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問答409期

問答不間斷，房哥周五見，中午12點，直播間開門，滿城都是16000+，西安房價漲不動了嗎？

問：萬象城生命之樹能拉一把華潤悅府的房價嗎？

答：西安人最近去萬象城，吐槽水果貴，排隊打卡廁所874，秦始皇潑了油120塊的面，大人糖門口排隊等，成為流量密碼，唯獨沒有生命之樹爆火對華潤悅府、悅璽房價影響的討論。

也不意外，畢竟大型商業綜合體對房價的直接帶動，在西安并沒有案例，此前的熙地港，大融城，后來的宜家薈聚，現在的萬象城，更多扮演的是區域地標的角色，商業的繁華還會有堵車，人聲嘈雜的擔心，在住宅旁有利有弊。

對于悅府，悅璽而言，核心的價值是買的早，在西安城南最核心的腹地，有地鐵，有商業，又是曲江新房斷供的區域，搖號買到大平層，萬象城規劃一直有，對房價的溢價已經兌現過了，和地鐵同理，錦上添花的作用更多。

核心還是看地段，產品以及價格，悅府，悅璽屬于當年的限價盤，雖然大面積多，但改善定位，并非豪宅，二手房想要在4萬+以上沖擊，會面臨豪宅新房分流，以及總價太高，流通受限的困擾。

總結，買的早不虧，好地段，好產品，萬象城錦上添花，并非房價加速包！

問：賣了西派樘樾入手科技路金茂府合適嗎？

答：屬實是和尚把經念歪了，雖然隔了一條科技路，看似距離不遠，但一邊是軟件新城，一邊是雁塔工業園區，地價，房價，受眾，配套含金量是為完全不同的。

西派樘樾屬于軟件新城腹地，周邊城市面貌規整，十九小，四初高新系學校，產業園，云吧，中海，天谷，招商等住宅小區都已兌現。

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西派本身也是改善社區，172㎡起步的大戶型為主，小區的交付呈現也不錯，如果非說有差距，就是非四代住宅，放在高新，樘樾都算一梯隊里的改善小區。

科技路金茂府定位改善，但呈現確實偏豪宅，地庫，會所，景觀，戶型的素質都很高，金茂又是西安交付穩定的代表，產品上無懈可擊。

地段上短板還是明顯的，地處雁塔工業園區，周邊短期城市面貌不佳，商業，醫院，學校等配套有限，雖然產品好價格也更低，但地段短板明顯。

所以，置換不合適，除非你都喜歡，各買一套！

問：高新上班剛需，自住需求，保利云谷和著怎么樣？

答：不是所有人都適合云谷和著，但總有一部分人適合，比如軟件新城上班的，比如就看重戶型，小區環境，價格，對周邊配套不在意的，17000+夠不到高新，備選灃東的。

云谷和著的最大賣點是價格和戶型，四代住宅超大的贈送，有小天瓚的稱呼，社區內的景觀，架空層等在同價位里也是升標的，其次是位置，緊鄰保利天匯，公共配套上與軟件新城是通的。

但位置屬于灃東，規劃高新一中灃東中學分校，其余規劃未知，目測還是以住宅為主，有一點在科技路買金茂府的意思，地段不夠，產品，價格頂上。

對于買這里自住的，想清楚優劣勢能否接受，同樣價位目前二手房有房，高新的玫瑰公館，龍城銘園，中鐵繽紛南郡這些，有地段但房子老，配套又齊全。

到底想要什么，決定買不買，答案每個人并不相同哈！

問：為娃上學買高新CID113㎡書包房，短期是虧還是賺？

答：一個前后矛盾的問題，既然是為娃上學的自住，又過分關心投資的賺與賠，到底上學是幌子，還是投資是目的。

如果以上學的角度，看重31小，11初，愿意和高新CID共成長，那么113㎡，25000+左右的單價，算是區域內的低門檻，總價越低，對應后期的持有成本越低，那就安心上學，等用完學區后再看市場，現在操心沒有用。

如果是投資為目的，無疑是買貴了，周邊學區二手房村存量很大，碧桂園，中天，中海，招商，中建，越秀大量上市后，相互壓價是必然的，且學區范圍還在擴大，新建學校即將掛牌，新房不斷供應的現狀還在。

現在的高新CID核心矛盾是價格沒梯度，同時供大于求，優質的學區房相比沒有頭部學區的西太路東，處境會稍好一些，但入手價格高，區域兌現時間長，新房背刺二手房，供應不斷的現狀沒有根本改變。

短期算上持有成本，著急賣是要虧的，長期的看西安整體房價漲幅，目前的CID學區房跑不出獨立行情，分流備選太多，比如高新第四學校，逸翠園中學，高新三初等。

問：綠城鄰居，預算有限，北郊地鐵沿線怎么選？

答：經開范圍，新房只有高鐵新城，由于地鐵覆蓋的范圍很有限，重點可關注14號西安渭河南附近，比如綠城江語云庭，白樺林隱，其次是4號線元朔路站周邊，經發和欣多升兩家開發商在這里新拿地了。

