12月18日，“2024贏商網(wǎng)大會(huì)暨『贏商網(wǎng)百強(qiáng)榜』研究成果發(fā)布”在上海舉辦。

由贏商網(wǎng)聯(lián)合中城研究院發(fā)起的『贏商網(wǎng)百強(qiáng)榜』正式發(fā)布：包含零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)榜單、購物中心榜單、品牌榜單 （） ，本篇為“2024年度零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP100”。

社零總額增速放緩、消費(fèi)者持續(xù)分層，“第四消費(fèi)時(shí)代”、“基本款”、“實(shí)用主義”……“謹(jǐn)慎”為主旋律的2024年，消費(fèi)市場(chǎng)熱度平淡。這無疑對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的差異化競爭力提出更高的要求，有能力者采用各種策略，穩(wěn)固商場(chǎng)客流基礎(chǔ)，以時(shí)間換空間，進(jìn)而穿越周期。

而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的正式上市，正式宣告國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)打通“投融管退”全鏈條，與美國、新加坡、日本等成熟市場(chǎng)接軌，中國商業(yè)地產(chǎn)正式迎來“資管時(shí)代”。

于中國投資者而言，這是一次重新認(rèn)識(shí)購物中心的機(jī)會(huì)。它不再只是日常消費(fèi)的場(chǎng)景、城市不可或缺的公共空間；它還是有價(jià)值的投資標(biāo)的，背后有著區(qū)位條件、競爭情況、運(yùn)營邏輯等多個(gè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)關(guān)鍵指標(biāo)。

資本倒逼之下，購物中心的合規(guī)性、信息披露透明度、持續(xù)經(jīng)營的能力，都得到極大的提升。敬畏市場(chǎng)、勤勉盡責(zé)，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的長期主義之路。

經(jīng)營，不只是謀一時(shí)之利，更是在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)中，堅(jiān)守初心，追求長期價(jià)值的創(chuàng)造。只有深耕于經(jīng)營之道，才能在時(shí)間的長河中，鑄就不朽的基業(yè)。這些新變化和長期主義一一呈現(xiàn)在贏商網(wǎng)聯(lián)合中城研究院共同發(fā)布《2024年度零售商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP100》榜單中。

榜單測(cè)評(píng)維度主要包括（上下滑動(dòng)可見）：
1）規(guī)模性指標(biāo)：通過已開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、體量等體現(xiàn)企業(yè)規(guī)模

2）成長/潛力性指標(biāo)：通過近年開業(yè)量、未來籌開量等反映企業(yè)的增長潛力

3）金融創(chuàng)新能力指標(biāo)：發(fā)行相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品體現(xiàn)金融創(chuàng)新能力

4）運(yùn)營能力指標(biāo)：通過項(xiàng)目出租率、客流情況反映企業(yè)的運(yùn)營能力

5）招商能力指標(biāo)：通過項(xiàng)目引入不同級(jí)別的品牌反映招商能力

6）區(qū)位價(jià)值指標(biāo)：通過項(xiàng)目進(jìn)駐不同商業(yè)線級(jí)城市，不同級(jí)別商圈等反映區(qū)位價(jià)值

01

頭部規(guī)模企業(yè)

目前，中國購物中心行業(yè)的行業(yè)集中度持續(xù)提升。截至2024年12月13日，中國購物中心規(guī)模CR5為22.11%。2011年至2020年，中國購物中心CR5企業(yè)存量份額保持在15-20%區(qū)間。

如果從數(shù)量角度來看，更為直觀。運(yùn)營著1個(gè)3萬方以上項(xiàng)目的企業(yè)有3077個(gè)，但運(yùn)營≥20個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)只有52個(gè)，比例十分懸殊。

