上海樓市眾多鄙視鏈里，唯獨最能反映廣大群眾需求的睡城鄙視鏈鮮有提及。

其實睡城現在還真不是貶義詞，相反是總價較低、地鐵方便并且以居住屬性為主的親民板塊的統稱。

網上人人都在diss睡城，現實很多人都用腳投票買了“睡城”，受傷的只有聽信網絡謠言的老實人。

所以今天替老實人解答一些疑惑：

上海郊區這么多睡城，誰才是睡城中的王者？

第五名 曹路

曹路可以說是郊區睡城的天選之子，價格、配套以及通勤距離完美符合睡城標準。

首先是價格足夠便宜。

在浦東，250萬左右就能買到一套70㎡的兩房；房齡2010年后，樓層可以挑選，這配置堪稱剛需房中的戰斗機。

2017年底9號線曹路段開通，又給曹路插上了飛翔的翅膀，打工人一波接著一波導入。

曹路大部分業主是市區動遷戶，本來就對這樣的“窮鄉僻壤”毫無歸屬感，有條件的第一反應都是拋盤逃離；

但凡家里有別的房子，曹路的動遷房賣不掉也要第一時間出租。

每天早晚高峰，曹路地鐵站口除了擁擠的候鳥打工人，還有各種攬客的二房東；

各類群租房應有盡有，花更少的錢滿足打工人租一室戶的愿望。

曹路的租房買房市場，很大一部分購買力來自周邊的產業人群。

曹路本身區位比浦東南面的新場、宣橋好太多，周邊金橋是產業高地，自駕或乘坐地鐵到世紀大道、張江基本都是半小時搞定。

商業配套也可圈可點，總體量有29萬方（曹路寶龍3萬方+恒越榮欣廣場11萬方+招商花園城15萬方）。

不過曹路寶龍幾乎沒什么人氣，恒越榮欣廣場也不如剛開業那么熱鬧，能打的只剩曹路招商花園城。

曹路雖然優點不少，但硬傷太多，導致在睡城鄙視鏈里排名靠后。

曹路一面靠近長江相對閉塞，大片郊野淪為固廢處理、天然氣管道、石油公司、公墓的承載地。

更讓人難以接受的是曹路地鐵4號口出來就是一大片天長公墓，公墓對面是建了十余年還在爛尾的長征醫院。

至今沒想明白這兩個神奇的組合，即使未來哪天醫院建好了，病人站在樓上看著對面一片公墓，心中感慨知多少？

再加上曹路的教育資源也是菜校遍地，更是慘遭一些家長朋友拋棄。

另一方面，在浦東400萬內的剛需市場中，曹路的競爭對手很多：

想要學區、地段更好的有金楊老破小，看重規劃利好的有祝橋，想要品質相對不錯，張江上班方便的還有東四高、南四高鶴沙航城可以選擇。

總體來說曹路缺少可以蓋過硬傷的超級閃光點，在一眾睡城中也只能淪落鄙視鏈底端。

第四名 泗涇

泗涇本身沒有多少硬傷，近年地鐵站北側新建了很多新房，極大改善了整個板塊的整體風評；

但泗涇居民也別高興太早，真正從二手市場來看，泗涇成交量前5的小區動遷房占了4個，而且有3個都來自新凱城社區：

總價200萬左右，就能在泗涇買到近地鐵的兩房，270萬就能買到89平的商品兩房，價格門檻低于曹路。

新泗涇人引以為傲的北面次新組團，還沒能在樓市完全流動起來。

此外，泗涇的另一大“殺器”是西南豐富的產業群；

大量來自徐家匯、漕河涇、莘莊、七寶的購買力沿著9號線外溢到泗涇，支撐起了當地樓市。

從泗涇地鐵站到徐家匯只要34分鐘，25分鐘到漕河涇，16分鐘到七寶十分便利。

雖然泗涇已經進步很大，但在睡城鄙視鏈中排名僅在第四也是有原因的：

