你如果在兩年前問我，房價會不會繼續跌，我大概率會告訴你還會繼續跌。

你如果在今年問我，房價有沒有到底，我也會肯定的告訴你應該還沒到底。

可如果你要我說房價未來會一直跌下去，那不好意思，這種話我說不出口，因為不符合客觀規律。

現在聊到中國房價未來走勢的時候，很多人都會提到兩個案例，一個是日本案例，另一個則是美國案例。

而且現在由于眾所周知的經濟原因，造成了比較悲觀的預期，導致認可日本案例的人變得更多了一點，但實際上中國和日本的情況是完全不一樣的，我都不用提兩國產業升級的前景，還有國家體量的差異，只說一個核心數據，大家就能看出差異，那就是——核心城市的人口占比

先說日本，本子國總共有1.25億人，其中東京都市圈人口3693萬，大阪都市圈人口1800萬，僅這兩個都市圈，就占了日本總人口的50%。

而咱們北上廣深人口全部加起來也才8300多萬人，就算再加上所有二線城市，這個數字大概也就是3.5億，大約占中國總人口的25%。

所以那些直接拿中國和日本進行對比的人，完全就是不考慮體量，也不考慮城市化的進程，以咱們的人口和土地規模，真正應該去對比的其實是美國經驗。

美國在1920年的時候，城市化進程和我們2011年左右非常相似，都是城市人口首次超過農村，然后城市擁擠，住房緊張。

為了緩解這種局面，大約在二戰結束之后，美國的房地產開發商在郊區建了一大批獨棟花園大別墅，掀起了一股從市中心搬到郊區的風潮。

這種局面持續到70年代的時候，就讓美國出現了一個神奇的局面，那就是城市郊區人口，竟然反超了市中心。

到了80年代的時候，由于出現了互聯網技術革命，大量科技公司不愿意擠在擁擠的市中心而紛紛搬離，最典型的案例就是美國的硅谷，它處在一個偏遠的郊區，從地理位置上來看大致處于舊金山和圣何塞兩個大城市之間。

而經濟的規律就是這樣，當資金、技術人才開始流動的時候，配套的產業也會跟著一起轉移，所以在美國的大城市周邊就出現了大量的精品衛星城，里面的配套設施應有盡有，教育、醫療、商超一個都不缺。

這種趨勢發展到21世紀初的時候，就讓美國出現了三大城市集群：

一個是以紐約為核心的東海岸都市圈。

第二個是以洛杉磯、舊金山為核心的西海岸都市圈。

最后就是以芝加哥為核心的五大湖都市圈。

這三大都市圈，容納了美國超過一半的人口，美國人的城市化進程至此才算劃上了一個階段性的終點。

看完了美國的案例，我們再來看我們自己，2011年，我們出現了和美國1920年一樣的城市人口首次超過農村人口的局面，中國絕大多數城市，交通擁擠，住房緊張。

所以國內一部分有錢人已經開始主動到郊區或者遠城區買房，市中心的房子，很多是作為投資產品在持有，或者就是依托于學區賣給了中產，而真正有錢的那批人，他們很可能是會選擇住在出行更便捷、居住環境更好的郊區的，當然，我只是說目前的一個趨勢，并不是說所有有錢人都選擇跑去了郊區，這一點大家明白就好，不要杠。

而且最近幾年國內還出現一個明顯的趨勢，那就是政府在市中心提供了大量的保障房，它的價格遠遠低于周邊的老破小，而且房子更新，居住體驗更好，所以當這樣的現象出現的時候，有錢人是不會選擇和你一起擠在擁擠的市中心的，他們以后很可能也會和美國富人一樣，跑去郊區買一個獨棟大別墅。

更重要的是，這種轉移的趨勢還不只是有錢人在主導，我前面提到過，美國80年代互聯網革命，大量科技公司和技術人才選擇搬去了偏遠的郊區，所以才出現了大量硅谷這樣的精品衛星城。