因此，頭部規(guī)模企業(yè)的動(dòng)態(tài)，行業(yè)示范效應(yīng)十分明顯，是觀察行業(yè)景氣程度的最佳窗口。

01

華潤萬象生活：上市四年，商管業(yè)務(wù)領(lǐng)先示范效應(yīng)明顯

今年，是華潤萬象生活上市4周年，也是萬象商業(yè)發(fā)展的第20個(gè)年頭。預(yù)計(jì)到年底，在營項(xiàng)目超過120個(gè)。

面對(duì)今年市場(chǎng)的波動(dòng)與消費(fèi)者需求的快速變化，華潤萬象生活憑借穩(wěn)健的經(jīng)營能力，商管業(yè)務(wù)逆勢(shì)擴(kuò)張發(fā)展迅猛，商業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2024年上半年購物中心商管業(yè)務(wù)營收達(dá)到18.9億元，2022年同期僅為11.73億元，年均增幅超過20%。

業(yè)績突出背后，是商管業(yè)務(wù)打造的全產(chǎn)品線競爭壁壘，逐漸在市場(chǎng)形成“領(lǐng)先”優(yōu)勢(shì)。放眼國內(nèi)，華潤萬象生活是唯一在重奢、中高端、非標(biāo)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)規(guī)模化布局的企業(yè)，且深耕每一產(chǎn)品線領(lǐng)域。

重奢場(chǎng)：順周期第一，逆周期逆市增長

截止2024年12月9日，加上新開業(yè)的西安萬象城，華潤萬象生活在營重奢場(chǎng)達(dá)到14座，重奢場(chǎng)數(shù)量上穩(wěn)居行業(yè)第一。2024年上半年面對(duì)國內(nèi)奢侈品消費(fèi)整體放緩趨勢(shì)下，華潤萬象生活的重奢購物中心零售額仍然實(shí)現(xiàn)了9.6%的逆勢(shì)增長，極大地提振了市場(chǎng)對(duì)高端消費(fèi)的信心。

中高端場(chǎng)：業(yè)績良好，整體優(yōu)于行業(yè)水平

華潤萬象生活在營項(xiàng)目今年上半年實(shí)現(xiàn)租金坪效同比增長2.9%，46個(gè)項(xiàng)目零售額位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)榜首，85個(gè)項(xiàng)目躋身前三，彰顯強(qiáng)勁市場(chǎng)地位。這樣的業(yè)績表現(xiàn)，得益于其高效的商管能力。

聚焦出租率、品牌級(jí)次等關(guān)鍵指標(biāo)，截至2024年第三季度，旗下非重奢場(chǎng)平均出租率維持93.44%，高于27城優(yōu)質(zhì)mall平均水平三個(gè)百分點(diǎn)；商場(chǎng)進(jìn)駐品牌級(jí)次，華潤萬象生活旗下非重奢場(chǎng)S級(jí)/A級(jí)/B級(jí)品牌占比0.3%/26.84%/39.73%，顯著優(yōu)于全國購物中心均值0.09%/15.17%/29%。

非標(biāo)：創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)，新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)

除了西安萬象城外，華潤萬象生活在2024年度還相繼推出了義烏天地、紹興天地和深圳大運(yùn)天地三座創(chuàng)新產(chǎn)品，充分展現(xiàn)其在非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品領(lǐng)域的持續(xù)創(chuàng)新能力。

02

珠海萬達(dá)商管：管理超500個(gè)項(xiàng)目，毫無疑問規(guī)模第一

截至2024年底，珠海萬達(dá)商管管理著超過500個(gè)購物中心，規(guī)模龐大，數(shù)量占全國在營購物中心比例約為8.37%。其也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在中國大陸所有省份全覆蓋的企業(yè)，廣泛地分布在各個(gè)線級(jí)城市。

從客流水平來看，萬達(dá)廣場(chǎng)客流遠(yuǎn)超全國平均水平，與品牌的綁定深度仍在不斷提升。

而其區(qū)域縱深布局呈現(xiàn)出不同的選址特征。總體來看，越下沉的區(qū)域，萬達(dá)越擁有強(qiáng)勢(shì)話語權(quán)。另一方面，由規(guī)模化擴(kuò)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的內(nèi)生增長，品牌招商提質(zhì)提效是關(guān)鍵。

