合肥寶匯置業(yè)第二次債權(quán)人大會(huì)于2024年12月13日召開，位于合肥濱湖區(qū)環(huán)湖板塊的特大型綜合體——合肥寶能城備受社會(huì)關(guān)注。本次會(huì)議就合肥寶匯置業(yè)重整案的相關(guān)階段性工作、資產(chǎn)評估情況、債權(quán)審核情況、重整計(jì)劃草案等進(jìn)行說明及審議，其中各方針對項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值評估結(jié)果等問題爭議巨大。

一、資產(chǎn)價(jià)值超250億，被嚴(yán)重低估為69億

根據(jù)內(nèi)部人員提供的會(huì)議資料，合肥寶匯公司房產(chǎn)、土地使用權(quán)、在建工程、車輛等資產(chǎn)評估價(jià)值總額為697663.43萬元。其中，A地塊土地使用權(quán)評估價(jià)值為533847.21萬元；C地塊土地使用權(quán)評估價(jià)值為37356.32萬元，在建工程評估價(jià)值為89641.38萬元，合計(jì)126997.7萬元；B1地塊車位及未售物業(yè)評估價(jià)值為6133.43萬元；D地塊評估價(jià)值為30649.94萬元；兩臺(tái)車輛評估價(jià)值為35.15萬元。

但據(jù)知情人士透露，上述評估報(bào)告嚴(yán)重低估了合肥寶匯公司的資產(chǎn)價(jià)值，其實(shí)際價(jià)值保守估計(jì)不低于250億元。其中：

A地塊位于合肥濱湖區(qū)金斗公園南側(cè)，周邊高端住宅云集，板塊內(nèi)暫無計(jì)劃新增住宅用地，該地塊具備極高的稀缺價(jià)值。今年2月，招商以12.98億元競得同一板塊的省府西地塊，單價(jià)達(dá)到3006萬元/畝，對比之下A地塊地段更具優(yōu)勢，土地評估價(jià)理應(yīng)超過招商地塊，按照247畝的用地規(guī)模計(jì)算，A地塊的土地評估值應(yīng)該在80億元以上，但目前的評估結(jié)果僅約53億元，單價(jià)僅2161萬元/畝，嚴(yán)重低估。同時(shí)該評估結(jié)果也沒有充分考慮A地塊的未來開發(fā)價(jià)值，合肥濱湖區(qū)住宅市場一直是合肥區(qū)域標(biāo)桿，銷售量價(jià)均領(lǐng)先全市，當(dāng)前在售項(xiàng)目招商璽、越秀觀樾的住宅銷售價(jià)格已超過50000元/㎡，其中招商璽備案價(jià)50088元/㎡（含裝修），越秀觀樾備案價(jià)49187元/㎡（毛坯），首開去化均超過70%，經(jīng)營穩(wěn)定、前景良好。A地塊可售建面約41萬㎡，未來開發(fā)價(jià)值極高，可為項(xiàng)目創(chuàng)造高額收益。

C地塊位置處于合肥核心，地鐵上蓋，四面臨路，占地13萬㎡，地塊上建設(shè)45萬㎡大型地鐵上蓋商業(yè)綜合體已全部封頂，再投入10億元裝修及設(shè)備費(fèi)用，項(xiàng)目即可開業(yè)經(jīng)營，包含25萬㎡寶能環(huán)球匯購物中心、5萬㎡超五星級酒店和15萬㎡地下室，是寶能地產(chǎn)最高端的商業(yè)產(chǎn)品，定位面向合肥全市及周邊城市的超千萬人口大市場，商業(yè)消費(fèi)市場潛力巨大，價(jià)值遠(yuǎn)超合肥華潤萬象城等其他商業(yè)綜合體。C地塊購物中心對標(biāo)合肥華潤萬象城，華潤萬象城位于政務(wù)區(qū)中心區(qū)域，總建面近37萬㎡，其中購物中心經(jīng)營面積約18萬㎡，租金區(qū)間約320-380元/㎡/月（含物業(yè)費(fèi)），年?duì)I收額約7億元，若參考華潤萬象城租金收益，C地塊購物中心按照年平均租金325元/㎡/月計(jì)算，年平均經(jīng)營收入約9.67億元。C地塊酒店對標(biāo)合肥洲際酒店，洲際酒店位于合肥市政府旁，計(jì)容建筑面積6萬㎡，普通房型600-700元/晚、高級房型1000-1200元/晚，2023年全年?duì)I業(yè)收入約1.15億元，其中客房收入約8300萬，餐飲會(huì)議收入3200萬，若參考洲際酒店，C地塊酒店按照平均房費(fèi)750元/間·晚、平均入住率80%計(jì)算，預(yù)計(jì)年平均經(jīng)營收入約1.06億元（含餐飲會(huì)議收入3000萬）。因此C地塊商業(yè)綜合體（含購物中心和酒店）預(yù)計(jì)年平均經(jīng)營收入約為10.68億元，按照15倍估值水平，資產(chǎn)估值在160億元以上。評估報(bào)告嚴(yán)重低估該已封頂45萬㎡綜合體的真實(shí)價(jià)值，該45萬㎡綜合體連“土地+在建工程（已封頂）”僅評估約12.6億元。專業(yè)人士測算，該綜合體當(dāng)前現(xiàn)狀“土地+在建工程（已封頂）”的市場價(jià)值至少在80億元以上。

