“如果沒有交換，沒有連接，沒有相互作用和關系，城市就什么都不是。”

這是法國思想大師Henri Lefebvre在《城市革命》提到的一個觀點，它強調了“連接”對城市發展的重要性。

大型交通樞紐，就是一個城市最直觀、最關鍵的“連接器”，負責維持城市的血脈運行。

01

什么是南站？

泛珠CBD+世界級TOD

時隔四年，萬科再次廣州拿地！

12月17日，廣州南站出讓了三塊宅地，由深耕南站近10年的萬科摘得。從2011年簽署協議，到2016年投入開發，萬科是南站商務區的“開荒牛”，堪稱“最懂南站的人”。

此次三塊宅地，由萬科拿下，實乃眾望所歸。借此機會，再和大家聊一聊南站。

任何一個區域的發展，首先看定位，定位決定了政府對它資源配置的廣度和深度。

關于南站的定位，政府有這樣幾個重要的表述：

第一個是“泛珠CBD”。2016年，國務院批復《關于深化泛珠三角區域的指導意見》，這意味著，泛珠三角經濟區正式上升為國家戰略。同一年，廣州市國土規劃委公布廣州南站規劃調整，南站定位從“華南商貿中心”上升為“泛珠CBD”——泛珠合作平臺+華南樞紐門戶+綜合商貿新區。

第二個是世界級超大型TOD，2021年，廣州市規劃和自然規劃局發布《廣州南站核心區城市設計》，南站被定位為世界級超大型TOD，要打造為“站城一體、業態融合”的大灣區門戶樞紐。

以上便是政府對南站的頂層設計，其中“泛珠CBD”是戰略定位，“世界級超大型TOD”是現實路徑——這一點很關鍵，是區別于金珠琶等傳統CBD的一種新型開發模式。

何為TOD？

有別于過去以江河為依托、以汽車為導向的城市開發，它是一種以交通樞紐為導向的城市開發，在這種開發理念下，樞紐在哪里，城市中心就在哪里。

大家如果去上海、香港、東京等城市看一看，就能更直觀地感受到TOD引領城市變革的力量。

02

從香港西九龍到上海虹橋

得大樞紐者，為城市新中心

先說兩個故事。

2007年，全球金融危機前夕，全球領先的大投行——摩根士丹利，率先將自己的亞太總部搬出中環，去往與中環隔海相望的西九龍火車站，一個叫ICC的大樓成為他們的新家。

追隨大摩的腳步，瑞信、德意志銀行等投行也逐步從中環搬到西九龍。投行的集體搬遷，讓人強烈地意識到：得大樞紐者，為城市新中心。

另一個故事是上海虹橋，也是一個高鐵樞紐，目前至少已有數百家總部企業從外地遷入虹橋。

過去的虹橋只是一個單純的交通樞紐，大家在這里快進快出，但現在的虹橋變成一個CBD。

既然出了高鐵就可以辦公，為什么還要跨越半個城市去陸家嘴呢？

所以，大家get到了么？

大交通樞紐，可不僅僅帶來交通的便利，還能直接推動周邊區域的發展，將其升級為城市新中心。

香港西九龍和上海虹橋兩個高鐵樞紐均已成功，南站CBD的發展路徑清晰可見。

舉個簡單的例子：

假設一個從北京、上海來的企業，要到大灣區開展業務，以前他們會糾結到底把新公司設在廣州還是深圳，而現在有了南站CBD，那就不用糾結了，就把新公司開在南站，廣深兩個城市的業務都能兼顧到了。

同樣的，廣深這邊的企業，也可以順著廣深港高鐵，甚至將總部搬到南站，做廣深兩地的生意。

不僅是廣深，整個大灣區的生意，就可以通過在南站設總部而全部兼顧到。

這便是在南站搞CBD的優勢。

03

兌現、兌現、兌現！

南站CBD迎來“集中兌現”

頂層設計有了，現成的經驗也有了。接下來就看執行。

從2016年被定位為泛珠“CBD”之后，歷經8年的沉淀與打磨，今天的南站正在迎來一個非常關鍵的時刻，那就是：兌現。

準確來說是：集中兌現。

說句老實話，以前大家來南站，更多的是聽故事，今天咱們來南站，不整虛的，主要就是來看事實，索性一次性把南站的“兌現”全部講清楚。

首先是產業的兌現，這個最關鍵，產業是負責造血的，是一切發展的前提。

8年時間過去，南站核心區的產業從無到有，已陸續引進中建四局總部、三雄極光總部、佳寧娜集團（香港）、李錦記華南總部（香港）等600多家優質企業，企業進駐會帶來實打實的就業人口，而這些人口是要和南站發生血脈聯系的location人口，他們是南站發展的動力之源。