商業(yè)一線城市：

在非傳統(tǒng)核心區(qū)域，集中增長

據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計(jì)，12.33%的萬達(dá)廣場(chǎng)落位商業(yè)一線城市。以廣深為例，萬達(dá)進(jìn)入廣州后，并沒有進(jìn)駐天河、海珠、越秀等傳統(tǒng)的核心區(qū)域，而是落位在彼時(shí)尚處新興發(fā)展階段的白云區(qū)白云公園地段，而后進(jìn)軍增城、南沙等遠(yuǎn)郊。在深圳，萬達(dá)廣場(chǎng)則避開了羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)等傳統(tǒng)商業(yè)重地，而進(jìn)駐增長中的核心區(qū)域。

商業(yè)二、三線城市：

圍繞中心片區(qū)，重點(diǎn)拓展

商業(yè)四、五線城市：

更具話語權(quán)，占成熟商圈

商業(yè)四、五線城市是萬達(dá)后期重點(diǎn)布局的城市，當(dāng)下仍存在較大市場(chǎng)空白。選取樣本數(shù)據(jù)較多的華東區(qū)，可以明顯看到，萬達(dá)在下沉市場(chǎng)的選址上擁有更多話語權(quán)，萬達(dá)廣場(chǎng)集中在商業(yè)最發(fā)達(dá)的成熟商圈。下沉市場(chǎng)的商業(yè)市場(chǎng)容量較小，多數(shù)城市只能容納一到兩個(gè)成熟商圈，而萬達(dá)則以先發(fā)優(yōu)勢(shì)占據(jù)此類區(qū)域；同時(shí)當(dāng)?shù)卣畬?duì)萬達(dá)認(rèn)可度高。

03

龍湖商業(yè)：資產(chǎn)規(guī)模與質(zhì)量齊高，將進(jìn)入百mall時(shí)代

2024上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入131億元，同比增長7.6%。收入主要來自商場(chǎng)，近三年龍湖的商場(chǎng)收入占運(yùn)營業(yè)務(wù)之比都在77%以上。截至2024年6月底，已開業(yè)91座商場(chǎng)的整體出租率為96%，合作品牌超6800家，戰(zhàn)略品牌數(shù)超400家，商場(chǎng)保持穩(wěn)定經(jīng)營。

隨著商業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，龍湖商業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)不斷擴(kuò)充，已經(jīng)包含MALL、Mall+街區(qū)、純街區(qū)等多元類型，龍湖對(duì)于購物中心業(yè)務(wù)條線也在不斷調(diào)改升級(jí)：通過清晰的產(chǎn)品分級(jí)策略，推動(dòng)存量頭部項(xiàng)目改造。

產(chǎn)品線分級(jí)迭代，

升級(jí)“一店一策”運(yùn)營思路

在全面考慮項(xiàng)目所在市場(chǎng)情況、客群需求、產(chǎn)品空間特色等基礎(chǔ)上，龍湖商業(yè)通過“城市級(jí)、區(qū)域級(jí)及社區(qū)級(jí)”的分級(jí)體系展現(xiàn)差異化優(yōu)勢(shì)，以“一店一策”的運(yùn)營思路滿足不同消費(fèi)者需求。

持續(xù)推動(dòng)存量商業(yè)改造，

提升資產(chǎn)回報(bào)率

為了適配主流客群對(duì)場(chǎng)景創(chuàng)新及體驗(yàn)感的要求，從去年開始，龍湖商業(yè)持續(xù)推動(dòng)體系內(nèi)頭部項(xiàng)目的改造升級(jí)，以此適應(yīng)新的商業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)，提升項(xiàng)目長期競爭力。2024年1月，龍湖蘇州獅山天街全新改造的4800方「山下」街區(qū)重磅亮相，開街兩天客流30W+，創(chuàng)兩年來新高。

