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我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

最近我們看了兩個盤，A樓盤的得房率高一些，B樓盤的低一點，因為B樓盤是早一點的設計，但不論是現在的性價比，還是地段優勢來看都是更好的，就是過不去心理那道坎，覺得A樓盤的戶型迭代了更有價值，家里人也出現了分歧，不知道怎么選擇？

房段子解答

買房不要云看房，別當純參數黨。

有些時候我遇到認真的粉絲，總喜歡自己羅列一大堆數據，分別從地鐵（包括學校、醫院、通勤、商場等）距離；得房率高低；單價總價的細微差異...按照不同維度的積分來匯總得分，從而做出自己的優劣排序。

我倒不是否認這種認真的行為，只不過房子這種主客觀參半的產品，其實是很難用評分來加以嚴格區分的。

真的沒有人可以在絕對意義上評估不同維度的總分得分，買房太看眼緣了，甲之蜜糖，乙之砒霜！

買房沒有絕對的完美，能有70-80%的滿意度，就算非常高的匹配度了。

有人說A樓盤距離地鐵500米，然后B樓盤是600米，所以B樓盤就更差？
有人說A樓盤通勤時間是40分鐘，然后B樓盤是50分鐘，所以就只看A樓盤？
最典型的，有很多人覺得A樓盤的得房率有98%，而B樓盤是95%，因此B樓盤就萬萬不可買？

這就是典型的純參數黨，說實話，同樣的建面，95%和98%的得房率都很高了，在生活中其實并不容易發現這種細微的差別。買房前對人的心理影響大，但對買房后，甚至以后賣房的時候，差別就很小很小。

也就是說，大家總喜歡在非關鍵細節上耗費大量的精力，反而忽視了更為本質的一些綜合感官。

比如地段的價值，界面的舒適度，配套的成熟度，生活的便利度；
比如層高，裝標，外立面用材，工藝品質，電梯、架空、綠化，正反面側面的顏值，車庫入戶大堂的細節；
比如樓棟的對視，樓間距（非容積率），采光視野噪音的測評...

這些才是軟實力。

最后多說一句，得房率高低，放在二手市場還是按照建面來開價，真正影響價格的，到底是什么？

成都二手房市場已經很成熟了，大家都是被拷打過很多年的聰明人。

會員提問

你好，我們住武侯區的***，現在一個人在世紀城，一個人在郫縣上班，明年小孩要讀小學了，新房估計來不及了，除非買個學位。現在想問是直接買個二手學區房讀書，還是順勢賣掉當前的自住房，置換新房更好？預算的話400內，特別好的可以450、460。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

先說一句，最開始我腦海里設定的，其實是兩個新房，建發書香云錦以及武侯西派臻境。

言歸正傳，你們明年孩子要讀小學，是很著急了，但一方面算是錯過早幾年的置換時機，另一方面也可以自己想辦法擇校，所以這里就算打平，幾乎可以不重點考慮孩子小學的事了。專注于怎么買一套好房子，匹配自身家庭的資產優化格局。

本身來看，**的129戶型，從板塊和房齡來說，已經開始老化了，當前行情價格是2萬左右，相對穩定，但是也一眼望到頭，屬于躺平自住的操作，從生命在于折騰的角度來看，時間拉長后的綜合價值會逐漸走低。本身的自住屬性、學區教育，也不很明顯，因此我覺得還是應該痛定思痛考慮置換出售的。

賣掉之后，怎么個買法，就像你之前預設的460萬的預算，這個其實放在二手房市場是非常高的了，很少有能匹配你們預算的板塊和樓盤。高總價的二手房并不多，而且買二手房大多是為了即買即住，孩子讀書學區等，從這個角度來看，你們并不符合。

改善的460萬級別的二手房，要么是偏僻區域的改善盤，但是地段價值薄弱，要么是核心區的優質產品，不過房東心理預期高，單價不便宜（比如東湖、攀成鋼可以尋找到一些答案，人居東湖、天譽花園等），從性價比來說，也很難讓人接受。

另外我覺得還算兼顧性的，我覺得是武侯新城的陽光城檀府、金科博翠府，單價沒那么浮夸，與旁邊的新房差價不大，也是北二外學區，不過臨近三環，有些瑕疵房源價格才便宜，優質的房源，房東預期還是偏高。

