總體就業(yè)規(guī)模的穩(wěn)定主要來自互聯(lián)網(wǎng)、計算機硬件、生物醫(yī)藥及證券行業(yè)的增長，但經(jīng)濟波動對企業(yè)人力資源戰(zhàn)略的影響在2023年已經(jīng)有所顯現(xiàn)。2023年，10家頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)新增員工總數(shù)超7.3萬人，同比增長6.9%。市場競爭大、技術(shù)更新速度快等因素決定了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員與招聘并舉的高流動性人力資源特征。10家企業(yè)中過半數(shù)連續(xù)兩年減員，反映出業(yè)務(wù)調(diào)整和組織優(yōu)化的持續(xù)性。另有2家企業(yè)則連續(xù)兩年實現(xiàn)員工數(shù)量增長，海外市場拓展和科技創(chuàng)新成為其增量驅(qū)動力。

生物醫(yī)藥和證券類企業(yè)雖然仍處于人才儲備階段，但2023年的員工增速已明顯放緩；半導(dǎo)體、計算機軟件、新興金融、游戲等行業(yè)的員工規(guī)模在近兩年呈反向波動，其中游戲類頭部企業(yè)在2023年“轉(zhuǎn)負為正”，員工規(guī)模同比上漲2%；保險和數(shù)字媒體類頭部企業(yè)維持減員增效策略，員工規(guī)模連續(xù)多年呈收縮趨勢。

在經(jīng)濟形勢尚不明朗的情況下，為了應(yīng)對外部環(huán)境變化而快速調(diào)整企業(yè)架構(gòu)，員工流動率較高的企業(yè)對不動產(chǎn)空間的需求面積和租約靈活性提出了更高要求，具有前瞻性的不動產(chǎn)策略或者系統(tǒng)化的不動產(chǎn)管理體系正是解決此問題的最佳方案。

從租賃的年化成本來看，2023年，95家頭部上市企業(yè)的租賃成本總額首次出現(xiàn)下降，同比減少0.9%，是市場租金調(diào)整疊加企業(yè)不動產(chǎn)租賃策略調(diào)整雙重作用的結(jié)果。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)上的租賃開支在2023年的增幅放緩，同比僅增長2.8%。保險行業(yè)降幅最大，2023年五家險企的租賃成本總額同比下降17.2%。

從租賃成本占總營業(yè)成本的比例來看，保險、計算機硬件、半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥、游戲、數(shù)字媒體這六個行業(yè)的成本占比在近兩年保持穩(wěn)定，且基本在1%以內(nèi)，表明此類上市企業(yè)對租賃的成本控制相當合理；互聯(lián)網(wǎng)和計算機軟件行業(yè)的成本占比在2023年均降至2%以內(nèi)；證券和新興金融行業(yè)的成本占比則持續(xù)攀升，其中十大頭部券商的平均租賃成本占比在2023年升至3.2%。

人均租賃成本一定程度上代表了各行業(yè)在辦公樓租賃交易中的實際承付能力，短期內(nèi)企業(yè)增減人員后如果沒有及時調(diào)整辦公面積，必然會帶來人均租賃成本與員工規(guī)模的反向變動。然而從長期來看，人力資源策略與不動產(chǎn)策略的雙重調(diào)整將使這一趨勢變得更為多元且復(fù)雜。

仲量聯(lián)行觀察到，部分行業(yè)員工規(guī)模縮減，人均租賃成本進一步增加。以券商為例，2023年，部分券商減少持有資產(chǎn)的同時增加租賃資產(chǎn)以降低資產(chǎn)減值風險，或者將精簡后的人員整合至核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)辦公樓，因此人均租賃成本增加。另有行業(yè)員工規(guī)模與租賃面積同步擴大，人均租賃成本被攤薄。以互聯(lián)網(wǎng)為例，2023年，7家頭部上市企業(yè)的人均租賃成本均低于行業(yè)平均水平，這與我們在市場中觀察到此類企業(yè)從租賃物業(yè)向自用樓宇或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的趨勢基本吻合。

多數(shù)頭部上市企業(yè)對不動產(chǎn)領(lǐng)域的布局仍在繼續(xù)。2023年共有7個行業(yè)的持有資產(chǎn)比例同比上升。其中，計算機及資訊設(shè)備、半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等行業(yè)擁有較多的廠房、倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不動產(chǎn)，持有資產(chǎn)比例明顯偏高。

除自用物業(yè)之外，企業(yè)持有的、為賺取租金或資本增值的資產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)這一指標得以體現(xiàn)。95家頭部上市企業(yè)該指標的總額在2023年同比小幅上漲了2.5%，主要來自險資的增長韌性，這表明不動產(chǎn)仍是其資產(chǎn)配置的重要渠道之一，對穩(wěn)定市場信心意義深刻。

根據(jù)國家信息產(chǎn)業(yè)部，新質(zhì)生產(chǎn)力是“以數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新技術(shù)為支撐，以科技創(chuàng)新為核心驅(qū)動力，以深化高技術(shù)應(yīng)用為主要特征，具有廣泛的滲透性和融合性的生產(chǎn)力形態(tài)”，正在成為撬動現(xiàn)階段中國經(jīng)濟再平衡發(fā)展的重要支點。

仲量聯(lián)行在對頭部上市企業(yè)進行分析時，將多數(shù)已經(jīng)在主營業(yè)務(wù)中應(yīng)用了數(shù)智創(chuàng)新等高新技術(shù)的企業(yè)所在行業(yè)劃分為“新質(zhì)生產(chǎn)力”企業(yè)，主要包括計算機及資訊設(shè)備、計算機軟件、半導(dǎo)體、游戲、生物醫(yī)藥五個行業(yè)，而另五個行業(yè)作為其對照組，即傳統(tǒng)生產(chǎn)力。

從租賃成本來看，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的租賃成本波動性較為明顯，多數(shù)企業(yè)的辦公空間會經(jīng)歷由眾創(chuàng)空間、孵化器到產(chǎn)業(yè)園，最終將核心管理部門落址于標準辦公樓的幾個階段，在短時間內(nèi)帶來了較大的不動產(chǎn)管理挑戰(zhàn)。相較于新質(zhì)生產(chǎn)力，傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)的租賃成本變化則更具一貫性。

雖然新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)遠不及傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)在經(jīng)營性租賃支出上更具余裕，其成長性仍值得關(guān)注。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年北京全市甲級辦公樓市場的制造業(yè)辦公面積增速位列第一，醫(yī)藥及生命科學行業(yè)租賃需求保持增長趨勢并躍升為備受市場關(guān)注的重要行業(yè)之一。