將進(jìn)入百M(fèi)all時(shí)代，

輕資產(chǎn)加速布局，高質(zhì)量兌現(xiàn)

自2021年伊始，龍湖商業(yè)開啟輕資產(chǎn)模式，以“輕重并舉”的方式持續(xù)進(jìn)行城市深耕踐行網(wǎng)格化布局。

02

專注高端商業(yè)企業(yè)

高端商業(yè)是觀察消費(fèi)情緒的重要窗口。從客流水平來看，經(jīng)過一段時(shí)間高速增長后，今年二季度高檔商場(chǎng)的客流增速開始大幅下滑，低于中高檔及以下的購物中心。受市場(chǎng)大環(huán)境影響，消費(fèi)者對(duì)未來預(yù)期的謹(jǐn)慎態(tài)度，讓消費(fèi)者對(duì)奢侈品消費(fèi)更加慎重。

在逆勢(shì)之中，專注高端商業(yè)商業(yè)要穩(wěn)健運(yùn)營，持中守正。

01

太古地產(chǎn)：零售銷售額不同程度下跌，高奢項(xiàng)目首當(dāng)其沖

上半年，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的應(yīng)占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售額）下跌7%，但相較2019年同期則高出69%。

市場(chǎng)下行期，加之上半年日本匯率波動(dòng)等多方因素，內(nèi)地和香港高端消費(fèi)均受到明顯影響，銷售額跌幅明顯。相較之下，走全品類銷售的路線的北京三里屯、北京頤堤港以及香港的太古城中心等，銷售額表現(xiàn)會(huì)相對(duì)較穩(wěn)，跌幅基本在5%以內(nèi)。

零售物業(yè)出租率方面，太古地產(chǎn)旗下商場(chǎng)基本保持良好狀況，除上海興業(yè)太古匯因改造工程與租戶調(diào)整原因?qū)е鲁鲎饴噬缘停溆囗?xiàng)目出租率均保持在97%以上或滿租的情況。

穩(wěn)定的出租率，一定程度上保障了太古在市場(chǎng)不確定性上升的情況下能夠維持相對(duì)穩(wěn)定的租金增長或不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

自我升格

擴(kuò)建與更新，找回消失的銷售額

◎三里屯太古里潮奢進(jìn)階，圈住高端、潮奢人群

2023年底，北京三里屯太古里開始了新一輪的品牌集中調(diào)改，并推出全新Slogan “Let's Fashion Forward潮不停流”。項(xiàng)目品牌組合逐漸向潮奢升級(jí)，引入多家潮奢品牌及國際設(shè)計(jì)師品牌。

◎成都太古里加碼首店，強(qiáng)化與目標(biāo)對(duì)手競爭力

成都太古里積極進(jìn)行品牌調(diào)改與升級(jí)，引進(jìn)多家成都乃至西南首店。今年1月，阿嬤手作開進(jìn)成都太古里商場(chǎng)二樓，為品牌的西南首店。零售方面，引入加拿大高端羽絨服品牌nobis中國首家精品店、日本戶外涼鞋品牌SHAKA中國首家專賣店等。

◎上海興業(yè)太古匯：為高奢租戶大騰挪，活化場(chǎng)域新價(jià)值

據(jù)公開報(bào)道稱，為了引入高奢品牌巴黎世家、LV，今年上海興業(yè)太古匯開始進(jìn)行改造升級(jí)，將原來鏈接項(xiàng)目外廣場(chǎng)與項(xiàng)目內(nèi)部的戶外樓梯全部拆除，再通過下沉式庭院的增加，使北廣場(chǎng)與地下一層商業(yè)區(qū)與室外連通。同時(shí)，為配合地上租戶的布局，對(duì)13號(hào)線地鐵5號(hào)口進(jìn)行優(yōu)化改造實(shí)現(xiàn)直通，將由裙房側(cè)面改至小廣場(chǎng)的中心位置，與下沉式挺遠(yuǎn)結(jié)合整體設(shè)計(jì)，為品牌入駐提供優(yōu)化改造的空間。

