大家好，我是蘇北哥！感覺12月剛剛開頭，就已經來到月中了，今天已經是12月14日。

照這個節奏走下去，感覺一瞬間就能抵達2025年，還有半個月我們就要和2024揮手告別！

01.

明年樓市往哪走？兩條重磅消息流出！

臨近年末，KFS忙著給優惠，賣房子，房產自媒體們則在忙著預測明年的樓市走向，2025年的樓市會怎樣，是觸底反彈？還是繼續下沉？2025年房價走勢會怎樣？是一路下行還是溫和上揚，每一家自媒體，每一個抖音號都在年末的重磅會議里，經濟新聞里尋找能夠支持自己觀點的“蛛絲馬跡”。

北哥今天并不是想借助今天文章，也加入自媒體的“預測大軍”，而是想聽聽各位粉絲的觀點，您覺得明年的樓市走向會怎樣？房價是升是跌？歡迎在評論區留言，或者晚間10點走進蘇北哥南京說房直播間，暢談您的觀點，與北哥面對面討論。

對于明年樓市走勢的走向，可能是見仁見智、觀點不一，但是有一點是比較肯定的，那就是明年的ZC面可能會更寬松，一些史詩級的ZC措施可能會在明年發布。

其實今年樓市的一些做法，就已經能看出一些端倪，出臺的一些XZ，已經突破了以往的極限，讓不可能變成了有可能。

比如今年多地解禁了限售，比如重慶、成都、東莞、深圳等城市宣布房產拿到不動產證就能掛牌上市。要知道自從2022年逐步解除四限ZC開始算起，限售ZC的解禁是難度最高的一個，也曾被國內媒體評定為房地產的“核彈級”ZC，但最終還是在2024年下半年實現了解禁落地。

南京的限售解禁ZC于11月25日發布，要求“買一套新房、解禁一套二手房限售；多孩家庭（至少未成年子女1名）解禁限售；特殊情況，如重大疾病要用錢，解禁限售”，南京解禁限售ZC可謂是全國“最先進的原創ZC”

再比如今年史詩性的降低了房產交易的契稅收取標準！歷史首次將140平米以下的房產契稅統一降到了1%，引起了12月初全國范圍的二手房交易量激增，南京首周二手房交易量甚至達到3232套，環比增長達到105.2%，有媒體預測南京12月會因此ZC，二手房單月成交量激增至1.5萬套。

“解禁限售”、“降低契稅標準”，兩項史詩級的突破性ZC，可以略見當前樓市救市的力度和態度，日前又有一則重磅消息傳出，明年降息幅度疑似流出。

129，ZYZZJ會議，釋放了數項重磅ZC信號，其中指出明年要實施更加積極的財政ZC和適度寬松的貨幣ZC，加強超常規逆周期調節，這也是時隔14年后，貨幣ZC基調首次從“穩健”轉向“適度寬松”。

在市場人士看來，這次的貨幣ZC轉向將有助于提振市場信心，改變當前市場預期普遍偏弱的狀況；且多名市場人士均認為5年期以上LPR（貸款市場報價利率）將進一步下調，下調幅度預計在20-60BP。

如果按照這個下調幅度計算，目前LPR是3.6%，明年預計會下調至3.0-3.4%，以當前南京首套房LPR-60BP的利率計算公式，明年南京首套房利率有望調整到2.4-2.8%區間（在銀行加點不變的情況下）。

如果銀行加點確定不變，LPR下調，緊接著的連鎖動作就是公積金利率的調降，原則上公積金利率必須必商貸利率要低一些，而目前公積金利率5年期以上首套房仍然執行的是2.85%標準。此次129ZYZZJ會議，也透露了一條重要信息，就是會執行今年10.17ZY五部門會議時提出的“四個取消、四個降低、兩個增加”綱領文件，其中四個降低之中就包含降低公積金貸款利率，10.17會議提出的調降幅度是0.25個百分點。

即便降低0.25個百分點，那么公積金首套利率將降至2.6%左右，對比明年首套商貸利率2.4-2.6%，顯然并沒有什么優勢，所以公積金明年可能調整的幅度會更大。根據今年12月國內有關金融圈專業人士觀點，明年公積金貸款利率可能迎來一輪補跌，幅度甚至達到80BP，以此求得與商業房貸利率之間的動態平衡！

接下來除了降息以外，國內還可能隨時降準！

關于此事，國內財經大號“劉曉博說財經”也表達了類似觀點。劉曉博認為，此前YH表示年底之前國內還有一次大規模降準，幅度在0.25-0.5個百分點（指10月18日YH行長潘功勝公開表示將擇機降準，幅度0.25-0.5個百分點），而劉曉博的判斷是，此次129ZYZZJ會議采用了“適度寬松”的貨幣ZC這樣的宏觀ZC提法，相信年底只一次降準應該會定格執行，也就是降準0.5個百分點，本輪的國內存款準備金率預計將降到6.1%左右。

02.

