【發布背景及現實意義】

隨著我國城市化進程的加速和基礎設施建設的持續推進，建工房地產領域出現的糾紛也隨之不斷增多。人民法院依法審理此類糾紛案件，通過司法手段保障各方主體合法權益，關系到建筑及房地產市場的穩定，也關系到人民群眾的生命財產安全等切身利益。“雙城”法院從審理的案件中甄選了一批建工房地產糾紛典型案例向社會公眾予以發布，以弘揚社會主義核心價值觀，彰顯司法公平正義。

本批聯合發布的建工房地產糾紛典型案例，涵蓋了合同效力的認定、實際施工人身份的認定、建設工程價款債權轉讓后的法律后果、開發商在出售房屋過程中的明確告知義務等各種類型問題，旨在保護建工房地產法律關系中各方主體的合法權益，引導各方主體提升法律意識和風險防范意識，構建一個誠實守信、遵紀守法的建工房地產市場環境。

★目錄★

01

某通風設備公司與某消防工程公司建設工程施工合同糾紛案——消防工程中的防排煙工程所簽訂的分包合同應屬建設工程施工合同而非承攬合同

02

某工程有限公司與某建設集團有限公司、某集團有限公司、某置業有限公司建設工程分包合同糾紛——多重分包下的實際施工人，無權要求與其無合同關系的發包人、總包人承擔責任

03

尚某某訴某消防公司、某房產開發公司建設工程施工合同糾紛案——實際施工人主張發包人在欠付工程款范圍內承擔責任的，人民法院予以支持

04

某建工集團訴某投資公司建設工程施工合同糾紛——即使雙方當事人在施工合同中明確約定政府審計條款，若出現非因雙方當事人原因導致審計意見長期未作出，應允許施工方申請司法鑒定確定工程造價

05

某消防公司訴某投資公司建設工程施工合同糾紛案——以合同約定的“先票后款”條款對抗支付工程價款的，人民法院不予支持

06

杜某某與任某某裝飾裝修合同糾紛——不具備相應的施工資質所簽訂的商業區域裝飾裝修合同為無效合同

07

王某與某建筑公司建設工程施工合同糾紛——名為內部承包實為轉包的內部承包合同為無效合同

08

某建設公司與某投資公司建設工程施工合同糾紛——約定工程價款實行固定總價結算，未完成施工即終止履行，已施工部分質量合格的，可以采用“價款比例法”的方式確定應付工程價款

09

某建設公司與某置業公司破產債權確認糾紛案——建設工程價款優先受償權為法定優先權，建設工程價款債權轉讓后的受讓人不享有優先受償權

10

朱某某與某房地產公司商品房預售合同糾紛——開發商未就所售房屋存在的特殊情況進行明確提示、說明，應當承擔相應賠償責任

案例一：

某通風設備公司與某消防工程公司建設工程施工合同糾紛案——消防工程中的防排煙工程所簽訂的分包合同應屬建設工程施工合同而非承攬合同

基本案情

2017年9月，某消防公司（甲方）與某通風設備公司（乙方）簽訂《防排煙系統產品加工承攬合同書》，合同項目為某片區通風防排煙工程，主要工程包括生產加工、工程物資及材料購制、安裝、調試等。2018年3月，雙方又簽訂補充協議，增加一區域的通風防排煙工程，并約定質保期滿兩年后，某消防公司應當將質保金無息退還某通風設備公司。2018年10月，某通風設備公司出具《結算單》。因某消防公司欠付工程款，某通風設備公司遂訴至成都市金牛區人民法院，該院以本案屬于建設工程施工合同糾紛涉及專屬管轄為由，裁定移送成都市錦江區人民法院審理。

