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今天，房哥裝修系列推文上線，挑選西安最具代表的12個小區，從復盤開始，再到裝修方案，交房報告，二手行情，幫助小區業主系統梳理，給出自住，置換，裝修建議。

12個小區分別為：綠城海棠三章、保利天珺、招商云墨、中糧大悅未來城、金茂璞逸曲江、曲江星河灣、保利天瓚、鐵建越秀樽樾、龍湖云河頌、綠城紫棠苑、招商西安璽、保利云谷天匯

幾乎是2024年西安各區域的熱門頭部社區，今天更新，綠城海棠三章！

海棠三章

上月初，數據機構克爾瑞統計了24年1-11月西安TOP20小區銷量排行，綠城海棠三章在第一個，總共賣了約52億，成交均價25610元/㎡。

有人看到的是排名，我看到的還是高新隱藏的大佬們，遙遙領先的鈔能力。

（23&24年銷量排行對比）

以前總說西安“有錢人”都在曲江，屬實是誤判了，曲江雖富，數量少，高新次之，中產眾多。

（綠城全運村荷風苑實景）

而在上一年，同期業績過50億的還是萬科東望和綠城全運村，開發商整體業績下滑的同時，剛需已被拋棄，改善成了主場，這個角度看，24年才是西安改善的元年。

海棠三章的履歷是比較簡單的，2018年，西安最大的經適房鴻基新城迎來綠城接手，趕在房價跳漲時間，又是科技四路腹地，誰拿到地，誰不愁賣，東邊的保利天悅，搖號熱情有目共睹。

（綠城海棠三章）

但接手經適房再到商品房開發拿地，中間的時間是漫長的，綠城先蓋了限價房春風心語，交房后，23年4月商品房摘地，取名海棠三章。

從18年到23年，西安房價的普漲時期已經結束，二手房降價，新房平銷成為普遍現象。

高新雖不是五年前的搶房局面，但憑借頭部區域的吸引力在，有新房還是不少人在看。

海棠三章拿地四月，首開九月，和今年保利融合區一個月的速度比有差距，但也算快的。

據對外的數據顯示，第一次開盤去化率93%，業績6.1億，有行業人總結的原因為綠城號召力，高新地段，以及稀缺產品，不知大家怎么看，我說說我的想法。

神盤養成

壹

所謂品牌，繞不開的綠城

進入23年以后，西安能選的開發商已經不多了，融創，恒大、中南、金輝、陽光城、正榮、陽光城、金地等老牌民企，在三道紅線影響下，要么銷聲匿跡，要么忙著保交付。

對于買房的人，經歷過延期交房，停工保交付的陰霾，不敢買，也不敢選，留給市場的選擇，無非央企，國企，大家叫得上名字，敢去下手的，無非就是金茂，中海，中鐵建，招商，華潤，保利，綠城，中糧等幾家。

看似很多，但放在某一個小區域里，幾乎沒有，綠城在軟件新城以東拿地的時候，周邊南飛鴻，高科，紫薇，金泰，天地源幾家，沒有太能打的。

而軟西的保利天匯，云谷天匯，要么太大，要么太小，很多人在東西兩邊猶豫。

彼時的高新三期，陷入對未來兌現深深的擔憂之中，求穩先看軟件新城的論調得到大眾認可。

西安的眾多區域里，曾經大開發商最少的也就是高新，除了天地源，紫薇，高科外，只有保利和萬科，現在來了個全國出名的綠城。

（綠城全運村甘棠苑實景）

你說23年市場不好，綠城進場的時機又很對，全運村在港務區都被捧成神盤，在高新買房，房源供應有限，誰饒的開綠城？

貳

所謂地段，求穩自住第一

再說地段本身，圍繞軟西，軟東的爭議一直存在，前者產城融合區，企業，從業人數穩定，住宅少，原本是很多投資人首選，結果魚化寨拆遷后，原來14平方公里，一下子擴到24.4平方公里。