◎廣州太古匯：拿下文化中心實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)容，匯坊大改造

8月，太古成功拿下天河路387號(hào)，該地段將翻新并作為太古匯高級(jí)零售物業(yè)組合的新增部分，以回應(yīng)日益殷切的市場(chǎng)需求。該建筑本就由當(dāng)時(shí)太古匯項(xiàng)目負(fù)責(zé)興建，于2008年開工，2012年完工，兩者直接相通相連。

去年，該物業(yè)使用功能獲批從文化、娛樂、體育調(diào)整為商業(yè)，但不涉及建筑規(guī)模和外立面調(diào)整。結(jié)合物業(yè)位置和使用條件來看，雙方“合體”，盡在預(yù)料之中。這意味著，廣州太古匯的擴(kuò)容成為現(xiàn)實(shí)——疊加來自廣州文化中心的4.58萬㎡商業(yè)部分，其商業(yè)體量將達(dá)18萬+㎡，直接晉升廣州天河路第二大商業(yè)體。

03

區(qū)域性企業(yè)

購物中心行業(yè)的快變量是時(shí)代的紅利，慢變量則是運(yùn)營管理的成熟度、對(duì)消費(fèi)者的真正理解。區(qū)域性企業(yè)不可避免地要面對(duì)越來越激烈的競爭，而能夠應(yīng)對(duì)的，只有抓住那些慢變量，不斷精進(jìn)自身。

從全國市場(chǎng)來看，區(qū)域性頭部企業(yè)在深耕的區(qū)域有著深刻的壁壘，走好自己的節(jié)奏，不過分?jǐn)U張，不過度使用杠桿，存量更新，細(xì)水長流。

01

武商集團(tuán)：守住武漢，異地進(jìn)擊

武商集團(tuán)是湖北最核心的本土商業(yè)企業(yè)。自1959年的中蘇友好商場(chǎng) （后更名武漢商場(chǎng)） 穿越而來，趕上改革開放大潮，活成“中國商業(yè)第一股”、“湖北第一股”。手握百余家超市、多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目——華中最大購物中心組合群武商MALL、全球最大純商業(yè)綜合體武商夢(mèng)時(shí)代、“超市+街區(qū)”新形態(tài)武商里、江西首座奢侈品購物中心南昌武商MALL……

武商的商業(yè)牌面不斷進(jìn)階，日趨豐富。

• 區(qū)位占優(yōu)：稱霸航空路商圈，項(xiàng)目集群形成強(qiáng)競爭護(hù)城河

武商基于先發(fā)優(yōu)勢(shì)在武漢航空路商圈（包含傳統(tǒng)認(rèn)知中的武廣商圈）多項(xiàng)目組團(tuán)集聚，形成獨(dú)有的競爭壁壘，是其稱霸武漢乃至湖北的關(guān)鍵一環(huán)。據(jù)2023年8月贏商tech發(fā)布的《中國商圈商業(yè)力指數(shù)TOP30》，武漢航空路商圈排名全國第7，超過廣州由天河城、太古匯等組成的天河路商圈，足見該商業(yè)能級(jí)之高。

• 城市布局：立足武漢造標(biāo)桿，高端商場(chǎng)虹吸全湖北客群

武漢作為區(qū)域性門戶城市，商業(yè)可輻射周邊城市，潛在消費(fèi)市場(chǎng)巨大。同時(shí)，武漢是個(gè)“商業(yè)圍城”。

由國廣、武廣整合、而成新武商MALL，項(xiàng)目分為A座（原國廣A座）、A1座（原武廣）、B座（原國廣B座）、C座（原國廣C座），集頂奢、高化、時(shí)尚零售、親子家庭、生活美學(xué)、餐飲、武商里等全業(yè)態(tài)，是武漢最能打的本土高端商場(chǎng)，虹吸效應(yīng)輻射整個(gè)湖北。