裁判結果

成都市錦江區人民法院經審理認為，根據《中華人民共和國建筑法》第二條、《建設工程質量管理條例》第二條第二款規定，案涉合同名為加工承攬合同，但約定的工程內容為制作安裝消防防排煙系統，該系統屬于消防設施工程不可分割的組成部分。消防工程屬于建設工程的一部分，當事人基于消防工程中所涉防排煙工程所簽的分包合同，應屬于建設工程專業分包合同，而非承攬合同。某消防公司作為消防工程承包方，其又將該消防工程的防排煙系統工程分包給某通風設備公司，屬于消防專業分包后再分包，因后者也無相關消防施工資質，故案涉合同因存在違法分包情形而無效，雙方關于付款及質保金退還節點的約定亦屬無效。但某通風設備公司作為該項目的施工人，有權要求某消防公司參照合同約定補償工程價款。遂判決某消防公司向某通風設備公司補償工程款及退還質保金。某消防公司不服一審判決提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。現判決已生效。

典型意義

本案系區分建設工程施工合同與承攬合同的典型案例。本案中，消防工程屬于建設工程的必備部分，包括火災自動報警系統、自動滅火系統、消火栓系統、防煙排煙系統以及應急廣播和應急照明、安全疏散設施等，防排煙工程屬于消防設施工程不可分割的組成部分，因此，法院認定消防工程中的防排煙工程所簽訂的分包合同，應屬建設工程施工合同，而非承攬合同。建設工程合同作為一種特殊的承攬合同，二者的區分是建工領域普遍又難解的問題之一，合同性質的認定會導致案件的法律適用大相徑庭，直接影響管轄法院、審理方向、權利義務承擔等。建工領域是優化營商環境的重要一環，準確界定建設工程合同與承攬合同，對于維護司法穩定和公正具有重要意義。

案例二：

某工程有限公司與某建設集團有限公司、某集團有限公司、某置業有限公司建設工程分包合同糾紛——多重分包下的實際施工人，無權要求與其無合同關系的發包人、總包人承擔責任

基本案情

2017年，某置業有限公司（發包人）與某集團有限公司、某勘察公司、某建筑設計研究院（承包人）簽訂《總承包合同》，約定其中施工工程由某集團有限公司總包。2018年，某集團有限公司（承包人、甲方）與某建設集團有限公司（分包人、乙方）簽訂《專業分包合同（建筑工程）》約定，某集團有限公司將其承包的工程中的地基處理工程、土石方、基坑支護工程分包給某建設集團有限公司。同年，某建設集團有限公司（甲方）與某工程有限公司（乙方）簽訂《分包合同》約定，某建設集團有限公司將其承包的工程中的護壁樁、樁間支護、冠梁工程、錨索、腰梁、基礎樁、褥墊層工程分包給某工程有限公司。2019年，某建設集團有限公司與某工程有限公司簽署兩份《分包結算書》結算總價，因某建設集團有限公司未按時按約支付工程價款，故某工程有限公司訴至法院，要求某建設集團有限公司支付工程款及利息，某置業有限公司、某集團有限公司在其簽訂的總包合同、專業分包合同范圍內承擔連帶支付責任。案件審理過程中，某建設集團有限公司被申請破產清算，已進入破產程序。

裁判結果

成都市錦江區人民法院經審理認為，依照《中華人民共和國民法典》第七百九十一條、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第一條第二款，承包人禁止將工程分包給沒有資質的單位、禁止多重分包、轉包。本案中，某工程有限公司并無建設工程相關資質，分包合同無效。依照《中華人民共和國民法典》第七百九十三條規定，某建設集團有限公司應參照合同關于工程價款的約定折價補償某工程有限公司，利息按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第二十六條、第二十七條自竣工驗收之日起算，至自破產申請受理時起止。其次，某工程有限公司主張某置業有限公司、某集團有限公司承擔連帶責任，但某工程有限公司與某集團有限公司之間并無合同關系，且某工程有限公司實際為多層分包的實際施工人，故不得依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十三條規定向發包人主張付款責任。

