大家好，我是蘇北哥！不知不覺，12月已經(jīng)正式過半，是時(shí)候要為2024做一個(gè)總結(jié)……

當(dāng)然了今天的文章并非要做2024年南京樓市的年終報(bào)告，而是要提醒各位購房人注意年底的一些行情異動(dòng)的板塊。

01.

首家別墅項(xiàng)目要來了？這個(gè)板塊近期行情異動(dòng)，值得關(guān)注！

房地產(chǎn)行業(yè)有一句俗語“不怕它漲、也不怕它跌，就怕它紋絲不動(dòng)”，這句話就是字面意思，表達(dá)得非常直接，只有出現(xiàn)漲跌、出現(xiàn)了行情異動(dòng)購房人才有入手的機(jī)會(huì)。

如今的2024年底，正是南京樓市大變革的關(guān)鍵時(shí)期。剛需盤庫存逐漸減少，甚至稀缺；四代宅群雄并起；無論是產(chǎn)品、房?jī)r(jià)，還是房型設(shè)計(jì)、得房率都在經(jīng)歷前所未有的快速迭代。而這種迭代必然導(dǎo)致各個(gè)板塊的細(xì)分市場(chǎng)行情發(fā)生劇烈的波動(dòng)。

而這些板塊的異動(dòng)，則反應(yīng)了所在板塊明年甚至未來的發(fā)展方向，這就給予購房人下手與否的清晰判斷標(biāo)準(zhǔn)。

近期文章，北哥詳細(xì)介紹了一系列行情異動(dòng)，或者即將發(fā)生異動(dòng)的板塊。而每一個(gè)板塊之所以發(fā)生行情異動(dòng)，其實(shí)內(nèi)在都有清晰的邏輯。

比如雨花軟件谷，本月底保利荷雨瑧悅已經(jīng)放話，加推16號(hào)樓30F大高層，房?jī)r(jià)上漲1000元/㎡，從原本的36000元/㎡上漲至37000元/㎡。

保利荷雨瑧悅16號(hào)樓位置

保利荷雨瑧悅“敢于未開盤就喊漲”，原因無他，就是因?yàn)檐浖刃路抗?yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化，偉星時(shí)代悅峰收官，保利鳳起云臺(tái)接近收官。

板塊唯一的在售盤保利荷雨瑧悅獲得了“絕對(duì)新房定價(jià)權(quán)”，供應(yīng)量的缺失讓軟件谷從原本的買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)，一幅“買不買隨便你的心態(tài)”！而且軟件谷未來至少一年時(shí)間沒有新盤開發(fā)，這房?jī)r(jià)漲上去可能就跌不回來了！

雨核和軟件谷是同樣道理！建發(fā)璞云如今也漲了，據(jù)說11月底加推的最后一棟5號(hào)樓，光99㎡中間戶3房，總價(jià)就比先前樓棟漲了20-30萬。

漲價(jià)的原因也很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)橐唤种舻母?jìng)品項(xiàng)目萬科朗拾雨核收官了，所以趁著萬科收官當(dāng)天，建發(fā)乘勢(shì)漲價(jià)。

還有北哥上周文章介紹的小行！一個(gè)目前新房供應(yīng)為零的板塊，居然二手房?jī)r(jià)格再次沖高，仁恒城市星光最新成交單價(jià)高達(dá)41675元/㎡，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超過河西大街以南的大部分次新房成交價(jià)格。

雨花小行的房?jī)r(jià)上漲行情，一方面是板塊新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的原因，唯一新盤越秀天和已經(jīng)收官，想買小行只能關(guān)注二手房，價(jià)格自然推高；另一方面，小行利好眾多，南師附中落地，高線公園開建，“空中之城”規(guī)劃即將啟動(dòng)……

由此可見，年底這段時(shí)間，行情發(fā)生異動(dòng)的細(xì)分板塊還是很多的，并非像很多購房人以為的那樣“一潭死水”！

然而，除了以上提及的這些主城頭部剛需板塊，眼下還有一個(gè)板塊近期行情可能發(fā)生重大變動(dòng)，這個(gè)板塊是哪兒？就是江核！有些人聽到江核的名字，可能會(huì)立刻反問北哥：“瘋了吧？江核不是‘死了嗎’，明年還有戲？”你要是這么想，那說明你太不了解南京樓市的前沿行情動(dòng)態(tài)了，江核是最有可能明年“打翻身仗”的剛需板塊。

正所謂“窮則思變、靜則思動(dòng)”，之前的江核的確經(jīng)歷過一段“一蹶不振”的時(shí)期，而正是這種一蹶不振讓江核加速進(jìn)化，成為南京樓市目前房產(chǎn)產(chǎn)品、房?jī)r(jià)迭代速度最快的板塊。

就在5天以前，江北又舉行了一場(chǎng)土拍，一輪游4幅宅地底價(jià)出讓，城投托底，似乎沒什么好看，沒什么亮點(diǎn)，殊不知其中深藏著江核“明年翻身”的密碼！

