大家好，我是蘇北哥！最近的南京樓市，尤其是二手房領域，變動很大。有人可能會說，我怎么沒感覺啊？南京二手房有什么變化？房價變高了？成交量變大了？

別蒙我，數據我可看了12月的第二周（12月9-15日），南京二手房成交量已經“下來了”，單周成交量只有2373套，比12月首周環比下滑26.6%……

01.

大河西開始反撲？河西南星八客房價回漲，5萬+/㎡房價重出江湖!

進入12月，不僅南京房價被曝“回漲”，南京購房人的個性也見漲，對房媒的質疑和不信任也越來越深，看來大家都被“房吹”給搞怕了，一種針鋒相對的氣氛在悄悄蔓延。

有句話怎么說來著，房地產除了冰冷的磚頭，就是冰冷的數據，而人是富有熱血和情感的，誰也不愿被帶節奏！話是沒錯，但北哥以擁有25年買房經驗的過來人視角來看，想要成功買房，還得冷靜分析，有時候樓市和股市真的很像，“大多數人的意見和觀點常常不可信，自己冷靜的分析和判斷，有時候才比較可靠”。

還有就是，切不可帶著情緒買房，現在抖音上盛傳的段子“買房圈最慘的兩撥人，2019年高位買房的人和2024年割肉賣房的人，而且這兩撥人大概率還是一撥人”；“買房圈最幸運的兩撥人，2019年忍住沒買的人和2024年低位買入的人，而且這兩撥人大概率也是一撥人”。

這段子很有意思，也很一針見血！第一撥人買房人之所以慘，就是因為跟風情緒，高位時覺得可以大賺特賺，所以踩坑，顯然被情緒蒙蔽了雙眼；第二撥人為什么幸運，因為懂的冷靜分析，“眾人皆醉我獨醒”，認知到房地產是市場行為，有漲就有跌，所以幸運。

正所謂“兼聽則明、偏聽則暗”，這個道理放在今天的樓市仍然適用，作為一個有需求的買房人，不應該放棄一條有用的樓市信息。

下面回到正文，我們來看近期的河西南二手房市場。

首先是河西南二手房成交價格出現了明顯的波動，原本“超低價”的成交價格正在消失。

• 河西南星八客房價全部回到3字頭，高端房源甚至超過5萬/㎡

南京買房人什么時候對“河西南”信心開始垮塌的？不用問，當然是海峽城成交價格跌至2.5萬/㎡的時候，曾經6.1萬/㎡的天價海峽城，在2024年成功“膝斬”。

10月份，又有兩家“星八客”房價淪陷至2字頭，一個是五礦崇文金城，成交單價2.97萬/㎡

另一個是招商雍和府，成交單價2.93萬/㎡

這一波行情可謂對河西南樓市的信心給予了重拳暴擊，沒曾想近一個月來河西南二手房價開始復蘇了，低價的星八客小區房價開始回漲，全面回到了3萬/㎡以上。

12月初的招商雍和府成交價格已經漲至3.5-3.7萬/㎡，相比10月份底價高出6000-8000元/㎡

五礦崇文金城12月初成交價格也漲至3.7萬+/㎡，相比10月份底價高出7000+元/㎡。

海峽城房價更是在12月初漲回至3.1萬+/㎡，比今年4月份底價高出6000元/㎡左右。

更令人未曾料想到了的是，河西南“星八客”之中的高端小區，房價近期也在上漲。頭部項目正榮濱江紫闕近一個月成交的3套房源之中，至少有2套房源成交單價超過5萬/㎡。

正榮濱江紫闕一套143㎡房源，成交單價甚至達到了5.03萬/㎡，明顯高于同小區之前成交房源，上漲明顯。

“星八客”正榮潤峯，近期成交房源價格全部“4字頭”，3字頭單價已經絕跡。

就連河西南“星八客”的中端項目，佳兆業城市廣場二期近一個月成交價格也全面“4字頭”。

不僅如此佳兆業一期、三期近一個也開始出現4字頭成交房源。

而早在今年年初，佳兆業城市廣場房價曾跌至3.5萬/㎡。

相比而言，如今的佳兆業城市廣場房價的確是大大回漲了！

此外朗詩熙華府、升龍天匯四期，近一個月也都出現了4字頭成交價房源。

朗詩熙華府11月底房源成交單價達到40686元/㎡，比11月中旬同小區房源價格高出2000元/㎡。

升龍天匯四期瓏臺，最新成交單價達到40617元/㎡，相比今年該小區9月份3.5萬/㎡的成交單價高出近5000元/㎡。

• 除了“星八客”，河西南中高端改善小區，近一個房源成交價格也有明顯提升

首先，綠地海珀濱江一期近一個月來，房源成交單價全面超過4萬/㎡。

高端科技住宅河西金茂府，近期價格也開始沖高！成交房源單價已經逼近5萬/㎡

一套182㎡低樓層3房大平層，成交單價達到49360元/㎡，這套房源價格已經是河西金茂府今年的最高成交單價，另一套4.9萬+/㎡單價成交房源于今年3月份成交。

而今年河西金茂府其余成交房源單價均在4.6-4.8萬/㎡之間徘徊。

還有河西南江景大宅天鵝堡花園，近一月內成交房源單價達到4.45萬/㎡，回漲也十分明顯，

要知道今年2、3月份天鵝堡花園曾經遭遇砸盤，房源成交單價曾經一度低至3.8萬/㎡左右

02.