首先，在睡城top5中，泗涇2024年上半年一般公共預算收入只有4.68億，財力排名墊底，所以各項配套推進緩慢。

商業等著招商花園城落地，目前5萬方的三湘商業廣場招商較差，約等于沒有商場；好的醫療資源目前同樣沒有。

不過泗涇配套問題最突出的還屬教育資源：

整個板塊好不容易有個上師大松實，結果去年13招13個班，今年銳減一半只招6個班，把很多應屆學子的家長急得不行；

更讓人吐槽的是泗涇和新橋兩個鎮今年一起搖華二松實的號，中簽率低達3.1%，遠遠不如更下游的洞涇，打臉泗涇一眾商品房業主。

其次，同在9號線，上游九亭處處壓著泗涇一頭，一站相隔6.3公里，讓泗涇只能吃九亭剩下的外溢。

市區上班族租房首選九亭，市區剛需買房也是先九亭后泗涇。

以前九亭賣5-600萬的時候，預算400多萬的只能買下一級的泗涇；

現在九亭都賣400多萬了，留給泗涇的機會就剩更降級的2-300萬客戶。

所以新凱城火了，泗涇地鐵站北面組團危險了，長久來看不利于泗涇吸引更高總價的人群。

結合本輪房價回調，泗涇整體表現在動遷基地之中墊底（詳見：上海動遷基地跌幅排行榜）

剛需掙錢不易，泗涇跌幅卻高達32.56%，沒硬傷也只能排名第四一點不冤。

精研全市板塊 獨家買房買房邏輯分析

私信免費咨詢更多板塊買房避坑建議

第三名 顧村

對于既要又要的剛需客戶而言，顧村是一個比較中庸的選擇。

論配套，顧村目前在睡城中應該算綜合實力排名靠前：

出行有7、15號線雙軌交，到靜安寺或者到漕河涇桂林路都是30幾分鐘；

商業配套已有綠地正大繽紛城（7.5萬方）和龍湖寶山天街（14萬方）；

未來潘廣路招商花園城再加碼17萬方，商業配置在幾個睡城里更為出色。

醫療有華山北院，對大多數睡城來說可望不可即。

教育公辦學校一般，民辦有寶山世外，民辦華曜，家長們還算認可。

每年3月，顧村公園的櫻花也是上海一大景觀，為顧村市容加分不少。

最重要的是官方的背書，顧村是上海2035規劃中的主城區，直接甩了其它睡城一條街。

然而所有命運的饋贈，都早已暗中標好了價格；

顧村成交較為熱門的小區里，同面積的兩房總價相較于曹路、泗涇基本貴了30-40萬，靠近地鐵位置相對較好的動遷小區價格甚至能貴80-100萬。

作為睡城，顧村最大的痛點是周圍產業薄弱，就近能接收的外溢不多。

整個北上海能看的產業只有市北高新區和新江灣城-五角場，對顧村來說遙不可及。

7、15號線在顧村上游有不少板塊都是居住屬性，對市區外溢的層層競爭非常激烈。

而且和泗涇、曹路有區別的是，顧村和周邊板塊差距不大可替代性高。

萬年CP楊行與顧村一直爭得難舍難分，新房二手房的可替代度都比較高；

未來大吳淞規劃落地，顧村可能存在被楊行拉開差距的風險，坐實外環第一價格洼地的“寶座”。

第二名 江橋

江橋在外環一直是一個爭議非常大的板塊，優缺點都太過極端。

論軌交和通勤，江橋是睡城中最能打的。

空間距離上，江橋在幾個睡城中是唯一直接與市區接壤的板塊，不用像顧村、泗涇那樣接受上游板塊的層層剝削，區位優勢更大。

江橋的地鐵優勢在睡城中首屈一指，13、14號線再加未來的嘉閔線，兩橫一縱的軌交格局讓江橋的時間距離進一步縮短。

2站虹橋火車站，5站七寶，20分鐘長風，28分鐘靜安寺，48分鐘新天地；