典型意義

建設工程行業涉及眾多主體和復雜的交易關系。本案是依據相關法律規定和結合具體案情的適用。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十三條旨在保護農民工權益，故突破合同相對性允許實際施工人向發包人主張欠付工程款責任，對該解釋理解應當從嚴把握。該解釋只規定轉包和違法分包兩種關系，未規定多層轉包和多次分包關系中的實際施工人，故規定多層轉包和多次分包關系中的實際施工人依據該規定向發包人主張欠付工程款責任不予支持。同時，雖然認定合同無效，但違法分包方應當參照合同價款折價補償給實際施工人。本案作為典型案例，警醒建設工程領域的各方主體，承包方應當嚴格遵守法律法規和合同約定，不得擅自違法分包，規范自身的經營管理行為，促使其加強自身建設和工程管理能力，保證工程質量和進度，合規合法履行義務。

案例三：

尚某某訴某消防公司、某房產開發公司建設工程施工合同糾紛案——實際施工人主張發包人在欠付工程款范圍內承擔責任的，人民法院予以支持

基本案情

某房產開發公司（發包方）與某消防公司（承包方）簽訂施工合同，約定將“星雅俊園”項目消防、通風排煙工程發包給某消防公司。某消防公司承接該項目后，將其轉包給尚某某。尚某某組織人員進場施工，并墊付相應工程款。前述工程于2014年5月開工，2017年5月竣工驗收合格。2017年8月，合同雙方就前述工程進行了結算。某消防公司收到某房產開發公司支付的工程款后向尚某某支付了大部分工程款，尚欠部分未支付。為此，尚某某訴至法院，主張某消防公司支付欠付工程款及相應利息，某房產開發公司在欠付工程款范圍內承擔責任。某房產開發公司辯稱，第一，其與尚某某無合同關系，亦未同意某消防公司將工程轉包給尚某某，尚某某并非實際施工人，不應向其承擔支付責任；第二，質保期內某消防公司未履行質保義務，某房產開發公司已委托第三方整改，所發生費用應在欠付工程款范圍內予以扣除。

裁判結果

成都市錦江區人民法院經審理認為，截至法庭辯論終結之日，某房產開發公司尚欠某消防公司21萬余元（已扣除某房產開發公司委托第三方整改所支出費用），某消防公司尚欠尚某某88萬余元。綜合全案事實來看，應認定尚某某與某消防公司之間構成轉包合同關系，尚某某系實際施工人。結合已查明的欠付情況，判決某消防公司向尚某某支付工程款88萬余元及相應利息；某房產開發公司在欠付的21萬余元范圍內就某消防公司的前述債務向尚某某承擔支付責任。

典型意義

本案系建設工程施工合同糾紛案件中突破合同相對性、判決發包人向實際施工人承擔付款責任的一則典型案例。法律依據為《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十三條第二款。該款規定：“實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院應當追加轉包人或者違法分包人為本案第三人，在查明發包人欠付轉包人或者違法分包人建設工程價款的數額后，判決發包人在欠付建設工程價款范圍內對實際施工人承擔責任。”該款是為了保護農民工的合法權益而做出的規定。司法實踐中，由于農民工權益保護已經多元化，因此，適用本條規定時把握較為嚴格。一般來說，需要注意以下幾方面：第一，實際施工人身份的界定，應結合最終實際投入資金、材料，組織工程施工等因素綜合認定；僅從事建筑勞務作業的農民工或勞務班組不屬于實際施工人范疇，不適用該條；借用資質及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人亦不適用該條。第二，實際施工人與轉包人或違法發包人之間的合同無效，因為實際施工人這一概念的背后隱藏著合同無效的認定，若是合法分包、合同有效，則直接稱施工人、承包人，無需強調“實際”；亦即，有效合同的施工人不能適用該條突破合同相對性要求發包人承擔責任。第三，發包人的責任范圍僅限于欠付工程款。若法院根據當事人舉證無法查清發包人是否欠付工程款，由實際施工人承擔舉證不能的后果。