• 商業(yè)競爭日趨激烈，守住深耕壁壘，應(yīng)對(duì)激烈競爭

2024年，全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，LVMH、開云集團(tuán)等都在進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。武漢商業(yè)競爭日趨激烈，武漢武商MALL今年進(jìn)行了大規(guī)模調(diào)改：LOUIS VUITTON、BVLGARI、Loro Piana、BOTTEGA VENETA、SAINT LAURENT、Max Mara、TOD'S均進(jìn)行了重裝；TIFFANY&Co.、Van Cleef&Arpels、 GIORGIO ARMANI正在蝶變中，而CELINE更是開出新店。

• 外拓南昌，開出江西第一家LV、GUCCI

10月31日，位于南昌武商MALL的江西首家LV正式開業(yè)。

22.93萬㎡的南昌武商MALL，全店品牌總數(shù)260余家，去年亮相之時(shí)開業(yè)率就接近90%，其中近4成為江西首店。作為江西首座奢侈品購物中心，南昌武商MALL零售業(yè)態(tài)占比高達(dá)60%，集聚LV、GUCCI、Cartier、BALMAIN、BURBERRY等26個(gè)國際奢侈品牌。

目前，武商集團(tuán)年消費(fèi)額50萬以上的VIC客群，在消費(fèi)人數(shù)和人均貢獻(xiàn)值上呈現(xiàn)出兩位數(shù)的增長。南昌武商MALL背靠武商65年沉淀的資源，促進(jìn)了南昌消費(fèi)提質(zhì)。

02

丹尼斯：“鄭州最大的商場(chǎng)”，河南第一個(gè)百億店王，競爭并未終局

18家百貨、84家大賣場(chǎng)、600家左右的便利店、2家置業(yè)公司、2家物流中心、4家酒店，還有鄭州奢侈大牌最多的商場(chǎng)——丹尼斯·大衛(wèi)城、“鄭州最大的商場(chǎng)”丹尼斯七天地，丹尼斯成了鄭州人最熟悉的老朋友。

• 丹尼斯七天地：鄭州最大的商場(chǎng)

丹尼斯環(huán)繞如意湖建了7座不同定位的商場(chǎng)，打造出總體量達(dá)27萬㎡的超大體量、全業(yè)態(tài)的“丹尼斯七天地”。1、2天地開業(yè)于2011年12月，是其中最早開業(yè)的商場(chǎng)。陸續(xù)開業(yè)后，丹尼斯七天地進(jìn)行過數(shù)次業(yè)態(tài)調(diào)整。2015年，1、2天地往年輕化、時(shí)尚化方向調(diào)整品牌，4、5天地則往城市奧萊方向改造。

有亞洲最長的Shopping Mall之稱的丹尼斯七天地全長1.5公里，其中一、二天地相通，三到六天地相通，七天地以娛樂和餐廳為主。雖活成了鄭東CBD的“商業(yè)巨無霸”，但丹尼斯七天地因內(nèi)部商場(chǎng)間的不連貫布局，一定程度上影響了游逛的便利性等體驗(yàn)感。

• 丹尼斯大衛(wèi)城：鄭州唯一重奢場(chǎng)，持續(xù)調(diào)改強(qiáng)化定位

大衛(wèi)城在2012年啟動(dòng)招商籌備工作，確定以“百貨＋Mall＋星級(jí)酒店”為主的業(yè)態(tài)組合。在數(shù)次調(diào)改不斷強(qiáng)化高奢品牌矩陣，使之成為“鄭州乃至河南的高奢消費(fèi)中心”。如無意外，丹尼斯·大衛(wèi)城今年年底將邁入“百億店王”陣營。