剛需四代宅“光速”領銷許！江寧二手房價格大漲，最高漲幅達到88.21%

再將視線轉回南京樓市！

本周四（12月12日）北哥實探了江寧首家第四代住宅項目中天金寧風華，當天該項目剛剛公開售樓處和樣板間，誰知道昨天（12月13日）中天金寧風華就領取了首開銷許，從公開到首開只用了1天。

金寧風華現場圖片

這真的讓北哥之前說的話，一語成讖！南京剛需預算的第四代住宅項目，上市速度奇快！它們基本上“一拿地就出規劃，然后就開盤”；

比如8月30日出讓的浦口老城中心G21地塊，也就是龍湖亞倫·央璟頌，12月6日已經首開，從拿地到開盤僅用了3個月。

龍湖亞倫·央璟頌

9月12日出讓的江寧青龍山金茂G34地塊，如今案名為金茂曉棠，預計不出10天，金茂曉棠也將公開樣板間和售樓處了。

金茂曉棠

此次江寧中天金寧風華首開，推出2棟小高層住宅樓，分別為項目西側1、3號樓，首推房源數量達到144套房源。

金寧風華1、3號樓

首推戶型共分為4種，其中98㎡3房2廳2衛，按照奇偶層不同分為兩種戶型；

98㎡3房奇數層戶型

98㎡3房偶數層戶型

112㎡3房2廳2衛，按照奇偶層不同分為兩種戶型；

112㎡3房奇數層戶型

112㎡3房偶數層戶型

此次，中天金寧風華的首開銷許均價在34119元/㎡，說實話，這個價格比北哥周四實探時打聽到的首開價格要高了不少。

根據金寧風華的一房一價表，該樓盤的房源總價范圍在307-402萬之間，其中98㎡戶型主力總價在326-345萬之間；112㎡戶型主力總價在383-402萬之間。

金寧風華房源總價范圍表格

當然金寧風華首開也是有優惠的，具體優惠幅度，對該項目感興趣的粉絲，可以文末評論區或抖音直播間，直接咨詢北哥了解！

除了中天金寧風華領銷許首開，近期江寧樓市波動也不小，一批江寧二手房小區成交價格上漲幅度位于領先全市，最高漲幅居然達到88.21%

通過盤點，我們可以清楚的看到，過去一個月，全江寧有20家小區二手房成交均價漲幅超過10%，其中位于江寧東山、岔路口、百家湖三大江寧主城板塊的二手房小區占到了12家，占到總數的60%；而包括九龍湖、祿口在內的江寧眾多遠郊板塊加起來，房價上漲10%的小區才只8個，很明顯江寧二手房市場本身也在急速分化，主城地段好的小區能夠保值升值，而遠郊板塊二手房多以房價下跌居多。

近一個月，江寧岔路口的二手房漲幅可觀。

板塊大型小區明月港灣星河灣組團，一套101㎡低樓層3房，成交單價達到26310元/㎡。

這套房源甚至比同小區10月份相似戶型、類似樓層房源成交單價高出9000+元/㎡，而且這套房源也是明月港灣星河灣自今年7月份至今，首套2字頭成交房源，小區均價漲幅達到52.32%

無獨有偶，岔路口的碧水灣花園近一個月來房價漲幅也很大，小區一套142㎡的低樓層4房，成交單價達到26884元/㎡，比同小區類似房源10月份成交單價高出整整8000元/㎡。

小區成交均價近一月漲幅達到52.12%。

北哥一直認為江寧岔路口是一個被低估的板塊，南側是東山、百家湖，北側隔著繞城公路就是秦淮大校場，可目前板塊二手房成交價格普遍只有1萬多/平，可以說是剛需客群首置的理想板塊。

此外，在江寧主城三大板塊之中，近一個月東山二手房的房價表現是最出色的。房價上漲幅度超過10%的小區多達5個。

秦淮河東岸、宏運大道以南的愛秦灣，小區成交均價單月漲幅達到33.72%。11月上旬，愛秦灣小區一套111㎡的中樓層4房，成交單價達到22954元/㎡。而之前東山愛秦灣小區的房源成交價格僅在1.5-1.8萬/㎡

而這一套房源成交單價，也是愛秦灣小區近半年以來的最高成交價格。

東山天印大道西側、文靖路北側的匯景新苑近期房價也大漲。小區成交均價較前一個月上漲幅度達到27.05%，等于漲了近3成。

一套103㎡的低樓層3房，成交單價達到20297元/㎡，然而近3個月以來，匯景新苑的房源成交單價一直維持在1.2-1.7萬/㎡范圍內。

天印大道東側沿線的廣博苑，近一個月小區成交均價上漲幅度也達到20.84%。一套112.5㎡ 的3房成交單價達到17333元/㎡，而之前該小區房源成交單價基本在1.4萬/㎡左右，這套房源起碼上漲了3000元/㎡左右

東山標桿次新房小區武夷綠洲，其賞桂園組團近一個房價漲幅也很明顯，達到18.25%。一套59㎡小兩房，成交單價達到18144元/㎡，比10月份該小區房價高出3000+元/㎡

還有宏運大道南側的武夷水岸家園，近一個房價漲幅達到10.26%，一套108㎡3房成交單價達到16505元/㎡，而在10月底，武夷水岸家園的房源成交單價僅在1.3萬、1.4萬/㎡左右，近一個月起碼上漲了2000元/㎡左右。

近一個月東山二手房價格上漲幅度比較明顯，那么問題來了，板塊售價第四代住宅中天金寧風華開盤之后，會進一步推高東山房價嗎？歡迎評論區留言。

與此同時，百家湖板塊的親水灣花園、天琴灣花園近期房價漲幅也比較明顯。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。