案例四：

某建工集團訴某投資公司建設工程施工合同糾紛——即使雙方當事人在施工合同中明確約定政府審計條款，若出現非因雙方當事人原因導致審計意見長期未作出，應允許施工方申請司法鑒定確定工程造價

基本案情

經招投標，2018年9月13日，某投資公司（發包人）與某建工集團（承包人）簽訂《施工合同》，約定由某建工集團承包案涉工程，施工簽約合同價為1.32億余元。合同約定最終施工結算價以區審計局的審計結果為準。2019年8月29日，案涉工程完成竣工驗收。2021年1月8日，某工程咨詢公司出具結算審核報告，核定金額為1.28億余元。某公司主張按照依據審核報告金額支付工程款，某公司主張結算審核報告是報送給政府部門進行審計的基礎材料，并非最終審計結果，最終結算價款應當以審計結果為準，故付款條件尚未成就。據當事人陳述，自2021年5月起，某投資公司開始將案涉工程造價提交區審計局進行審計。區審計局先后出具多份審核結果征求意見書，但最終審計結論一直未出具。訴訟過程中，人民法院先后兩次向區審計局去函詢問案涉工程價款審計進度以及最終審計結論尚未形成的原因及與預期完成時限，區審計局均回復尚在征求意見，完成時限無法預估。雙方當事人就工程款的支付金額及條件發生爭議。

裁判結果

成都市錦江區人民法院經審理認為，雖然雙方在《施工合同》中約定“最終施工結算價以區審計局的審計結果為準”，但案涉工程于2019年8月竣工驗收后，某建工集團向某投資公司移交了工程結算資料，某投資公司于2021年5月將相關結算資料移交區審計局審計，但至本案訴訟發生時，審計機構歷時兩年多仍未出具最終審計結論，在本案審理期間，區審計局向法院復函仍表示最終審計結果出具時間無法預估，這也導致某建工集團應得工程款數額遲遲不能得到確認。在并無證據證明系因雙方當事人原因導致審計不能進行的情況下，某建工集團于訴訟中提出鑒定申請符合實際情況及有利于及時解決當事人糾紛，亦不違反法律規定，應予以準許。故法院依據司法鑒定機構作出的鑒定意見以及某公司已支付金額對尚欠工程款數額進行了認定。

典型意義

司法實踐中對于工程價款結算條款中政府審計約定的效力、具體適用等問題仍存在爭議，導致建設單位以審計未完成為由拖延支付工程款的現象頻發，這不僅使得承包人的合法權益無法得到保障，更可能引發深層次的民工討薪問題，嚴重影響建筑市場甚至社會穩定。本案明確在發包人因審計程序長期拖欠支付工程款的情況下，如何保障施工人利益的裁判規則，保障了民營企業為主體的施工人權益，有力促進建筑市場的健康發展、助推營商環境優化發展。

案例五：

某消防公司訴某投資公司建設工程施工合同糾紛案——以合同約定的“先票后款”條款對抗支付工程價款的，人民法院不予支持

基本案情

2020年10月，某投資公司、某消防公司簽訂了《消防施工合同》，約定：工程價款總額暫定506萬元。消防公司出具發票后，投資公司再支付工程款。如果消防公司不出具發票，投資公司則有權拒付或延付，且不承擔違約責任。2021年，工程竣工驗收合格并交付后，雙方辦理結算，確定工程價款為495萬元。后投資公司僅支付400萬元。消防公司遂訴至法院，要求投資公司支付95萬元及逾期付款違約金。庭審中，投資公司抗辯，消防公司未開具未付款金額發票，故投資公司有權拒絕支付剩余工程款，且不構成違約，無須承擔違約責任。