當(dāng)天出讓的江北4幅地塊，其中兩幅來自江核，雖然都是底價(jià)出讓，但你會(huì)驚奇的發(fā)現(xiàn)，江核的地價(jià)并不低，均保持在1.85萬/㎡以上。北哥還可以告訴你一個(gè)江核樓市的重要信息，從2022年至2024年，江核的地價(jià)根本就沒有降低過。

所以你真的認(rèn)為江核的住宅用地“賣不出去”？然后讓城投公司、國企“高價(jià)托底”？當(dāng)然不是，原因恰恰是江核為了避免民企進(jìn)場(chǎng)，引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，趁機(jī)壓低了江核未來的新房?jī)r(jià)格。

事實(shí)證明，江核2年來的堅(jiān)持是對(duì)的，它終于在今年10月份打贏了第一場(chǎng)翻身仗。去年12月出讓的江核G15地塊，也就是今天的揚(yáng)子保利江韻瑧悅，趁著四代宅項(xiàng)目的春風(fēng)，打了今年江核樓市的第一場(chǎng)翻身仗。

江韻瑧悅實(shí)景

10月中旬江韻瑧悅2棟電梯洋房，開盤日光

同樣是10月中旬，江韻瑧悅3、6號(hào)樓開盤，去化過半。

11月30日，江韻瑧悅加推的5號(hào)樓，目前也基本售罄，只剩頂?shù)住?/p>

江韻瑧悅5號(hào)樓銷控

揚(yáng)子保利江韻瑧悅的成功熱銷，說明“升級(jí)四代宅+2.8-3.2萬/㎡”房?jī)r(jià)產(chǎn)品體系，已經(jīng)贏得了廣泛的市場(chǎng)接受度，未來的江核必然將在這個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)上“大展拳腳”。

可以肯定的是未來江核新盤的價(jià)格是不可能再降了，因?yàn)榈貎r(jià)擺在那兒，明年的江核只會(huì)在“揚(yáng)子保利江韻瑧悅”的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，升級(jí)產(chǎn)品，賣出更高的新房?jī)r(jià)格。

如果說你愿意花3.3-3.6萬/㎡買江韻瑧悅的電梯洋房，那會(huì)不會(huì)花3.8-4萬/㎡的價(jià)格買江核的別墅呢？目前江核首個(gè)疊墅項(xiàng)目戶型面積段已經(jīng)確定下來，預(yù)計(jì)明年1季度就將上市。

這個(gè)項(xiàng)目就是江核政務(wù)區(qū)的卓越玖印府。

卓越玖印府所在江核G16地塊與揚(yáng)子保利江韻瑧悅屬于同期拿地項(xiàng)目，去年12月14日江核G16地塊被卓越和北聯(lián)建設(shè)聯(lián)合拿下，樓面成交價(jià)格18028元/㎡。

而卓越玖印府也是目前整個(gè)江核確定擁有別墅產(chǎn)品的四代宅項(xiàng)目。今年8月卓越九胤公布項(xiàng)目具體規(guī)劃：打造5棟22-24層高層（首層架空），3棟9層洋房（首層架空），3棟6F疊墅，17棟4層疊墅。共786套房，其中4F-6F疊拼別墅200多套。

卓越九胤效果圖

日前卓越玖印府疊墅的戶型面積段已經(jīng)確定下來，具體為：3棟6F疊墅面積約143㎡，分為上疊、中疊、下疊。

17棟4層疊墅建面約188㎡，形態(tài)為上疊、下疊，一躍二、三躍四，下疊搭配院子。

卓越玖印府單體樓棟效果圖

卓越玖印府還將打造超3000㎡下沉?xí)?架空層泛會(huì)所，涵蓋酒店式接待臺(tái)、會(huì)客廳、兒童天地、健身房、室內(nèi)高爾夫、桌球室、共享光廳等；還將打造對(duì)標(biāo)酒店式的獨(dú)立恒溫泳池。

卓越玖印府會(huì)所效果圖

整體來看，卓越玖印府就是對(duì)標(biāo)揚(yáng)子保利江韻瑧悅的升級(jí)四代宅產(chǎn)品，其房?jī)r(jià)必定要比江韻瑧悅高出一些，所以明年上半年，卓越玖印府將是江核的新房?jī)r(jià)格天花板，板塊新房?jī)r(jià)格將被拔升至3.8-4萬/㎡。

02.