值得一說的是，這些企業大部分是靠萬科的產業載體引進的，萬科對南站的驅動效應，有如華潤之于深圳灣、招商局之于蛇口工業區，都是開荒牛的角色。

第二是商業的兌現，商業是城市活力的載體，商業與產業的配合，才能形成有機內循環。

8年時間過去，南站核心區的商業從無到有，南站喜街、肯德基、麥當勞、星巴克、亞朵酒店、華住城際酒店已全部開業，近7000套萬科城市公寓已交付。

不僅如此，花城匯·南站于今年5月已竣工驗收，即將分批投入運營。新鴻基位于南站的商業綜合體也有重要進展，其中，2萬方商場已封頂，兩棟寫字樓也在日夜趕工，分別會在明年2月封頂和7月封頂，正式運營，預計在2026年。

另外，隨著南大干線、7號線的開通，南站與長隆萬博商圈的聯系日趨緊密，地鐵只需4站就能無縫銜接。長隆萬博是廣州五大世界級地標商圈之一，南站是世界級超大型TOD，二者將形成南站-萬博發展組團。

第三是交通路網的兌現，路通財通，過去8年，南站周邊新開通了7號線、22號線、佛山2號線、廣佛南環、佛莞城際鐵路等。不僅如此，廣佛東環（南站至白云機場）今年5月進入鋪軌施工階段。

截至目前，南站已規劃建設4條高鐵線路、3條城際軌道，4條城市軌道，實現1小時覆蓋大灣區所有城市，5小時可達華南生活圈，8小時可聯通全國主要城市。

另外，廣州東曉南路——廣州南站連接線南段工程今年9月全線貫通，等到2025年海珠灣隧道（今年7月已雙線貫通）通車之后，從南站到中心城區的時間距離壓縮到15分鐘左右。

第四是醫療、教育資源的兌現，2023年7月，UCLA Health附屬醫院投入運營，其醫療技術和學術科研均處于世界頂級水平。同年9月，廣州博萃德學校正式開學，這所學校由周大福教育集團和英國頂尖名校博耐頓學校共同創辦，堪稱國際學校的天花板。

更給力的是，萬科此次新摘得的地塊，除了住宅開發外，還將配建幼兒園及36班九年制學校，這將有效補齊南站板塊在基礎教育方面的短板。

第五是專業足球場的兌現，今年9月，全國最大的專業足球場——廣州足球公園混凝土結構已經封頂，預計2025年投入使用，這是一個超大規模的世界級配套，將有效帶動南站發展能級的躍升。

大型體育場館向來是點石成金的利器，上世紀90年代，天河體育中心帶動了整個天河商圈，本世紀二十年代，深圳灣體育中心帶動了整個深圳灣商圈。

懂城市規劃的朋友都知道，衡量一個新城的成功，最關鍵的就是有沒有形成內循環效應，而內循環的本質就是產業、商業、住宅、教育、醫療等資源的密切配合。

從以上各維度的兌現情況來看，南站的“內循環”正在達成，初步成為一個具備自我造血能力的活力型商務區。

04

時隔8年，萬科為南站再添一把火

寫到這里，大家有沒有發現，以上這些重要配套主要就是最近這兩三年投入使用的，或者是明年后年交付，呈現出一種“集中交付”的強烈觀感。

事物的發展都會經歷從量變到質變的關鍵節點，此時此刻的南站，就像一把蓄勢待發的寶劍終于迎來出鞘的時刻。

在此意義上，萬科在深耕南站8年之后再一次加倉，恰逢其時，不僅能及時享受南站兌現的第一波紅利，還能為南站再拱一把火。

以上是南站商務區的示意圖，其中的13號地塊是萬科此次摘牌的地塊，其與南站萬科中心僅一街之隔，二者將連片開發，對南站商務區形成縫合效應。

南站萬科中心是總部經濟區，匯聚中建四局、佳寧娜集團（香港）、李錦記等多家總部企業，而此次地塊則為住宅用地，為總部經濟區提供居住配套，形成產城融合、職住平衡效應。

不僅如此，新地塊東側不遠處是廣州足球公園，西側不遠處是新鴻基ICC商業綜合體，均能形成聯動效應，而長隆萬博、珠江新城也都在半小時通勤圈內。

在這個半小時通勤圈內，南站CBD的房價只相當于長隆萬博的1/2，不到珠江新城的1/5，這就形成一個顯著的“水位差”，有利于資金流、產業鏈、人才鏈向南站的導入。

更關鍵的是，整個南站核心區的住宅用地極少，占比不到5%，教育配套更是少之又少，而萬科就將給片區帶來一所幼兒園以及36班九年制學校，可謂雪中送炭。

這樣的供求關系、這樣的配建誠意，決定了新地塊的產品天生就帶有稀缺屬性。

2024年是南站的兌現大年，2025年還將迎來足球公園、海珠灣隧道、廣佛東環的兌現，更是南站的高光時刻。

來得早不如來得巧，此時入手南站，“天時地利人和”都將站在你這邊。