裁判結果

成都市錦江區人民法院經審理認為，本案的爭議焦點為剩余工程款的支付條件是否成就。《消防施工合同》中進行工程建設、支付工程款系合同的主給付義務，開具發票屬于從給付義務，兩者并不對等，故投資公司不能以消防公司未開發票為由拒付工程款項。同時，《消防施工合同》約定了如果消防公司不提供發票，投資公司有權延付并不承擔違約責任，即雙方當事人將開具發票作為付款的前提條件。在此情況下，應尊重當事人的真實意思表示。消防公司未按約履行開票義務，致使投資公司遲延付款，故本院對消防公司主張的部分逾期付款違約金不予支持。鑒于消防公司在庭審中明確表述可以開具發票，為減少當事人訴累，本院認定在消防公司開具符合約定的發票后，投資公司支付相應款項。

典型意義

就建設工程施工合同而言，發包人的主合同義務是支付工程款，承包人的主合同義務是進行工程建設，開具發票僅為承包人的附隨義務。案涉合同雖然約定承包人有先履行開具發票的義務，但在承包人完成施工內容并且案涉工程經竣工驗收合格的情況下，發包人不得以承包人未開具發票為由拒絕履行其主合同義務支付工程價款。但根據意思自治原則，案涉合同確系雙方自愿達成，對雙方具有法律約束力，當事人均應恪守履行。故承包人在要求支付工程款的同時，根據公平原則和一次性解決糾紛的原則，亦應按照合同約定開具足額發票，因此發包人不應當承擔逾期付款的違約責任。在建設工程施工領域，具有優勢地位的發包方常在合同中設置“先票后款”內容，以延長付款時間、緩解資金壓力。發包方以開具發票的附隨義務對抗支付工程款的主要義務，有失公平。本案厘清了建設工程施工合同的主合同義務與附隨義務，否定了市場主體依據“先票后款”條款對抗支付工程價款， 有利于保護承包方的合法權利，符合公平正義的基本準則，有助于建筑行業在法治軌道上良性發展。

案例六：

杜某某與任某某裝飾裝修合同糾紛——不具備相應的施工資質所簽訂的商業區域裝飾裝修合同為無效合同

基本案情

任某某與杜某某簽訂《某餐廳裝飾裝修工程施工合同》，約定任某某將某餐廳裝飾裝修工程發包給杜某某。嗣后，杜某某完成了上述裝飾裝修工程施工并交付任某某使用，任某某支付了部分裝修款，剩余款項由任某某以出具《欠條》形式承諾支付。后因任某某未按時、足額支付剩余款項，杜某某提起訴訟，請求任某某支付其剩余裝修款并承擔相應的資金占用損失。

裁判結果

重慶市渝中區人民法院經審理認為，案涉裝飾裝修工程為商業區域裝飾裝修工程，《某餐廳裝飾裝修工程施工合同》系杜某某與任某某個人之間簽訂，且杜某某并無裝飾裝修施工資質，杜某某與任某某簽訂的《某餐廳裝飾裝修工程施工合同》應當依法認定為無效合同。但杜某某已將施工完畢的案涉工程交付任某某使用，任某某應按《欠條》內容向杜某某支付折價補償的工程款，并承擔相應資金占用損失。

典型意義

裝飾裝修工程分為工業裝飾裝修工程和家庭居室裝飾裝修工程。通常情況下，商服用房、辦公用房等非住宅用房的裝修不屬于家庭居室裝修工程。工業裝飾裝修工程的承包人應當具備相應的施工資質，不具備相應施工資質或者超越資質登記所簽訂的裝飾裝修合同應當認定為無效。合同無效后，發包人會面臨工程質量安全的擔憂，承包人會面臨工程價款如何進行結算的難題。本案中鑒于雙方以欠條形式對裝修工程款進行了結算，故發包人應參照該結算金額支付折價補償的工程款。