（絲路軟件城范圍）

軟件新城稀缺的屬性不再存在，加上二手房背刺，大家心態也皮了，干脆自己住。

保利天悅，萬科國賓的二手房業主心態還在爆炸，二手房30000+老產品，因此綠城三章四代住宅出來后，很多買二手房的，來了這里。

軟東就是住宅為主，三環之內，沒有什么稀缺性，沒有投資邏輯，只有自住需求，擠過來買新房，純屬二手房太飄了。

你說地段決定，軟東算好地段嗎？答案千人千面，但目前的城市界面，房價西安頭部，觀感普普通通，到處都是住宅工地，也都是高新系的學校。

那為什么有不少人來軟東買新房？為聽到的答案有如下幾種，前提都是奔著高新的大招牌來的。

1、高新三期前景未知，開發商自己先降價，二手房折價賣，不敢買。

2、軟西挺好，但要么太貴，要么太大，超預算，嚴重超預算。

3、丈八北路挺好，但一想到300萬，只能買天悅的小三室，不甘心。

4、高新人都住三環內，三環外是啥，我媽在科技路住，不能太遠。

清一色，都是高新人的自住邏輯，如今軟東的成功，海棠三章，天瓚賣的這么好，和當下買房人的避險心態不無關系。

讓我想起以前相親找對象的經歷，對方重要要求就是穩定，穩既代表上限不高，也代表下限不低。

如今的軟東，不就是這個處境，投資買房的少，自住的剛需都在二手，改善選擇困難，離家近，選大牌，成了最穩的選擇。

叁

所謂稀缺產品，首個四代住宅

論小區的包裝水平，綠城說第一是有底氣的，從全運村一、二、三期交房開始，在當時市場，這都是顏值極高的社區，西安人買房是顏控，外立面，景觀更是大頭，也是綠城很擅長的。

（綠城西安館實景）

在魚化一路和科技五路丁字口，綠城做了實景的西安館，論占地面積，精致程度，綠化素質放在西安售樓部里，也是數一數二，作為營銷道具，更是屠龍刀的存在。

（綠城西安館實景）

一進門，高大植被，小橋流水，精致擺設，高端感撲面而來，縱然海棠三章所在地需要再坐擺渡車過去，但對于高新住老房子多年的人，這看實景園林，著實提升了好感。

海棠三章分三個地塊，從北到南，面積越來越大，綠城擅長的外立面和景觀也在這里落地，漢唐風韻的大門，大面積的中庭景觀，水景，連廊組合在一起，觀感高級。

看完海棠三章的實景后，再看旁邊國企的售樓部，有人就挪不動道了，果然買房和相親一樣，嘴上說隨緣，其實都看臉。

（143㎡戶型示意）

戶型上，算高新第一個四代住宅小區，南北錯層露臺，有不少的贈送面積，尤其是最卷的143㎡做了好幾個戶型。

戶型細節部分中規中矩，眾所周知，三章的核心賣點還是花花草草，顏值第一，抓女主人歡心，男的研究戶型細節，但沒有決策權。

（綠城摘地位置示意：來源：西安地產視線）

三章的成功業績，也促使綠城在軟件新城繼續拿地，后續的四章，五章都在路上，四章-熙海棠的名字已經公布。

是不是全運村后，綠城在西安的另一個神盤，有待觀察，但確實有不少高新人買了綠城的房子，這是事實。

房哥有話

西安的買房歷史上，能被冠以神盤知名的小區挺多，熟悉的中海曲江大城、保利天悅，綠城全運村，華潤未來城市等，本質上都是吃了房價紅利。

即拿地早，地段好，有學區，價格低，房價上漲，轉手套現，但隨著地產進入下行期，神盤的養成就不太容易。

要么是趕上好時候，比如中海學仕里，學校摘牌前，要么是趕上周邊沒對手，比如海棠三章，天時地利人和缺一不可。

而對于普通買房人，不用糾結這些，開發商賣的好，蓋得好，交的好，住的放心，已經是不易的事兒，什么神盤不神盤的，都是情緒。

是誰，買走了海棠三章，你身邊有小區業主嗎？評論區聊聊你們的買房經歷，這個系列會陸續更新小區的裝修方案，戶型研究，交房實景，二手房分析等，歡迎海棠三章的業主添加小助手關注。

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作者：尋香行

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