大家好，我是蘇北哥！臨近年底，南京樓市出現了高低起伏變化，一些板塊房價異軍突起！可能很多粉絲會問，北哥這是指哪里，哪個板塊又吸引了北哥的注意？沒錯，今天北哥要給大家重新介紹雨花的小行板塊！

01.

近期小行房價異軍突起，其內在邏輯是什么？

最近的小行表現尤為突出，板塊標桿樓盤房價異軍突起，頭部房價大有趕超河西的意思，讓人不得不給予關注。

首先最惹人關注的莫過于仁恒城市星光近期的房價回漲，11月24日該小區一套99㎡的高樓層3房房源，成交總價413萬，折合成交單價高達41675元/㎡。

無獨有偶，仁恒城市星光11月份4字頭成交房源，還不止這一套，11月5日一套高樓層99㎡3房，成交總價400萬，成交單價也達到40363元/㎡。

熟悉小行的人應該知道，這里的房價已經差不多半年以上沒有超過4萬/㎡了，從7月底、8月開始，仁恒城市星光的房源成交單價一直在3.7-3.8萬/㎡之間徘徊，低的時候甚至低至3.5萬/㎡。

這次仁恒城市星光的房價回漲，算起來幅度起碼在2000-6000元/㎡，觸底反彈行情尤其明顯。

然而仁恒城市星光的房價回彈在小行并非個例；北哥一直認為小行房價的成長性非常強，上限房價能夠達到4萬+/㎡，下限房價只有2萬+/㎡，可謂上可以與河西一較高下；下可滿足剛需客對于改善居住的需求。

小行軟件大道北側的中南錦苑和時光澔韻，就是小行房價下限的存在，然而不看不知道，一看嚇一跳，小行的房價下限小區，近期房源成交價格也在明顯上漲。

首先，原本2萬+/㎡的中南錦苑房價沖上了3萬/㎡，優質房源甚至3.1萬+/㎡，這在中南錦苑今年5月至今的成交行情中尚屬首例。

其次原本房價只在2.1-2.3萬/㎡徘徊的時光澔韻，最新成交單價居然沖高至2.7萬+/㎡，漲價幅度起碼在4000-5000元/㎡

是什么讓小行的房價瞬間上漲？小行房價上漲的內在邏輯是什么？北哥認為原因是多方面的，具體可分為房源供應結構的改變，和配套方面的升級與城建規劃的重大利好。總之一點，小行未來是主城內，河西旁，房價極富上升潛力的板塊。

先說，小行的房源供應結構的改變！

可能很多人還沒有注意到，如今的小行已經沒有新房在售了，板塊原本唯一的在售樓盤越秀天和，如今已經正式收官。

越秀天和實景

這座總戶數260戶的小型改善樓盤，去年11月底開盤，到收官，也僅僅用了一年不到之間。如今全盤僅剩余7套邊角料房源在售。

隨著越秀天和的收官，小行新房市場進入了漫長的“空窗期”（6月30日底價出讓的小行G12低密地塊，目前上市時間尚未確定）。小行新房的斷供，讓想買小行房子，滿足改善需求的購房人，自然涌入了小行二手房市場，自然推高了板塊的二手房成交價格。

而小行二手房價格和供應結構本身也在發生著變化！11月底萬科朗拾小行一期成功交房。

萬科朗拾小行

然而萬科朗拾小行一期當年賣得也相當火，2022年10月底首開，2023年8月就告收官，曾經新房價格也賣到了4.6萬+/㎡。值得注意的是“南京限售已經于11月份正式解禁”。

雖然說是“南京限售是有條件的解禁”，但可能也無法阻擋萬科朗拾小行項目的二手房源迅速掛牌，涌向市場，站在業主心態，斷然是不愿意“破發成交”的，在這種心態的驅使下，無形中便拉高了小行頭部次新房源的市場價格預期，仁恒城市星光11月份的房價望風而漲就比較容易理解了。

仁恒城市星光實景

分析完了小行板塊的房源供應結構變化，我們再來看下該板塊的配套及市政規劃的諸項利好！

不可否認，小行雖小，但這里的配套和市政規劃利好卻特別多！

首先這里的學區配套堪稱頂級，今年5月份雨花區教育局正式官宣，小行尤家凹學校正式掛牌南師附中雨花分校，具體位置就在萬科朗拾小行項目南側，與在售的越秀天和只隔一條星博路。

該學校確定為九年一貫制教育制度，學校的招生規模為幼兒園3軌9班、小學24班、初中18班。南師附中的到來，瞬間讓軟件大道南側的一眾新房、次新房小區全部升級為頂級學區房，房價上漲順理成章。

南師附中雨花分校實景

02.