我們也是一樣，前段時間我看到過一個新聞，是關于廣州南沙區的，從區域位置來看，那妥妥的就是廣州的郊區，是處于廣州和深圳之間的偏遠地帶。

但是現在廣州的定位是想要借助大灣區的優勢把南沙打造成第二個硅谷，之所以這樣選，是因為南沙有三大優勢：

第一， 位置相對偏僻，適合高新技術人才入駐。

第二， 南沙是粵港澳大灣區的幾何中心，是黃金內灣的核心節點，同時南沙港還是一個世界級的深水港，物理條件和硅谷非常類似。

第三， 南沙處于廣州和深圳兩個超級大城市之間，地理位置和硅谷也非常類似。

所以現在廣東在刻意的進行產業和人才的轉移，很多高科技公司，比如說華為，就已經決定要在南沙打造自己的人工智能創新中心，還有小馬智行、云從科技等在500多家人工智能企業也紛紛入駐了南沙。

當產業轉移過去的時候，廣州和深圳的技術人才也會跟著一起轉移，未來南沙很有可能會成為類似硅谷那樣的精品衛星城。

我為什么要專門拿南沙為案例進行說明？因為我要告訴大家一個道理，未來隨著中國的產業升級，以及新一輪的人工智能革命，我們極大概率會和美國一樣，出現資金和人才向郊區流動的現象，然后一步步形成像美國那樣的大城市集群。

美國有三大城市集群，我們的體量遠超他們，根據多個政府文件顯示，未來我們至少會出現五大城市集群，分別是：

以上海為核心的長三角城市集群。

以深圳、廣州為核心的珠三角城市集群。

以北京為核心的京津冀城市集群。

以武漢為核心的中部城市集群。

以成都、重慶為核心的川渝城市集群。

未來中國絕大多數人都會住在這些城市圈里。

而這些城市圈目前容納的人口數占中國總人口的比例，大概在25%-35%之間，以日本美國的經驗去看，這些城市圈的人口還有增長的空間，不信你查查這些城市圈核心城市的人口總數，是不是最近一些年還在不停的增長？

很多人總喜歡說房價長期看人口，這句話是沒錯，但中國實在是太大了，從總量上來看人口確實在減少，但從城市圈的人口流動來看，很多大城市的人口目前還處于上升區間，這一個客觀事實大家一定要搞清楚。

所以那些說中國房價會一直跌下去的人，我不知道他們的理論邏輯是什么，從美國的經驗來看，自從2006年房地產泡沫破滅，次貸危機出現之后，美國房價在極短的時間之內就跌沒了20%，但是在美國強力救市的政策之下，僅僅過了6年左右的時間，美國的房價就穩住了。

當時美國人的三大絕招非常清晰：

第一招是救銀行，不讓銀行出現系統性的金融危機。

第二招是救市場，通過大降息的方式去盤活流動性。

第三招是救業主，通過降房貸，協調利率的方式減輕業主壓力，防止法拍房大量出現。

而我們現在用的招式明顯是借鑒了美國人的經驗。

首先第一招救銀行，我們已經做了，正在向金融系統注入流動性，讓銀行不出現倒閉的危機。

然后第二招，已經寫進了中央文件里，明年的工作重點之一就是適度寬松的貨幣政策，將進行一定幅度的降準降息，這樣做就是為了保持市場的流動性。

最后第三招，為了避免大量法拍房的出現，國內現在不僅在不斷下調房貸利率，很多銀行還主動和業主商討起了全新的還款計劃，意思就是不到萬不得已，絕對不讓業主走到法拍那一步。

而且，我們在美國政策的基礎之上，還在繼續進行產業升級，其目的就是為了抓緊時間提高國內的整體收入，當我們收入提高，房價卻沒有繼續上漲的時候，其實就相當于降低了大家的買房負擔，從2022年至今，我們所做的工作其實主要就是這個方向，用時間去對沖房價壓力，直到走完一個完整的周期，房地產的泡沫差不多就全部擠出去了。

大家一定要清楚，房價會隨著咱們的債務周期進行浮動，當我們債務危機沒有解除的時候，房價不太可能會繼續上漲，但債務周期之所以被稱為周期，是因為它是有一個時間范圍的，當一整個周期走完的時候，房價就會見底，然后就是觸底反彈。

所以不要相信任何人說的，房價會一直跌，這不符合客觀規律，全世界這么多國家，就沒有哪個國家的房價是一路下行，深不見底的，即便是大家討論得最多的日本，東京的房價早在21年前就已經觸底反彈了，如今東京的房子價格也已經回到了30年前的水平。

當債務危機被化解，就是一個新的周期開始出現，這是古今中外一個亙古不變的真理。