上述二手房是備選，優選的，我覺得還是新房，尤其是你們擺脫了學區要求的情況下。

兼顧到你們夫妻雙方工作的方位，西門西南門是最合適的。當前就只推薦兩個，一個是建發書香云錦，一個是武侯西派臻境。

說實話，建發你們是凍資了，也去看了準備買的，我個人其實很支持你們入手，首批次雖然看起來優惠不大，但開盤的一房一價也不貴，之前好像是預選了房源的吧？所以開發商也很精，疊加新政，加快清盤，這對我們來說，心里是明鏡，不是說政策真就利好新房了，而是我們的確是適合買入的。

建發從商業教育地鐵醫療，以及未來的生態，大盤扎堆的界面來說，我覺得正西門最好的狀態。

反過來說武侯西派，我個人其實很喜歡，產品的確很不錯，學區屬性也很強（對了，如果你們擇校，就要擇校新房對口的小學哈），不過武侯新城腹地有些雜亂，熱鬧由于，凌亂得多，這也是很多人質疑猶豫的原因吧。

兩個盤其實都很好，主要還是看哪個更有性價比，哪個更早出現在我們的餐桌上。

當前，建發就是你們的大餐，首批次價格和樓棟還挺不錯，往后我估計開發商還要看鍋下米，小幅漲價。

會員提問

你好，明年9月孩子讀一年級，想買個更好的學區房，大豐賣了一套手里只有50萬現金，現在方案一是去城里買個老破小學區房，然后另外一個方案是賣掉現在的LD，然后大概200萬，去青羊看看。內外金沙看了品質好的要350-400萬太貴了，然后又有點不舍得LD，老破小主要是看實小和勝西的。現在夫妻主要是在西門和市中心上班。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

明年小學了，也是該早做打算了。青羊小學初中還可以，但是以后高中，指標到校不多的哦（其實指標到校還可以，但是省重點質量一般），這個你們要注意，我們現在是青二的房子，也遇到了這個問題。

不過我考慮的是，一方面指標到校適合普娃，能力強點的牛娃應該考好點。二是時隔9年之后，到時候青羊高中可能也有巨變。

如果不賣LD的話，你們現在手里50萬，再貸款個50，裝修個20，把預算放在120左右，可以含裝修領包入住一個青二學區老破小，但實驗，勝西的夠嗆，東城根街差不多。

內金沙那邊感覺跑遠了，是比較傾向于兼顧性的，兩套都要賣掉后的感覺，而且也不便宜，相當于綠地+學區溢價+杠桿=一套普通套三。

主要還是看預算，如果預算或者杠桿意愿不強的話，我建議就保持LD（自住改善+高中戶籍+周末過渡）+青二東小學區老破小，自住或者出租都很不錯。

如果收入高，希望這一次全面整合，全方位升級的話，那么就兩套都賣掉，200萬首付+杠桿100~250萬的樣子。不過也很艱難，二手房好的價格很高，新房合適的讀書又來不及了。

方池街那邊是勝西小學，學校是更好一點，但是房價也更高一些。老破小，一是看緣分，這個非常重要，二是看經驗數據，靠譜的用心的經紀人很重要，三是看時機，當前上半年學區落戶高峰期+疊加新政策，房東估計也傲嬌，我建議不要太沖動了，要做好持久戰的準備，今年青二是沒發布提前落戶要求的，因此時間還算充足，建議年中年底撿漏優質房源，主要是小區位置，小區品質，樓層和戶型，當然也包括價格。

這個過程肯定是漫長而且痛苦的，要做好心理準備。房子要多看，多看才能有對比，哪些是好的小區，哪些是垃圾小區垃圾戶型。畢竟你們買來后，也要考慮到后期的自住或者出租問題。

勝西小學周邊對口樓盤不多，高層次新的新少城、尊城國際單價不菲，總價令人咋舌，有興趣的可以去查一查。另外絕大多數是不宜自住的老破小，但凡事不是絕對，其中方池街11號院（省工會宿舍）、方池街36號院（化工設計院單位房）、萬達公寓（有外墻磚還是商品房），比較適合自住。

家長和孩子也是分為三類的，一類是很聰明期望很高，那么可以直接追高頂流學校，不過單價溢價就很高。一類是純躺平，不管那么多，買到哪就讀哪，這種是大多數。還有一類就是兼顧性，孩子教育也要考慮到，但是我也不會一味追高房價，就考慮居中的單價1-2萬之間的學區房，比如東小。東小肯定有很多地方不如實驗和勝西，但是綜合來看，各有所長吧。

勝西和實驗，這種算是頂流了，房價都居高不下，一榮俱榮，如果勝西不好賣了，那么實驗其實也不好賣，是大家對于學區溢價不認可的大環境導致的不好賣。茶店子小學和石筍街已經很好了，但是錢不多的話，感覺也買不到很不錯的產品，還不如就看青二。