案例七：

王某與某建筑公司建設工程施工合同糾紛——名為內部承包實為轉包的內部承包合同為無效合同

基本案情

某建筑公司與王某簽訂《建設工程施工項目內部承包合同》，約定：以某建筑公司與某區城市管理局（建設單位）簽訂的《工程施工合同》（主合同）為基礎，就某建筑公司承建的工程項目，由王某進行內部承包。合同約定工程項目采用全項目包工、包料、包管理的大承包方式，王某為承包人，實行承包人自籌資金、自主管理、自負盈虧的承包原則，某建筑公司依據本合同扣除約定收益和相關費用后，其余項目盈虧全部由王某自擔。后該工程經竣工驗收合格，并經決算審計。因工程款支付存在爭議，王某提起訴訟，請求某建筑公司支付工程折價補償款及相應資金占用損失。

裁判結果

重慶市渝中區人民法院經審理認為，雖然王某與某建筑公司簽訂了《建設工程施工項目內部承包合同》，但王某與某建筑公司之間不存在勞動關系，王某實際并不具有內部承包資格，雙方簽訂的上述合同名為內部承包實為轉包，應為無效合同。合同無效后，因實際施工人已經通過施工行為將人工、材料和機械等費用物化到建設工程上，事實上已不可能返還，且案涉工程已竣工驗收合格，并經決算審計，故某建筑公司應當參照合同約定向王某支付折價補償的工程款及相應資金占用損失。

典型意義

建筑企業內部承包合同，是指建設工程承包人將其承包的全部或部分工程交由其下屬的分支機構或在冊的項目經理等企業職工個人承包施工，承包人對工程施工過程及質量進行管理，對外承擔施工合同權利義務，系企業的一種經營模式，依法受法律保護。轉包是指承包單位承包工程后，不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部工程或者將其承包的全部工程肢解后以分包的名義轉給其他單位或個人施工，我國民法典明確禁止上述轉包行為。實踐中，部分建設工程承包人為規避法律責任，通常以簽訂內部承包協議、約定管理費等方式，為其非法轉包披上“合法外衣”，人民法院以實際法律關系進行審理、裁判，有助于厘清此類糾紛審理思路，為類案審理提供參考。

案例八：

某建設公司與某投資公司建設工程施工合同糾紛——約定工程價款實行固定總價結算，未完成施工即終止履行，已施工部分質量合格的，可以采用“價款比例法”的方式確定應付工程價款

基本案情

某建設公司與某投資公司簽訂《某銷售中心、1#、2#、3#樓及車庫消防工程施工合同》，合同就工程范圍、工程期限、工程質量、工程價款、工程進度款支付期限及條件、停工復工等問題作出約定。其中，工程價款約定為包干固定總價結算。后，某投資公司未按時支付進度款導致工程停工，雙方未就案涉消防工程進行驗收，某建設公司作為承包人停工后退出了案涉工程。雙方未進行結算。某建設公司提起訴訟，請求某投資公司支付工程款。

裁判結果

重慶市渝中區人民法院經審理認為，案涉工程因某投資公司原因停工，雙方未就案涉消防工程進行驗收，案涉工程實際處于某投資公司的控制之下，某投資公司未對已完工工程的質量提出異議。故已施工部分質量合格的的工程價款，可采用“價款比例法”的方法進行確定，由鑒定機構根據工程所在地的建設工程定額及相關配套文件確定已完工程占整個工程的比例，再用合同約定的固定總價乘以該比例確定發包人應付的工程價款（即：已完工部分工程價款=固定總價×已完工部分定額價÷定額總價）。

典型意義

建設工程施工合同約定工程價款實行固定總價結算，在未全部完成施工即終止履行，且已施工部分工程質量合格的情況下，承包人要求發包人支付工程價款的，發包人應當支付。但對于工程價款金額的確定卻系司法審判實務中的難點、痛點問題。工程價款計算準確與否，直接影響承包人和發包人雙方的切身利益，亦是案件處理結果是否公正的重要表現。“價款比例法”提供了新的裁判思路，構建了核定工程價款的可靠路徑。