“高線公園”建起，三幅低密地塊即將出爐，小行即將與河西融為一體？

為什么說小行的房價很有潛力呢？因為它是雨花各板塊之中，吃河西紅利最多的一個板塊，一條鳳臺南路、一個寧蕪鐵路，左邊是大河西，右邊就是小行?？梢哉f河西和小行，一直邊界就不是那么清晰，所以當河西房價賣5-6萬/㎡，小行賣4-4.5萬/㎡，很多買房人仍然可以接受。

寧蕪鐵路實景

如果說以前的小行和河西只是邊界不清晰，未來的小行和河西可能就真的要“融為一體了”。

前一段時間，一則名為規二路西延工程（下穿寧蕪鐵路立交）環境影響報告公示出來，道路建成后將打破鐵路阻隔，構建雨花臺區與河西東西向新通道。

規二路西延工程將以箱涵形式下穿寧蕪鐵路與鳳臺南路對接，并與規劃寧馬城際（S2號線）遠期線位相交，東側順接既有規二路。該路線打通以后，鳳臺南路以東、軟件大道以北居民前往河西從此無需繞行5公里，雨花和河西板塊之間真正實現一步之遙。

與此同時，除規二路西延工程以外，小行還有多條斷頭路將被打通，未來直接連接河西。

鳳臺南路和機場二通道之間的繞城公路，兩側又增加了一條連接線位。根據最新發布的規劃，梅苑南路、鳳信路、燦星路都有調整，屆時琥珀花園業主可由鳳信路直達數字大道通往河西。

琥珀花園小區的東北側小門以及通往小行地鐵站的人行通道正在推進中。未來小區業主可由此直達地鐵10號線。此前由于板塊內南京建工及學校都將面臨搬遷，卻遲遲未找到搬遷地，導致遲遲沒有推進，如今工程終于再次提上日程。

除了小行與河西未來的接連通路增多了，兩個板塊幾乎融為了一體。同時，小行本身的市政規劃項目也在升級，板塊形象將大大提升。

今年上半年，小行曝出一個重大新聞，一座離地1-4層樓高的南京版“高線公園”將在小行落地！

據了解由于寧蕪鐵路外繞，原本小行一段400米的連接軌線便閑置下來（此前主要用于地鐵1號線運輸材料和車輛），出于“變廢為寶”的目的，這段400米長的連接軌線將被打造成一座“空中公園”。

據了解，小行的高線公園橋面寬5.2米，橋面離地3.5-13.5米，相當于1層-4層樓高，未來這座公園將與秦淮河景、鳳臺南路街景以及周邊城市景觀相結合，與河西新城科技園的西城夜未央交相輝映，成為南京城西不可多得的一處網紅打卡地。

小行高線公園位置

高線公園到底有多美，為城市形象提升起到的作用有多大？雨核即將亮相的高線公園已經為小行“打了個樣”。

根據南京多家媒體報道，坐落于雨核，南京首座“高線公園”即將落成完工，不日將與市民見面。

雨核“高線公園”

雨核的高線公園，饒有興味的被命名為“雨花數據線公園”，全長8.5公里，離地橋段大概1.3公里，離地距離在5米左右，倒U字型線路，將雨核CBD、雨花城市公園、秦淮新河百里風光帶等沿途多個景觀節點串聯起來，形成慢行友好閉環線路，把沿線的居民區、商辦樓、公園等城市空間串聯起來。

彩色的橋面寬約4.5米，由藍色自行車道和紅色人行步道組成，橋面鋪裝在混凝土表面將環氧樹脂和彩色陶瓷顆粒結合形成磨耗層，進行紅藍分區，讓步行和騎行各行其道，達到流線效果。

如今在數字大道、隴淮路的交叉路口，已經能看見這座“高線公園”，雨核的幾座標桿建筑，如建發璞云、萬科朗拾雨核，以及12月22日即將開業的華潤萬象天地，出門就是這座高線公園。

看到雨核的高線公園，大家是不是對小行未來“高線公園”的美景也有了期待和憧憬？

說完了小行的“高線公園”，再來看小行的TOD空中之城規劃！據說這座規劃范圍達到31公頃的巨型市政工程，即將啟動。

去年12月發布的《南京地鐵1號線小行車輛段導改及綜合開發特定意圖區城市設計》第一次將小行TOD天空之城規劃公之于眾，今年9月份發布的“南京地鐵運營小行車輛段導改工程可行性研究分析”招標公告，標志著小行“天空之城”工程將啟動，這里未來將釋放至少3幅優質主城地塊，小行房價可能再提升。

小行天空之城規劃范圍

小行的TOD天空之城規劃范圍位于軟件大道以北，圍繞小行車輛段展開，具體東臨石子崗邊規劃西春路，西至菊花北路，南近軟件大道，北至地鐵10號線，周邊有中南錦苑、恒大華府等小區。

說白了“小行的天空之城規劃”就是通過TOD一體化概念，打破鐵路阻隔，帶動人流流通，進一步激活小行軟件大道以北板塊。

在既有車輛基地的基礎上進行TOD綜合開發，通過興建學校、社區中心、住區等，在規劃文件中清楚顯示，未來的小行將設置基層社區中心、幼兒園和小學，新增道路、二類居住用地，建設地鐵P+R停車場。

未來小行車輛段將進行土地分層利用，規劃理念相當先進。

除了小行板塊的基礎設施會全面更新，更關鍵的是這里還將釋放3幅主城優質宅地。

地塊1：位于TOD復合開發區域，用地面積8.83公頃，容積率≤1.6，建筑密度≤20%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%；

地塊2：用地面積2.34公頃，容積率≤2.4，建筑密度≤20%，建筑高度≤80米，綠地率≥30%；

地塊3：用地面積2.95公頃，容積率≤2.3，建筑密度≤20%，建筑高度≤80米，綠地率≥30%。

根據城市設計鳥瞰圖，地塊1可以打造12棟高層+8棟洋房的高低配；地塊2可以打造6棟高層；地塊3則可以打造7棟高層。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。