年終大劇，好戲連臺。

12月17日，番禺連拍出四宗宅地。一宗，是位于番禺廣場的中銀大廈南側地塊，綠城以總價5.08億元拿下，折合樓面價約1.7萬/㎡。

另外三宗花落萬科，均位于南站商務區，總占地超19萬㎡，總價28.8億，樓面價1.1-1.3萬/㎡。

此次土拍的兩大贏家——綠城和萬科，都是房地產行業的佼佼者。萬科更是四年后回歸土拍市場拿地。

萬科此次競得的樓面價為1.1-1.3萬元/㎡，扣除配建后，樓面價在2.6萬/㎡左右，加上36班九年制學校+使用率120%新規產品，足以撼動周邊其他住宅。

萬科在老黃埔的代表作是萬科城市之光，該項目讓老黃埔紅極一時，是當時新廣選擇老黃埔還是番禺北的競品之一，也因此引起了網友口水戰。

萬科目前在售的項目，基本是舊改項目或廣信資產包的項目。此次在番禺北拿地，對老黃埔來說，是反噬還是助攻？

從位置來看，萬科拿下的三宗地塊位于廣州南站旁，與廣州南站直線距離約1公里，地理位置優越，交通便捷。對面即是在建中的廣州足球公園，項目與南站之間，是萬科世博匯、榮耀廣場、李錦記大廈等商務區。

萬科此次重倉南站，無疑將為該區域的樓市注入新的活力，對南站乃至整個番禺的樓市都具有風向標意義。

根據相關消息，萬科之前進行過相關的市場調研，在產品設計和市場定位上會更加注重滿足剛需和剛改群體的需求。

結合市場分析，可以推測萬科南站新盤可能會主打中小戶型，這種策略有助于降低購房門檻，吸引更多的首次購房者和剛改購房者。

相對于定價策略失誤的城投領南府，由于項目初期定價較高，與市場需求脫節。即便后期進行了降價調整，但市場預期已經改變，降價效果并不明顯。

萬科重倉南站，無疑是看中了這里未來的發展潛力。

然而，要改變南站樓市難賣的命運，并非易事。萬科需要在產品創新及營銷策略等方面持續發力，只有這樣，萬科才能在南站這個區域站得住腳。

在萬科新規產品到來之前，我們先來看看南站四兄弟，價格主要集中在2.5-5.5萬/㎡之間，滿足不同購房者的需求。

新鴻基峻鑾（3.5-5.5萬/㎡）

項目分商業和住宅兩部分開發，體量86萬㎡，其中商業綜合體廣州環球貿易廣場在南站兩側，住宅部分則在南站南邊。

項目規劃14棟住宅樓，在售95-162㎡三四房，偏剛改、改善。教育是一個短板，僅配建1所12班幼兒園。

城投領南府（2.8-3.5萬/㎡起）

項目和廣州南站直線距離約1.1km，距離地鐵2號線/7號線石壁站約800米。項目規劃12棟住宅樓，在售98-143㎡三四房。

城投領南府2022年4月開盤至今，銷售一般，當前在售價格對比開盤期已有明顯降幅，后續隨著越秀星寰的清盤，領南府有望迎來被分散的客源。

越秀星寰TOD（3-3.2萬/㎡）

項目規劃13棟住宅，在售約112-115㎡三房。項目有地鐵、有商業，自身配建1所18班幼兒園。

項目位于長隆和南站之間，距離地鐵7號線謝村站約300米，城市面貌相對好一點。廣州足球公園有望為片區發展提供強大的縱深支撐。

品秀星瀚TOD（平層2.5-4萬/㎡，復式3.7-4.3萬/㎡）

項目有平層和復式，平層在售86-112㎡二至四房。項目外圍相對荒涼，缺乏商業配套，學校為九年一貫制廣外附。

這個盤分南北兩區開發，南區16棟住宅，樓下就是地鐵22號線陳頭崗站；北區5棟住宅，因為超高層+遠離地鐵，上車門檻要低點。