D地塊規(guī)劃面積約76萬㎡，地處濱湖環(huán)湖板塊核心位置，是巢湖邊最后一塊一線湖景的絕版地塊，未來將成為安徽省最高端、最前沿、最頂尖、最有特色的國際商務(wù)綜合體。據(jù)知情人士表示，對于此類資產(chǎn)的評估應(yīng)該充分考慮其核心區(qū)位、稀缺性及巨大的開發(fā)價(jià)值。初步測算，該地塊資產(chǎn)價(jià)值至少為15-20億元。

二、股東就資產(chǎn)被嚴(yán)重低估正在推進(jìn)上訴和重新評估

基于以上分析，多方均認(rèn)為合肥寶匯公司當(dāng)前的資產(chǎn)評估價(jià)格與事實(shí)嚴(yán)重不符。而資產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重低估，將直接導(dǎo)致項(xiàng)目重整后的償債率偏低，首先傷害的就是債權(quán)人及背后廣大投資者的利益，同時(shí)股東方的利益也將嚴(yán)重受損。

目前，合肥寶匯公司的股東方已提出異議，絕不認(rèn)同評估公司的評估結(jié)果，差距近200億，對此評估公司已回復(fù)，言辭仍在推脫。同時(shí)，股東方正在推動(dòng)向法院提起訴訟，反映有人意圖聯(lián)手侵吞250億元資產(chǎn)的事實(shí)。此外，股東方已選擇最好的評估公司，將對合肥寶匯公司的資產(chǎn)進(jìn)行全面重新評估。涉及違法違紀(jì)問題，正在向有關(guān)方面反映。

三、北京城房重整草案存在嚴(yán)重問題

值得關(guān)注的是，除了上述資產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重低估的問題，本案重整投資人北京城房與中鐵置業(yè)聯(lián)合體提交的重整計(jì)劃草案（尚未完成表決）同時(shí)存在其他諸多問題。

一是主體資格存在嚴(yán)重瑕疵。重整草案中，“由中鐵置業(yè)集團(tuán)上海投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)或引入全國一線品牌代建”、“中鐵置業(yè)集團(tuán)上海投資發(fā)展有限公司不承擔(dān)項(xiàng)目的投資、融資、擔(dān)保等義務(wù)，亦不承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任”的表述，引發(fā)了廣泛猜測。有觀點(diǎn)認(rèn)為，中鐵置業(yè)在遴選階段為聯(lián)合體加持了國企光環(huán)，如今卻可借此條款全身而退，已悄然淡出了投資人身份。而明明早已被取消重整投資人資格的民生信托，卻赫然出現(xiàn)在此次北京城房重整草案的投資人名單中，且持股比例高達(dá)49%。換言之，合肥寶匯置業(yè)的重整投資人實(shí)質(zhì)上已變成北京城房+民生信托，而民生信托又未在草案上加蓋公章，這樣的聯(lián)合體是否仍符合重整投資人招募的條件？

二是償債資金難以落實(shí)到位。北京城房方案僅承諾出資2.5億元，其中1億元（含2000萬元報(bào)名保證金）在法院裁定重整計(jì)劃之日起15日內(nèi)支付，1.5億元在完全獲取合肥寶匯公司100%股權(quán)并完全接管公司財(cái)產(chǎn)后15日內(nèi)支付，另外引進(jìn)共益?zhèn)Y金13億元。同時(shí)方案承諾，在A地塊取得施工許可證之日起1個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金償債8.5億元，其中包括10%的優(yōu)先債權(quán)、100%的稅款債權(quán)、100%的小額普通債權(quán)和約3%的其他普通債權(quán)，剩余90%的優(yōu)先債權(quán)在6年內(nèi)償清。也就是說，除去自有資金，北京城房承諾用于償債的8.5億元中，至少有6億元要來源于共益?zhèn)Y金。但按照規(guī)定，共益?zhèn)Y金不可能用于償還存量債權(quán)，僅能用于支付工程款，同時(shí)方案也并未明確共益?zhèn)顿Y人、未出具意向函。清楚合肥寶能城的人都知道，項(xiàng)目之所以推進(jìn)困難，重要原因之一就是A地塊住宅預(yù)售與超高層商辦物業(yè)的建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行了捆綁，而北京城房的方案中沒有提出任何具體的解決方案，A地塊何時(shí)取得施工許可證、政府是否會(huì)同意預(yù)售，這些全部都是未知數(shù)?；谶@些因素，股東方和部分債權(quán)人認(rèn)為，北京城房的方案不僅保障不了前10%優(yōu)先債權(quán)的資金來源和具體清償時(shí)間，剩余90%更是難以落實(shí)。

