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4000字長文分析！

1，我們關注市場，以及在前端做買房交易，已經很多年了，所以市場的反應我們是第一時間感知到的，從實際出發，從現象看本質：我舉個成交量的例子，其實并不難。

我們在針對某一個需求去找房的時候，比如找500萬，朝陽區自住三居室，找來找去，沒房子可買，這種市場里，成交基本上就不行了。

所謂的沒房買，并不是真的沒有房子可買，而是相對還可以的房子，賣家的心理預期價格貴了很多，500萬能成交的房子，現在賣家要550萬賣，這個時候基本上就把買家的買房預期給打沒了——先不買了。

這是最直接的市場體會，當這種500萬的房子，600萬的房子，一直到1000多萬的房子，不同需求下，你發現好像都沒啥房子可買了，那就意味著成交量要很快降下來了。

當然，成交量的下降，需要一個過程，在這個過程中，有些受情緒感染較為嚴重，或者是比較著急買房的一些人，也愿意高價接盤，市場的成交價格會有小幅上升。這是短行情的市場規律，可參考這篇：

2，購房者看到無房可買，賣家預期普遍上升的情況下，會不會追買追漲呢？

我們來分析下上一輪行情，來和這次做一下對比即可。

上一輪行情發生在2020年，持續到2023年。短行情其實是從2020年10月之后，到2021年三月份左右，熱點領漲區，房價大漲30%，隨后兩三年都是補漲，調整階段。

那2020年是什么特點：

特點一，房價到了階段性低位，從2017年開始下跌，一直跌到了2019年的低位，然后持續到了2020年；

特點二，政策非常嚴，嚴格限購限貸，且貸款比例受到限制，五環內貸款上限在303萬，五環外243萬；

特點三，市場情緒相對濃厚，多數人還對房價上漲抱有預期，期待靠房子翻身，那時候很多買房，都有投資保值的想法，相對于今年即2024年有很大區別；

特點四，抵押貸款開始隱形放松，大量的抵押貸開始流入樓市；

特點五，經濟形勢不錯，類似互聯網等行業的收入都非常高，中概股大漲，對未來充滿過高預期，互聯網er買房積極；

這五個特點促成了2020年的高成交量，及后續的房價大漲。其中，黑體部分是關鍵。

而2024年是什么特點：

特點一，房價同樣是階段性低位，上半年甚至有了大跌，而這種大跌是恐慌性的，大跌背后，一方面是北京樓市處于階段性高位（2020-2023年漲起來的），一方面是是對于未來預期的極度不確定導致的；

特點二，當下北京樓市是非常寬松的政策，甚至是史上最寬松的狀態，首付比例僅有15%，貸款利率3.15%，這是前所未見的；雖然對外地人有兩年的社保限制，但影響并沒有那么大。這是客觀情況；

但各位需要認清，當前之所以有如此寬松的政策，是因為樓市的狀態比較差，所以才寬松，希望給到更寬松的貸款，和購房資格，鼓勵大家的買房積極性；

特點四，從市場情緒角度說，現在和2020年比，差了很多。2020年，很多人寧可借錢也要買房，因為覺得買了房，負了債，就踏實了，每天晚上睡覺都能聽到錢入賬的聲音；而現在，很多人買了房，更多的是擔心，房價會不會繼續跌？

特點五，收入預期極大降低，包括互聯網行業，金融行業等；且，短期并無預期好轉的跡象。

2024年這五點，和2020年的五點相比，客觀環境發生了很大的變化，從2020年的高預期，人們的高收入，期待杠桿但不可得，終于有了隱形的寬松，與低預期，低收入，不期待杠桿，給也不敢貸太多，這樣相比，房價大漲的基礎是不存在的。

2020年，在那種環境下，房價漲幅有30%，今天的這種環境下，極度保守的情況下可以保證的是，房價的漲幅至少要低于30%，這是確定的。且真要漲30%的話，大家的收入預期并不支持這么高的價格，大漲之后，大概率要大跌。這一條是相對保守的一種說法，即大家按最壞的打算，也就如此了。

3，有人說，放水，通貨膨脹。

那我就解釋一下這兩個問題。

第一，放水，關鍵點不在于字面意思，而在于，放多少水，往哪里放。

也就是說，2008年給一個四萬億的概念，和現如今化債，搞城市更新，從體量來說，是完全不一樣的，從方向來說，也是完全不一樣的，也就是說，放的水沒那么多，放的地方也不是直接進樓市。

現在能流入房地產的貨幣，都是精細化管理，不是說國家只要一放水，大家都去買房了。并不是。搞城市更新，上項目，批貸款，解決了部分就業，收入能不能因此大漲呢，當然不能了。

