得到支持？近日，漢臺區人民法院審結了一起 房屋 所有權確 認 糾紛案 。

案情概要

2006年10月，李某海與張某簽訂《房產交易協議書》，約定將其出資購買登記在其兒子李某華名下的一套住房出售給張某，房屋價款為120600元。協議簽訂后，張某向李某海支付了房屋價款，李某海將房屋產權證原件、原始購房合同、購房發票、契稅發票等交付給張某，張某隨后便搬入該房屋居住。2011年起，李某海協助張某陸續辦理產權過戶登記相關前置手續。2013年5月，張某與李某華約定前往房產交易部門辦理過戶登記，張某繳納相關稅費后，李某華拒絕簽字確認。此后，張某就過戶登記一事與父子二人多次協商，但李某華始終不予配合。2024年10月，張某將李某父子訴至法院請求判令依法確認案涉房屋歸其所有，并判令二人協助其辦理房屋產權過戶登記手續。

法院審理

法院審理后認為， 本 案 爭議焦點在于被告李某海與原告張某簽訂的《房產交易協議書》是否合法有效。 被告李某海與李某華系父子關系，被告李某海簽訂《房產交易協議書》時向原告張某交付了案涉房屋原始購房合同、票據、房產證等原件，在《房產交易協議書》中，被告李某海也明確寫明出售房屋系自己出資購買。之后被告李某海與原告張某一起到房屋產權部門辦理過房屋過戶登記相關手續，從原告已經繳納相關稅費并成功辦理了房屋異議查詢公告等情況，可以認定原告有理由相信被告李某海有代理權限。被告李某華當庭認可 2011 年 自己 已 知曉父親 李某海將該房屋出售，房屋一直由原告 張某 實際居住。結合庭審查明事實，原告出具的證據足以證明自己 “ 有理由相信行為人具有代理權 ” 。而被告李某華未提交任何證據證明原告明知李某海無代理權 或 有過失，且在長達十幾年時間里，其未以任何方式主張權利， 因此 被告李某海與原告 張某 簽訂《房產交易協議書》的行為符合表見代理，該協議書對被告李某華發生法律效力 ， 被告李某華理應協助原告辦理房屋產權過戶登記手續 ， 故依法判決支持原告 全部 訴訟請求。

判決作出后，原被告均服判息訴，判決已生效。

法官提醒

《中華人民共和國民法典》第一百七十二條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施 代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。 < 最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》總則編若干問題的解釋第二十八條 > 規定，同時符合下列條件的，人民法院可以認定為 民法典 第一百七十二條 規定的相對人有理由相信行為人有代理權：（一）存在代理權的外觀；（二）相對人不知道行為人行為時沒有代理權，且無過失。因是否構成表見代理發生爭議的，相對人應當就無權代理符合前款第一項規定的條件承擔舉證責任；被代理人應當就相對人不符合前款第二項規定的條件承擔舉證責任 。 權利外觀是指能夠證明代理權權利外觀真實存在的、客觀的、可見的要件事實。善意相對人應承擔證明自己 “ 有理由相信行為人具有代理權 ” 的舉證責任，即應證明在客觀上是否存在令其產生合理信賴的權利外觀。表見代理作為無權代理的一種特殊形式，必須同時符合權利外觀及相對人善意兩個條件。對是否構成表見代理發生爭議的，相對人應當對權利外觀承擔舉證責任，被代理人應當就相對人不符合善意承擔舉證責任 。 法官在此 提醒大家， 在 日常交易活動中 ，買受人應盡到審慎注意義務，對簽訂合同的相對方是否為所有權人進行核實， 特別是對有代理人的情況的要審查相關手續，并與所有權人進行確認， 以免發生不必要的糾紛。

供稿：冀田甜 劉 璐

編輯：鄭 真

校對：鄭 真

審核：王 蒙

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