別墅不止玖印府一家？后續(xù)兩大濱江項(xiàng)目即將啟動(dòng)！江核房?jī)r(jià)分化，剛需購房人抄底好機(jī)會(huì)？

其實(shí)，江核的明年上半年預(yù)計(jì)上市的第四代別墅項(xiàng)目可能還不止卓越玖印府一家。

一些購房粉絲可能要問，那么除此以外，還有哪家別墅項(xiàng)目要上市？這就不得不提上周剛剛公布規(guī)劃的江核新居G13項(xiàng)目。

新居G13項(xiàng)目規(guī)劃圖

新居G13位于江核小金魚嘴板塊，是該板塊第一個(gè)亮相的第四代住宅項(xiàng)目，去年6月該項(xiàng)目官宣與杭州濱江合作開發(fā)，打造濱江景觀項(xiàng)目。

該項(xiàng)目距離濱江岸線僅400米，規(guī)劃建設(shè)6棟30F的大高層，并以圍合式樓棟布局，保證每棟樓的俯瞰江景的視覺效果。

新居G13的6棟首層全部架空設(shè)計(jì)，四代宅，錯(cuò)層大露臺(tái)，大面落地窗。6棟樓地上高度為29F，圍合式設(shè)計(jì)，社區(qū)中心設(shè)有中心湖水景。有南京房媒看了G13項(xiàng)目規(guī)劃，稱贊它是類似河西中寧府的高端豪宅設(shè)計(jì)。

在戶型配置上，新居G13植入140、168、188㎡三個(gè)戶型面積段，其中小區(qū)景觀視野最好的1、2號(hào)樓正南朝向“樓王”全部是188㎡闞江戶型。

而且新居G13項(xiàng)目6棟樓全部采用一層兩戶設(shè)計(jì)，這就保證了該項(xiàng)目的所有房源、戶型，無論奇偶層，全部擁有空中露臺(tái)。（玖印府和揚(yáng)子保利江韻瑧悅都有一層四戶設(shè)計(jì)），再加之新居G13的當(dāng)年拿地價(jià)格是22666元/㎡，比玖印府和江韻瑧悅的拿地價(jià)格要高出4000元/㎡左右，所以依此判斷，未來的新居G13應(yīng)該不是剛需定位，而是朝著四代豪宅的方向去的，首開價(jià)格可能在4-4.5萬/㎡。

而有了新居G13這個(gè)四代豪宅項(xiàng)目作為墊腳石，明年王炸型的江核一線濱江別墅可能就要登場(chǎng)了！

今年8月初，江北GW顯示，核心區(qū)G04、G05、G13地塊三個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃發(fā)布。

如今新居G13項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)發(fā)布，那么G04、G05項(xiàng)目也應(yīng)該快了！

先說一下江核G05項(xiàng)目，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目位置，以及開發(fā)產(chǎn)品都“大有來頭”！

G05、G06、G07三幅地塊是去年首批出讓的江核低密地塊，其中G06、07兩幅地塊容積率只有1.6，且這三幅地塊距離揚(yáng)子江只有直線200米，是目前江核距離江景最近的宅地。

相比起來，G05、06、07距離江景比眼下熱銷的江韻瑧悅還要近一半左右，可謂是真正的一線江景。

與此同時(shí)G05、06、07的項(xiàng)目規(guī)劃圖早已在網(wǎng)上流傳，這三幅地塊要打造江核濱江首個(gè)16F洋房+4F疊墅項(xiàng)目，按照“近江低、遠(yuǎn)江高”的規(guī)劃原則，4F疊墅將位居一線臨江。

G05、06、07規(guī)劃草圖

如果說新居G13的首開價(jià)格要達(dá)到4-4.5萬/㎡，那么G05的濱江疊墅，賣到5萬/㎡似乎也不是難事。

而江核G04目前也已經(jīng)官宣，由萬科代建，網(wǎng)上風(fēng)傳萬科大概率將大名鼎鼎的朗拾系產(chǎn)品帶到江核。

江核G04位置

且G04所處的核中核北區(qū)，未來是瑯小（浦濱路）+金中雙學(xué)區(qū)，想必未來該案房?jī)r(jià)也不會(huì)低。

可見江核未來待開發(fā)、待上市的好項(xiàng)目有很多，四代宅、疊墅、洋房比比皆是，明年江核新房的價(jià)格天花板被拔高已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑榱?/strong>。

然而隨著江核四代宅、別墅豪宅項(xiàng)目陸續(xù)將上市，新項(xiàng)目與目前在售項(xiàng)目之間的房?jī)r(jià)差距也會(huì)拉大，也就新項(xiàng)目越來越貴，舊項(xiàng)目保持低價(jià)，甚至打折，加速清盤。

12月下半月，江核樓盤最新的價(jià)格信息流出。

先看江核三盤，保利揚(yáng)子萃云臺(tái)，目前最低新房單價(jià)已經(jīng)降到3萬/㎡左右。

項(xiàng)目目前已經(jīng)是實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房，12月的打折房源105㎡起步3房戶型，折后317萬，折合單價(jià)也就在3萬/㎡左右。

中鐵建花語天境，曾經(jīng)江核的地標(biāo)科技住宅，5恒科技，濱江大平層，143、168㎡兩款四房，曾經(jīng)銷許均價(jià)達(dá)到39996元/㎡，另外還有3800元/㎡的裝修包。

目前該項(xiàng)目推出143㎡特價(jià)房，折后總價(jià)438萬，折合單價(jià)也就是3萬/㎡左右。

金基山川江樾，被譽(yù)為中國十大豪宅之一。

目前金基山川江樾拿出一批143㎡特價(jià)房源，折后總價(jià)460萬，折后單價(jià)3.21萬/㎡。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對(duì)以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡(jiǎn)介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。