• 競爭并未終局，丹尼斯的硬氣還需高壁壘

在購物中心的競爭上，丹尼斯的對(duì)手顯然不止有鄭州萬象城，“首店大戶”正弘城、蓄勢(shì)待發(fā)的鄭東萬象城，實(shí)力都不容小覷。定位上避開與大衛(wèi)城的重奢直接競爭，正弘城從輕奢入手，引進(jìn)COACH、Max Mara、HUGO BOSS、Bally等品牌；高端化妝品則引入了包括Chanel Beauty、Dior Beauty、YSL Beauty、Skin Ceuticals、Giorgio Armani beauty、LANCOME約30家品牌。

而最有可能對(duì)丹尼斯·大衛(wèi)城的重奢地位發(fā)起沖擊的必屬明年開業(yè)的鄭東萬象城。鄭東萬象城總體量73萬㎡，其中購物中心面積19.4萬㎡，商業(yè)街區(qū)面積4.7萬㎡，總商業(yè)面積達(dá)24.1萬㎡，是近年河南體量最大的商業(yè)項(xiàng)目之一。

一切都在變化。浩浩二十七年，丹尼斯守住鄭州，成功穿越數(shù)個(gè)周期，靠的不只是“家大業(yè)大”，還有順勢(shì)而為的“情商”與應(yīng)時(shí)而變的策略。

04

奧萊企業(yè)

在“消費(fèi)降級(jí)”的市場(chǎng)焦慮下逆勢(shì)而上，奧萊成為2024年最具優(yōu)勢(shì)的線下零售業(yè)態(tài)之一，而它之于中國零售商業(yè)圈的價(jià)值與意義也在發(fā)生改變。當(dāng)下，消費(fèi)正在左移，大家越來越在乎性價(jià)比。

在一個(gè)“橫坐標(biāo)是價(jià)格，縱坐標(biāo)是品質(zhì)”的坐標(biāo)軸上，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速不及預(yù)期的時(shí)候，消費(fèi)者自然會(huì)變成“價(jià)格敏感型”，大品牌與高折扣，消費(fèi)者希望以更低的消費(fèi)成本，保證生活品質(zhì)感。

01

首創(chuàng)：國內(nèi)首只奧萊REIT，濟(jì)南、武漢項(xiàng)目雙強(qiáng)

2024年8月28日，首單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的消費(fèi)REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式在上交所上市。基金首發(fā)底層資產(chǎn)是首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)旗下兩個(gè)優(yōu)質(zhì)奧萊項(xiàng)目——濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目和武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目。

一個(gè)占位泉城新區(qū)，一個(gè)扼守江城中心，代表著首創(chuàng)奧萊的區(qū)位偏好與選址邏輯：近郊的重點(diǎn)新城。于首創(chuàng)而言，成功飲下奧萊REITs頭啖湯，可進(jìn)一步穩(wěn)住其在奧萊江湖的頭部之位，同時(shí)為旗下更多奧萊項(xiàng)目尋到一條資本化退出的理想路徑。

• 濟(jì)南首創(chuàng)奧萊：運(yùn)動(dòng)戶外業(yè)態(tài)成最大吸客力，異地客群占比超3成

據(jù)招募說明書，截至2023年6月末，項(xiàng)目共有214個(gè)簽約租戶，業(yè)態(tài)包括餐飲、服裝服飾、童裝及兒童娛樂、國際名品、珠寶配飾、鞋包皮具、運(yùn)動(dòng)戶外等，其中運(yùn)動(dòng)戶外是最大競爭特色。

而據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，濟(jì)南奧萊的客群來源地輻射范圍廣泛。周邊3公里客群占比為15.80%，10公里以上本地客群占比為32.92%，異地客群占比高達(dá)30.3%。而異地客群前三名城市為德州市、荷澤市、濟(jì)寧市。