三是方案償債率低，償債周期長。北京城房方案的償債金額上限為51.7億元，其中還包含了破產(chǎn)費(fèi)用和管理人報(bào)酬，優(yōu)先債權(quán)清償率僅為59%，普通債權(quán)清償率更是低至3%，且若償債金額超過上限，清償率還會(huì)進(jìn)一步降低，同時(shí)償債周期長達(dá)六年。

四是企業(yè)實(shí)力弱，且無落地經(jīng)營方案。根據(jù)網(wǎng)上公開查詢的資料，北京城房公司實(shí)繳資本僅9600萬元，僅在亳州和滁州等四五線城市操盤過項(xiàng)目，沒有一二線城市操盤大型綜合類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，而中鐵置業(yè)不投資、不承擔(dān)責(zé)任、甚至不代建，新入局的民生信托早已被托管，無資金無實(shí)力。同時(shí)，北京城房的重整草案中關(guān)于項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營方案顯得極為簡陋，不足一頁紙，對每個(gè)具體地塊的開發(fā)都一筆帶過，缺乏實(shí)際開發(fā)內(nèi)容和落地性。綜上，很難讓人相信北京城房能接盤合肥寶能城這樣規(guī)模巨大、業(yè)態(tài)豐富的項(xiàng)目。

四、托吉斯重整草案遠(yuǎn)優(yōu)于北京城房方案

據(jù)了解，本次債權(quán)人大會(huì)上，股東方透露了作為第二備選人的深圳托吉斯物聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司的重整方案。債權(quán)人通過對比，發(fā)現(xiàn)深圳托吉斯物聯(lián)的方案優(yōu)勢更為明顯。

首先，在資金實(shí)力方面，托吉斯展現(xiàn)出了雄厚的實(shí)力，其實(shí)繳資本高達(dá)20億元，并在深圳等一線城市擁有超過300萬平方米的綜合體項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。此外，托吉斯還提供了近3億元的存款證明，并成功找到了東方資產(chǎn)作為共益?zhèn)庀蛲顿Y人。

其次，在償債能力和償債周期方面，托吉斯承諾的保底總償債金額為54.82億元，若考慮超額償債金額（住宅溢價(jià)部分的70%+自持物業(yè)前10年經(jīng)營收入的70%），預(yù)計(jì)最高可實(shí)現(xiàn)超額清償債務(wù)21億元，兩者合計(jì)高達(dá)75.82億元，優(yōu)先債權(quán)清償率達(dá)到100%，普通債權(quán)清償率達(dá)到14%，清償周期為5年。

最后，在開發(fā)運(yùn)營方案方面，托吉斯的方案也更具落地性，其開發(fā)運(yùn)營方案詳細(xì)全面，涵蓋了各地塊各產(chǎn)品的開發(fā)計(jì)劃、貨值測算及資金分配計(jì)劃等內(nèi)容，并承諾兌現(xiàn)合肥寶匯與政府之間的承諾，繼續(xù)完成D地塊開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營。

由此我們不難得到一個(gè)初步的結(jié)論：托吉斯方案從資金實(shí)力、償債能力和償債周期以及開發(fā)運(yùn)營方案等多個(gè)方面均展現(xiàn)出了明顯的優(yōu)勢，優(yōu)于北京城房方案。

五、股東全力推進(jìn)化債，化債目標(biāo)200億

據(jù)了解，寶能集團(tuán)一直在積極化債，將投入最大力度，與相關(guān)方真誠合作，通過合肥寶能城項(xiàng)目化債200億元，最大程度保障所有債權(quán)人的利益，承擔(dān)良心企業(yè)的社會(huì)責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，其訴求是完全合理的，理應(yīng)得到支持。

當(dāng)前合肥寶匯置業(yè)重整案已進(jìn)入重整草案表決階段，股東方（深圳市寶能企業(yè)管理有限公司、安徽寶能置地有限公司）已明確否決北京城房方案，并已于12月19日在合肥市公證處的公證下，將其反對票結(jié)果送達(dá)至管理人中銀（合肥）律師事務(wù)所，律所相關(guān)人員已在接收件上簽字確認(rèn)，全部存檔，全程錄像。

合肥寶匯置業(yè)重整草案的表決結(jié)果關(guān)系到所有債權(quán)人、債務(wù)人和股東方的利益，每一個(gè)影響各方利益的因素都應(yīng)該經(jīng)得起反復(fù)推敲和驗(yàn)證。希望在政府和法院的監(jiān)督指導(dǎo)下，各方共同努力，推動(dòng)項(xiàng)目破繭重生，各方利益能夠真正得到有效維護(hù)。