2008年定向給樓市放水，工人工資從30塊錢漲到了100多，翻了三四倍，現在工人工資呢？先有活干吧。先別想工資的事了。所以解決就業是第一位的。

化債那塊，主要還是針對存量風險，降風險的，別從這期待大放水，10萬億了。

第二，通貨膨脹。很多人只知道這四個字，包括經濟學畢業的，都不理解通脹，所以我一般勸人，如果你身邊有人動不動就說通貨膨脹，直接拉黑，這種人不可理喻，傻子一個。

你看看至少這四五年時間里，你身邊的什么東西漲價了？房子漲價了嗎？車漲價了嗎？日用消費品漲價了嗎？人們工資漲了嗎？

好像都沒有。那就沒有通脹。

所有關于通脹的統計都非常傻，為了忽悠人而忽悠人。你的錢，就是拿來消費的，你消費的東西都沒漲價，那你擔心什么呢？

4，我們再從數據的角度來看一下成交量和成交價的關系，結合當前的市場形勢，各位可以更清楚的了解市場。

先看網簽量。（文末我貼一個往前數據的圖）

1）北京的二手房網簽量，15000套是一個關鍵節點，高于15000套，市場熱度明顯會升高，低于15000套以至于到13000套以下，市場的成交熱度就會非常差。

而什么時候會漲價呢？連續兩個月持續有15000套以上的成交，比如，連續兩個月成交達到了17000套，即使下個月成交量降到了15000以下，價格也會漲，小行情的規律基本上都是一樣的。

（解釋一下的話也很簡單，連續兩個月有15000以上的成交量，會消化掉大部分的高性價比房源，房源相對緊張的時候，會有買家愿意付出部分溢價接盤。當連續三四個月，成交量上漲的時候，房源被消化掉更多，價格上漲所覆蓋的面積會增加，漲幅也會略微增加）

案例：2019年小陽春，3月網簽量16051，4月網簽量14438，5月網簽量13764，房價，部分熱點區域小漲

2022年小陽春的案例是一樣的，不過2022年的市場更復雜，有補漲情況出現

2）什么時候會持續漲呢？連續四個月以上，網簽量達到15000套以上，會有連續漲價情況出現。連續漲價表現就是，熱點區域漲幅會高一點，非熱點區域有機會上漲。

案例：2018年，5，6，7，8，9月高網簽量，除7月是14000多套外，別的月份都在15000套以上。那會熱點區域，出現了普漲。不少人在18年年中買房的，都高位接盤了一些。

如果網簽量單月能達到2萬套以上，且有持續的趨勢，那房價有機會大漲，且熱點區域普漲。（消化房源速度快，市場情緒濃）

案例參考，2016年，2020-2021年的網簽數據，見文末數據

簡單點記結論就是：網簽量連續兩個月超過15000套，肯定會有漲價情況出現，再持續，漲價情況會更明顯。

3）那現在是什么情況呢？

2024年，10月份，網簽量17367套，11月份18763套，不出意外的話，12月份的網簽量也差不了，肯定在15000以上，這是當前的實時成交數據決定的。

那現在的市場呢？房價在漲。

會不會大漲呢？短期不會，因為高網簽數據才持續了兩個多月，大漲需要高成交至少在四個月，或者短期2萬以上的成交，目前都沒有達到。

后續成交（網簽數據）會如何呢？這就要看真實的市場了，見文章開頭。

高網簽之后，會不會急轉直下呢？看過往經驗：2018年，持續5個月的高網簽之后，后一個月的網簽量直接掉到8800，市場后勁不足；2022年小陽春，高成交維持了不到兩個月之后，后一個月的網簽直接掉到8599套；2023年小陽春，高成交兩個月之后，網簽量直接掉到13000-12000-11000

高網簽量之后，網簽快速掉下來的事情經常發生，并不罕見，這是市場常態。持續增長的網簽量，往往背后有相對明確的利好。

5，為什么不看實時成交？實時成交當然可以看，鏈家的實時成交數據，多數人也看不懂。

其一，從趨勢來說，鏈家的成交數據跟930政策后相比，跌掉了1/3還要多，周實時成交從3400套左右跌到了2000套左右；這個數據還會繼續降，原因見文章開頭

其二，鏈家目前的實時成交，跟去年相比，是有區別的，去年是單邊收費，中介費2.7%，那個時候鏈家的市占能達到50%，即鏈家成交200套，北京總成交約在400套左右；

而今年買賣雙方各付1%，鏈家的市占增加了，大約到了60-70%，鏈家成交200套，北京總成交在280-330套左右。

看實時成交必須要知道這個變化。

綜合以上，北京的市場接下來的走勢就比較明確了，結論就是成交還會繼續降，價格會有上浮，但很難持續，等到成交變差，價格還會下降的可能。

這是客觀的分析市場，認識市場。

這樣的分析只會對大家買房或是賣房有幫助，你只有懂市場的，心里才不慌，才知道在買或賣的時候如何決策。不懂市場，天天刷一堆自媒體的喊漲言論，只會越來越焦慮，你的決策失誤，失去的就是自己的存款，為認知付費。

（完）大家幫忙轉發

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