案例九：

某建設公司與某置業公司破產債權確認糾紛案——建設工程價款優先受償權為法定優先權，建設工程價款債權轉讓后的受讓人不享有優先受償權

基本案情

2021年12月15日，某置業公司被人民法院裁定受理破產清算。后，某控股集團公司（承包人）向某置業公司（發包人）管理人申報債權，債權性質為建設工程價款優先債權，某置業公司管理人將該債權審核為普通債權。某控股集團公司多次向某置業公司管理人發出債權審核異議函件。2022年4月10日，某控股集團公司與某建設公司簽訂了《債權轉讓協議》，約定由某建設公司受讓某控股集團公司向某置業公司管理人申報的債權。某建設公司提起訴訟，請求確認其受讓的的建設工程價款債權為優先債權。

裁判結果

重慶市渝中區人民法院經審理認為，建設工程價款優先受償權是指承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償的權利。建設工程價款優先受償權是為實現工程款債權而設定的法定優先權，屬法定權利。根據《中華人民共和國民法典》第八百零七條和《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條規定，建設工程價款優先受償權的受償主體為工程承包人，某建設公司不是案涉工程承包人，不具有工程價款優先受償權的主體資格，且工程價款優先權作為法定優先權，不得任意轉讓。故某建設公司要求確認其受讓的建設工程價款債權為優先債權，不能成立。

典型意義

建設工程價款優先受償權是承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償的權利，是《中華人民共和國民法典》第八百零七條賦予建設工程承包人優先于其他債權人的一種優先權。此外，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十二條也明確規定了建筑工人利益保護在優先受償權制度中的重要地位：“發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權，損害建筑工人利益，發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。”賦予受讓人享有建設工程價款優先受償權，不利于直接實現保護建筑工人合法利益的目的。

案例十：

朱某某與某房地產公司商品房預售合同糾紛——開發商未就所售房屋存在的特殊情況進行明確提示、說明，應當承擔相應賠償責任

基本案情

朱某某與某房地產公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定朱某某購買某房地產公司開發建設的商品房一套，該商品房為預售商品房。房屋交付后，朱某某發現該套房屋處于腰線層，且其陽臺護欄、臥室窗戶與其他非腰線層房屋的陽臺護欄、臥室窗戶存在明顯不同，其陽臺、臥室采光面積明顯小于其他非腰線層房屋的陽臺、臥室采光面積。朱某某提起訴訟，請求某房地產公司賠償損失。

裁判結果

重慶市渝中區人民法院經審理認為，某房地產公司作為專業房地產開發公司,在締約時應當按照誠實信用原則將案涉房屋處于腰線層,且與其他非腰線層房屋在陽臺、臥室采光面積等方面存在差異的情況明確告知買受人。某房地產公司制作的沙盤僅可顯示案涉房屋處于腰線層,但無法顯示該套房屋與其他非腰線層房屋在陽臺護欄、臥室窗戶方面的差別。某房地產公司在向朱某某銷售案涉房屋時,未就該差異情況進行明確提示、說明，從而部分影響朱某某訂立合同時的判斷，故法院確認某房地產公司對朱某某的損失酌情予以賠償。

典型意義

預售商品房區別于現售商品房的最大特征,是交易發生時商品房尚未建成,購房者只能借助開發商提供的資料、信息，來獲取購房房屋的具體情況。在商品房預售過程中，開發商需盡到明確的告知義務，充分介紹房屋的各項重要信息，并將所提示說明的情況在書面合同中予以明示。若開發商在合同締結過程中未就所售房屋存在的特殊情況進行明確提示、說明，給購房者造成損失的，需承擔相應的賠償責任。

供稿｜錦江法院、渝中法院

編輯｜一糖

一審｜一丹

二審｜沐沐

三審｜貴香

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