我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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會員

提問

你好，最近看成都的規(guī)劃，中介帶我們?nèi)チ?**板塊看了一個新盤，說未來這邊都是各種總部基地，是各種科研中心，未來房價要翻翻，建議我們早點買入，你覺得這個板塊有問題嗎？是不是忽悠我們的，但的確又很動心，害怕錯過了。

房段子解答

不要迷信這些所謂的規(guī)劃，尤其是簡單粗暴地把高學歷=高素質(zhì)=高收入=高投入掛鉤。

有些偏遠板塊安個很高大上的總部基地，科研中心，大伙就以為高學歷高素質(zhì)高收入的人群扎堆了，所以房價必然漲漲漲。

房產(chǎn)中介最喜歡畫餅，外地人和被忽悠以身入局的人，則奉為真理，誰敢反駁誰就是敵人，在網(wǎng)上無差別炮轟，就問你怕不怕？

哈哈哈，要我說，企業(yè)高管也好，科研領(lǐng)導(dǎo)也罷，別人是單純有錢，但不是人傻錢多啊。

要說博士博導(dǎo)扎堆的地方，其實是郊區(qū)大學城，為啥沒見大學城的房價蹭蹭漲呢？

真正能支撐高單價高總價的，除了密集的中產(chǎn)高產(chǎn)，光鮮亮麗的城市界面、產(chǎn)品形態(tài)，還要依托于大量的人口支撐，地緣距離支撐。

也就是說，頂流板塊，不能離城市人口密集的核心區(qū)太遠。就拿成都來說，從攀成鋼到浣花溪，從金融城到大源西，無不遵循這種規(guī)律。

偏遠郊區(qū)再多好聽的名字，沒法導(dǎo)入人口，也就一潭死水，有價無市，甚至腰斬崩盤，梁黃一夢。

會員提問

你好，我打算賣一套溫江的房子，置換大點的，然后現(xiàn)在的市場行情，我不清楚我應(yīng)該掛多少合適？這套房子鏈接發(fā)給你看看，已經(jīng)滿五了，我18年買入的，成本有130萬，但是現(xiàn)在掛110萬。賣出去后才有錢置換，打算看中壩附近的次新套四，有推薦嗎？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

我這樣說吧，我其實對這邊的二手房市場也跟蹤很久了。中介暗示你降價也不是單純的pua你，而是真實市場行情下，的確只有降價出售搶跑。

現(xiàn)在你們同戶型掛牌低的很多，不到100的都很多，你掛110，完全是當別人炮灰陪襯的，別人鄰居拿著你的房價來喊買家買，你這邊則純粹陪跑。

雖然滿五唯一，但也就是少1%的個稅，影響不大，裝修我看還是可以的，但是太雜亂了，顯得不是那么美觀漂亮，也存在抗性，你們要收拾收拾，內(nèi)外兼修，內(nèi)部要整理干凈，把裝修的優(yōu)勢體現(xiàn)出來，外部要降價，現(xiàn)在行情基本上是1-1.1的單價，所以你們估計最終成交要定在90-100萬，我覺得95-100就算是比較好的結(jié)局了。

不要總和成本相比，買貴了就是買貴了，這個我們要認栽，沒有一本萬利的買賣，現(xiàn)在算是認虧逃出。

其實我們換個思路來看，你會發(fā)現(xiàn)，從房價趨勢來說，溫江的還要快速下降，蔡橋的會溫和下降，相對來看蔡橋的更保值。

假設(shè)現(xiàn)在賣掉，那么相當于止損換車，避免了進一步拉大兩者之間的差距，屬于低賣低買，降低壓縮置換成本。從這個角度來說，我認為當前雖然溫江割肉明顯，但是也是值得的，朝前看，為了更好的未來，更穩(wěn)健的保值方法。

現(xiàn)在我覺得根據(jù)行情來說，我個人建議一步到位，掛牌到99-101萬左右（把家里打整干凈，重新拍VR和照片）。

希望能盡快成交，成交之后，我們主要就是去看**和**了。中鐵西城西苑我之前還有粉絲在賣95平的躍層套四，你可以參考下，鏈接略。

我個人估計，不論是**的大戶型，還是**的躍層，房價下探到250萬以內(nèi)是大勢所趨，這個時候，如果能租房過渡三五個月小半年的話，我建議就慢慢看，蹲一蹲，可能到年底再入場，或許是一個更好的時機。

會員提問

賣房咨詢能做嗎？那也需要先說一下大概的情況是嗎？之前上車**高層，想賣掉，清水房。房產(chǎn)證還沒拿到，但是想提前做規(guī)劃，因為還想買其他房。當時買入單價在2W出頭，建筑面積108，總價220W，貸款100W，現(xiàn)在月供6700，22年底開始還貸，估計24年底可以拿到房產(chǎn)證。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來說，你們是買了**的高層，清水單價2萬出頭，建面108平的套三雙衛(wèi)，這個戶型集中在19棟，是E2戶型，02、03號房。

19棟是22年初開盤的，買成220萬的話，應(yīng)該還是9樓以上的好樓層了哈？只不過拖到了年底去辦的貸款。

19棟是小區(qū)最東側(cè)的高層，往北是**，往南是**，雖然戶型朝南，但是也算是主干道了，噪音問題不能忽視，也是它最大的缺點。

當初貸款100萬，從22年底到24年底（預(yù)計拿到房產(chǎn)證），現(xiàn)在月供6700的話，我估計當初是貸款了20年？等額本息？

我們現(xiàn)在要算一算保本計算。

22年初買入備案，備案滿3年+取得房產(chǎn)證（24年底）才能出售，也就是25年初才能解除限售，到時候房產(chǎn)證沒滿2年（有增值稅0.53%），我估計貸款大概2.5年。

綜合來分析的話，你這些年的成本大概就是房貸利息，首付款利息（假設(shè)不買房，存著也有利息收益的，現(xiàn)在買房了，相當于虧空），交房契稅。

這樣算下來，大概是清水247萬賣出去才能保本，保本的單價折合約為2.29萬，與當初買入價格2萬相比，要上漲2446元/平，才能持平你的成本。

還有個更嚴重的問題，那就是你到時候25年初還沒房產(chǎn)證滿2年，所以還是有增值稅成本的，這個往往是房東降價，然后變相的讓買家給，其實也是房東給。

假設(shè)按照247萬來計算，加上增值稅大概是260萬，才能保本了。這個時候折合單價2.4萬。如果加上后期裝修（此時中介費個稅買家契稅都不多說了），我覺得買家對此的心理預(yù)期是2.7萬。

這個價格對比周邊類似的次新房，比如**，有點不妙，當前行情下，該小區(qū)套三雙衛(wèi)行情大概是2.3萬，明年行情穩(wěn)定后，我估計大概也不會漲到2.5萬，所以我個人預(yù)估，你這個房子可能要虧著賣了。

最終2.5（精裝）-0.3=2.2萬的清水價出售，賣237-240萬左右是比較合理的空間，雖然對比買入價220萬有上漲，但是我們前面分析過，有利息成本，所以實際上你是小虧的狀態(tài)。

這是我對你房價行情的分析建議。至于買房技巧等其他建議，略。