猝不及防，河西中二手房價格也開始回漲！有業主怒賺100多萬離場！

年底的河西樓市，不僅是河西南二手房價格開始反撲，連河西中的二手房價格也開始回漲！其實這個現象值得高度關注。

這再一次證明了房地產圈子里“地段”的重要性，頂流地段的房產，就算因為行情波動的原因一時房價跌入谷底，一旦時機成熟，還是會很快漲回來，但是“地段差”房產，一旦房價“不小心”跌入谷底，可能就再也爬不起來了。其實不僅是二手房，就連新房也是如此。

看看今年火爆的新房樓盤和板塊，無論是軟件谷、雨核、還是大校場，哪一個不是主城境內，地段頂尖的地方，年底這段時間，因為新房供應結構改變的關系，新房價格已經在回漲，樓盤陸續收回折后，抬高實際售價，明年的房價上漲潛力已經可以預見；

反觀那些傳統意義的新城，比如江寧祿口、方山、上秦淮等等等等，房價一跌到底，就銷聲匿跡、再無聲音了。

還說回河西，尤其是河西中，可以說是南京地段最頂流的存在，且沒有之一。正所謂“牽一發而動全身”的地方，河西中房價的回漲，很可能帶動年底、乃至明年河西周邊，乃至全市高端物業的價格上漲。

年底這段時間，河西中二手房，并非像河西南那樣價格全面上漲，而是出現了補漲行情。什么意思呢，就是說河西南的頂級豪宅次新房成交價沒有出現明顯上漲，但中端改善的和之前房價過渡下跌的“房價低洼區”，房源成交價格出現了回漲。

整體來說“河西中的二手房整體成交均價被抬高了”！

• 先來看河西中的四大標桿次新豪宅

河西C位的仁恒江灣天成，近一個月來最新成交房源，一套246.49㎡的大平層1620萬成交，折合單價在6.57萬/㎡，這個成交單價與該小區10月份創造6.51萬/㎡成交價格，幾乎持平。

所以由此判斷，仁恒江灣天成近一個月來房價沒漲。

海玥名都最新房價，161㎡房源，960萬總價成交，單價在5.96萬/㎡，這和之前的同小區房價相比，也沒漲也沒跌。

華新城璟園近一個最新成交價，140㎡房源946萬成交，單價6.73萬/㎡，這和9月份同小區房價相比，還跌了5000+元/㎡

河西四大標桿豪宅之中，近一個房價出現上漲要數宏圖上水云錦，該小區一、二期房源成交單價均突破6萬，大大超越同小區前期成交房源單價。

而宏圖一二期，今年7月份房價只有5.1-5.3萬/㎡，不到半年幾乎漲了7000-11000元/㎡左右。

河西中，中端改善次新小區房價上漲行情幾乎比比皆是，全面開花

最明顯就是河西大街北側的保利云際花園，今年小區房價不跌反漲，最近接連成交兩套建面約142.6㎡的房子，成交總價分別800萬、770萬，單價最高5.6萬元/㎡，這個成交價格甚至比當年新房開盤價格高出8000元/㎡，業主怒賺100多萬歡喜離場。

去年12月云際花園成功售出小區首套二手房，總價570萬，成交單價5.2萬/㎡，如今的云際花園和一年前相比，房價上漲4000元/㎡。

2020年6月，云際花園首開，68套房源吸引了1700人報名，普通人中簽率低至3.5%！項目共加推四次，在2020年11月以4.8萬/㎡的價格收官！

云際花園實景

河西興隆大街附近的金隅紫京府，近期接連兩套房源成交單價超過5.1萬/㎡。

而今年9月前后金隅紫京府房價已經跌至4.6-4.7萬/㎡，如今也是回漲明顯

河西綠博園東側的碧瑤花園二期，最新成交房源單價達到5.1萬/㎡，創造了今年半年年以來該小區的最高成交單價。

河西奧體新城丹桂園，最新成交房源單價也達到了5.1萬+/㎡，同樣創造了今年半年年以來該小區的最高成交單價。

河西大街北側的拉德芳斯近期成交價格上漲幅度特別大，值得關注！拉德芳斯北苑11月份一套75㎡小三房，成交價格甚至高達5.01萬/㎡

要知道拉德芳斯北苑今年8、9月份成交單價僅3.2-3.5萬/㎡，相比而言11月的拉德芳斯北苑房價起碼上漲了1.5-1.8萬/㎡。

之前“房價超跌”的河西“低洼區”，房價出現回漲

最明顯的就是河西大街南側板塊，之前文章北哥重點介紹過這個板塊，板塊內4個標桿次新房小區，朗詩國際街區、保利香檳國際、宋都美域、和府奧園房價全面跌入3字頭，對于河西來說，甚至已經低于雨花小行，明顯是超跌了。

11月份以來，河西大街南側板塊房價明顯回漲，保利香檳國際最新成交房源率先突破4萬/㎡，相比10月份同小區房源成交價格，上漲幅度達到6000+元/㎡。

和府奧園11月也有兩套房源成交價格逼近4萬/㎡，相比8月份同小區房價上漲幅度達到2000元/㎡左右。

與此同時，宋都美域錦園最新房源成交單價也達到3.98萬/㎡，破4應該只是時間問題。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。