至于2號線，更多則是二手房，選擇也很多樣，預算有限可在匯通太古城、首創漫香郡、旭景清園三選一，鳳城十路地鐵口，或者紅會醫院北區附近，碧桂園文景府、白樺林溪的高層。

經開整體的房價不是太高，二手房14000+到20000+不等，集中在鳳城五路到十一路，新房16000+到19000+，集中在尚稷路上，包括綠城春鳴里。

問：買了中鐵閱唐府143㎡，算虧嗎？

答：以5號樓為例，24723元/㎡的備案價，面積143㎡，2T2，370萬左右總價，放在西安不算便宜，但在曲江也不算貴，畢竟中鐵閱唐府周邊新房幾乎沒有，僅此一家。

小區最大賣點就是地處曲江一期腹地，周邊學校，商業，地鐵齊全，且無新房供應，對于早些年買中海御湖，觀園，龍湖紫都城面積太小，想要置換的，就地換房，沒有壓力。

不足在于小區很小，約31畝，1棟高層、2棟小高層、2棟洋房，總戶數210戶，面積143㎡、178㎡、192㎡，高層臨路在南，洋房在北，南高北低，低層的采光一般。

開發商是央企，但不算出名，此前有中鐵繽紛南郡、中鐵西安中心、中鐵琉森水岸，過往發揮不算穩定，但閱唐府這次園林景觀，大門、下沉式庭院、架空層等展示效果還是很好的，期待交付實景。

問：金泰新理城學區是什么，怎么會比繽紛南郡更好？

答：學區范圍，金泰對應高新十七小，以及高新第四學校，前者是第四小學的智信分校，后者是高新一中初中部的丈八校區，繽紛南郡為高新五小，高新三中。

從成立時間上，繽紛南郡的學校時間更長，但偏向于普通公辦，金泰尤其是高新四校，這兩年很熱，對應的金泰，保利，萬科的學區房價格一直很高，高新一中招牌的吸引力還是很強的。

體現在二手房價格上也非常明顯，金泰新理城掛牌均價穩定在25000+，三室為主，小面積，大面積都有。

中鐵繽紛南郡掛牌均價均價為21300+，但差價很大，小面積兩室16800+，大面積三室稍高一些，小區賣房的很多。

居住環境上，中鐵位置不錯，但房齡更老，小區環境，戶型更舊，金泰剛剛交房，小區環境更佳，戶型更加主流，關鍵有小面積三室，總價可控的同時，三口之家也夠住。

問：21年搖號買了中海長安府，沒貸款，能否抗通脹？

答：只能說當年是個新房都搖號，大家被情緒帶動，認為不買就要漲，買了一定漲，我們總結過當年的萬人搖，大多數都是虧了，但沒貸款還是好，起碼總的成本低，沒有貸款的持有成本。

中海長安府本身，地處學府大街，非長安的核心位置，周邊高校為主，人氣較少，配套有限，賣點是中海當年的價格，以及交付品質不錯，和金茂府一樣，是附近優質小區的代表，但前提是長安范圍。

目前二手房掛牌均價穩定在21000+左右，在長安范圍已經是頭部，壓力也比較大，除了區域內網紅萬科城二手分流外，目前西部大道，高新三期，軟件新城，這個價位都有新房。

當年入手價格低，如今成交慢，但價格已漲起來，也算抗通脹，長期看還是擇機出手，置換更好的區域。

問：經開第一學校學區房佳家花園，7600元/㎡能下手嗎？

答：掛牌均價11225元/㎡，成交7開頭，說明房東都想的很明白，趕緊跑，早賣早安心，還好是經開一校轉公劃學區了，要是此前，這種塔樓，大高層，老房子，誰會買。

價格確實不算貴，小面積挺多，但不少樓棟臨著北二環，噪音明顯，基本生活配套都齊全，旁邊海璟臺北灣各類底商發達，距離學校也就500米，作為學區房，接送也方便。

經開第一學校算城北的頭部學校，南北小區生源有差異，師資，教學相同，南區由于海璟臺北灣和周邊老小區的存在，售價更低，小面積上學性價比更高，新一點的只有城市錦上一家，均價19000+左右。

但想清楚，能賣7600元/㎡說明保值增值困難，后期收租或更低價轉手是大概率。

問：港務區中鐵建西派璟悅，自住143㎡能保值嗎，高新陸港學區穩嗎？

答：歐亞大道確實港務區的分界線，西側奧體板塊，房價高，界面好，配套全，學校好，東側政經板塊，有華南城市場，有村子未拆，賣相和價格都弱一些。

西派璟悅價格18500+左右，放在當下不算低，又是大戶型為主的改善社區，核心賣點為北側14號線地鐵口，奧體中央公園么，樓下師大陸港學校，附近融創時代奧城，中冶奧體云璟都已交房。

不利因素在于南側華南城交易中心，以及較高的價格，總價，作為自住，房子不錯，四代住宅，改善社區，生活配套都全，保值短期有壓力，港務均價目前在16000+左右，也漲不起來。

高新陸港初中的學區今年是首次跨過歐亞大道向東，算是突然的利好，不像鐵一中陸港那么緊俏，能否穩定有待觀察，一般劃進去不容易，劃出去業主更不答應。

【樓盤點評】

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作者：Kikyo

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