承接外溢范圍直接拓展到了泗涇、顧村的圈子里，通勤優勢過于強悍。

這幾年隨著北虹之星和14號線地鐵房加持，江橋板塊也得到一些增量。

商業原本是一個25萬方的江橋萬達頂起一片天，而后樂秀路接連迎來南山、龍湖的1萬方社區商業盒子。

江橋醫院被第一人民醫院掛牌，教育資源也在持續加碼：

北虹之星擬引入上師大九年一貫制學校，還有多個公辦小學、初中，國際學校在陸續落地。

配套有大亮點而無明顯短板的江橋，熱門成交小區的房價兩房基本不超300萬，價格比較親民。

即使走大虹橋的房價體系，江橋的新房價格相比徐涇、華漕也存在立減6000元的優勢。

不過江橋的硬傷也比較多，城市界面不盡人意。

處在航道下方的江橋飛機噪音巨大，頭頂兩分鐘一架飛機勸退不少人。

此外江橋過去長期未市區承擔不利因素，動遷基地，垃圾焚燒場一定程度拉低了大眾對板塊的心理評分。

再加上大虹橋泡沫破滅后，作為北虹橋的江橋失去有史以來最能炒的概念，未來再等一個翻身機會不容易。

不過就作為一個睡城來說，江橋便宜、上班夠方便，配套還沒短板該知足了。

2025年樓市格局大洗牌

哪些板塊更有升值潛力？

哪些板塊將被拋棄？

歡迎私信咨詢

第一名 浦江鎮

浦江鎮在剛需群體中滿意度很高不是沒有原因的。

首先是承接外溢的范圍足夠大。

雖然只有一條尺寸被閹割過的地鐵8號線（以及延伸線浦江線），但能級確實不低。

從浦江世博家園到前灘僅需4站路，試問其它哪個睡城能4站到達城市CAZ的？

而且作為黃浦動遷戶的探親線，8號線還能送浦江居民35分鐘直達人民廣場。

算上自駕，買在浦江鎮不僅去人廣、陸家嘴、前灘方便，去徐家匯、徐濱、張江也很方便，外溢承接力杠杠的。

其次，浦江鎮的配套在睡城中也特別能打。

為了讓黃浦居民愿意動遷過來，浦江鎮被空降了仁濟、眼耳鼻喉兩大三甲醫院；

中福會幼兒園、上師大附屬閔行第三中小學，上師大附屬中學閔行分校遍地開花，還有市重點高中向明中學。

商業稍微算短板，浦江生活廣場9萬方，浦江萬達16萬方，但去前灘太古里只要四站可以彌補不少缺憾。

第三點是對剛需來說，浦江鎮的產品選擇也比較豐富。

預算稍微高一點的，可以選江月路地鐵站附近的世博動遷房，320萬左右能買到75㎡的兩房：

預算低一點的，往南4-5站路到魯匯可以選擇房齡更新，價格更低的動遷房，配套也都不錯：

七十幾平的兩房相比世博家園直降100萬，一個板塊的房源價類型相當于兩個板塊，選擇豐儉由人。

最重要的是，相對于其它睡城來說，浦江鎮承接外溢的上游板塊依然還有增量。

三林濱江、新楊思都是浦東熱錢涌入的地方，有增量的地方容易有話語權；

對下游的浦江鎮來說未來還有接收更多外溢的機會。

再加上板塊基本沒有太大硬傷，生態環境不錯，睡城排行榜高居榜首不是沒有道理的。

不過浦江鎮也存在一些問題，擁擠的8號線，前灘擠泡沫帶來的影響，二手次新市場面臨較大競爭等等，感興趣了解更多的可以掃碼找我們一對一咨詢。

總的來說，上海現在的睡城不論是從配套還是從板塊對自身的產業賦能來說，都較以往有了顯著的提升。

如今2-300萬的總價上車難度不大，對自住的剛需來說，算是性價比不錯的選擇。

你覺得上海還有哪些不錯的“睡城”？歡迎評論區一起討論。