• 武漢首創(chuàng)奧萊：運(yùn)動(dòng)戶外同樣是核心優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，到訪客群以年輕家庭為主

截至2023年末，武漢首創(chuàng)奧萊共有206個(gè)簽約租戶，業(yè)態(tài)包括餐飲、服裝服飾、童裝及兒童娛樂、國際名品、珠寶配飾、鞋包皮具、運(yùn)動(dòng)戶外等，運(yùn)動(dòng)戶外同樣是核心優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目到訪客群以年輕家庭為主，TGI1.27，項(xiàng)目周邊年輕客群占比高于全市平均水平。這類客群為30-44歲人群，多為有18歲以下小孩的家庭，潛在親子消費(fèi)需求；富裕等級(jí)方面，中產(chǎn)人群TGI1.14，這說明項(xiàng)目周邊中產(chǎn)人群比例遠(yuǎn)高于全市平均水平，中產(chǎn)階層是主力客群。

在目前的奧萊競爭中，首創(chuàng)在輕重并舉，實(shí)現(xiàn)“投融營退”的良性循環(huán)方面已先拔頭籌。首創(chuàng)表示，將公募REITs視為旗下商業(yè)資產(chǎn)最重要的資本路線選擇，儲(chǔ)備資產(chǎn)豐富，本次以體系內(nèi)頭部的濟(jì)南奧萊和武漢奧萊項(xiàng)目作為首發(fā)資產(chǎn)，后續(xù)將輕重并舉，實(shí)現(xiàn)“投融營退”的良性循環(huán)。

02

杉杉商業(yè)：國內(nèi)在營奧萊項(xiàng)目第一，搭上奢侈品下沉快車

隨著今年12月7日合肥杉杉奧特萊斯的試營業(yè)，杉杉商業(yè)開出的奧萊項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)，成為目前國內(nèi)自營奧萊項(xiàng)目數(shù)量第一的企業(yè)。

擴(kuò)張加速度的背后，是位競爭的策略選擇——緊盯二三線省會(huì)及高潛力之城。項(xiàng)目所在城市商業(yè)能級(jí)看，杉杉商業(yè)的選址優(yōu)選城市二三線省會(huì)級(jí)城市，并向周邊潛力之城擴(kuò)張。

項(xiàng)目建筑形態(tài)看，杉杉商業(yè)旗下項(xiàng)目盒子形態(tài)占比近30%。主打盒子形態(tài)，是相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)、效率的選擇，且維護(hù)和管理成本也較低，能讓杉杉商業(yè)的項(xiàng)目盡可能擺脫南方夏季多雨、北方冬季寒冷等天氣的制約，易于規(guī)模化擴(kuò)張，但街區(qū)形態(tài)易實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造性和客群細(xì)分。

當(dāng)紅的戶外、運(yùn)動(dòng)品牌之外，輕奢品牌矩陣是杉杉奧萊打開局面的重要抓手。其中，COACH與杉杉奧萊綁定最深，72.2%的杉杉奧萊項(xiàng)目擁有COACH的獨(dú)立店，BALLY和HUGO BOSS的進(jìn)駐比例分別為33.3%和27.8%，其都以獨(dú)立店的形式。

一個(gè)成功的購物中心不僅是“建出來”的，也是“養(yǎng)出來”的，更是不斷適應(yīng)生活方式、客群變化“調(diào)出來”的。而能夠成功穿越周期的企業(yè)，需要有對(duì)線下商業(yè)清晰的判斷、實(shí)踐，并不斷變化調(diào)整的能力。

尊重專業(yè)，敬畏市場(chǎng)，扎實(shí)經(jīng)營，才是真正的商業(yè)長期主義。

聯(lián)合出品丨贏商網(wǎng)&中城研究院

撰文丨蘇珊

編輯丨付慶榮

數(shù)據(jù)支持丨贏商大數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)丨鄭捷瑋

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