賣家明確在購房合同中

承諾客廳無承重梁

沒想到買家在交付后裝修時

卻發現吊頂里“藏”著承重梁

這種情況有權要求賠償嗎

上海市浦東新區人民法院

（以下簡稱浦東法院）

就審理了這樣一起

房屋買賣合同糾紛案件

讓買方不可承受的“承重梁”

2023年3月，張女士及其幼子與李先生夫妻簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定李先生夫妻向張女士母子出售上海市浦東南路某處房屋。

《買賣合同》約定，如李先生一方未按約履行，逾期超過15日則視為根本性違約，張女士一方有權單方解除合同，李先生一方應退還張女士一方已收全部房價款并支付相當于總房價款20%的違約金。

同日，雙方另簽訂一份《補充協議》，約定系爭房屋成交價為570萬元，李先生承諾該房屋客廳里無承重梁存在。

簽約后，張女士向李先生夫妻支付了購房款570萬元，雙方辦理了產權變更過戶手續，張女士母子于2023年5月取得不動產權證。

然而，2023年7月初，張女士在裝修房屋時，發現客廳靠近次臥的位置有一根橫跨房屋的承重梁，于是聯系購房中介，與賣方就賠償事宜進行協商。因協商未成，故以賣方違約為由訴至浦東法院，要求李先生二人支付違約賠償114萬元及律師費用8000元。

張女士認為

房屋有無承重梁會影響客廳高度，是其考慮是否購買該房屋的重要因素。自己曾多次詢問李先生夫妻，但對方故意隱瞞真實情況，違反合同約定。

李先生夫妻辯稱

自己于2006年購入系爭房屋并裝修，居住使用十幾年，原來的客廳全部進行吊頂，故對承重梁的情況不知情。張女士已取得系爭房屋產權并實際入住，合同履行完畢。而且，承重梁位于客廳天花板約三分之一處，其余三分之二均正常吊頂，不影響使用，張女士并無任何損失。

法院裁判：

酌情判令被告賠償

浦東法院經審理后認為，被告李先生夫妻在出售房屋時，確實向原告張女士母子作出“客廳里面房屋無承重梁存在”的承諾，內容有違客觀事實，理應承擔違約責任。

《補充協議》雖然就違約責任作出約定，但賠償總價款20%的違約金的前提是買方行使單方解除權。審理中，買方并未主張解除合同，故難以直接適用該條款。

鑒于客廳承重梁客觀上影響房屋層高，導致使用價值貶損，根據一般人的生活常識和居住習慣，法院最終酌情判令李先生夫妻賠償張女士母子5.7萬元。張女士主張的律師費損失，缺乏依據，法院不予支持。

判決后，雙方均未上訴。

二手房交易“避坑”提示

浦東法院民事審判庭法官陳裕國表示，相比期房，二手房更具有“所見即所得”的優勢。但正如本案中張女士對客廳無承重梁有要求，因個人需求不同，房屋質量、學區、裝修、周邊環境等均可能是影響購房者是否購買的重要因素，買賣雙方也可能因此產生糾紛。

一、二手房交易應簽訂規范合同

購房者應盡量明確自己的購房需求，如有學區名額、房屋結構等特殊需求，應與賣方溝通協商，將相關因素加入購房合同中。同時，對于交易金額、交易周期、產證辦理、違約責任等重要條件，也盡量在合同中予以規范。本案中，張女士正是通過將自身需求納入合同條款內容，在發現“貨不對板”后，方能以對方違約為由，尋求法律救濟。

二、二手房交易應堅持誠實信用原則

誠實信用原則是確保二手房交易順利進行的基礎，也是雙方權益的保障。作為賣方，應當如實告知房屋的真實狀況，包括但不限于房屋結構、產權歸屬、抵押情況等問題，尤其對于買方的個人重要需求，不應為了賣出房屋而作隱瞞。本案中，李先生在合同內作出了與實際情況相悖的承諾，客觀上影響了買家的購房決策，也影響了房屋的使用價值，因此最終法院判決賣家酌情賠償。

三、買房遇坑該如何尋求救濟

二手房交易中，如發現房屋存在不符合合同約定的情形，或者對方違約，應保留好各種溝通記錄、鑒定報告、購房合同、交易憑證等，通過多種途徑積極維權。可以通過購房中介，積極與對方協商解決方案；如協調不成，可以尋求司法途徑維護自身合法權益、確保交易公平公正。

法條鏈接

一、《中華人民共和國民法典》

第五百八十四條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

二、《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百六十四條　被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。

圖片來源于網絡

線索來源丨民事審判庭

本文作者丨楊泓藝

責任編輯丨陳衛鋒

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