第四代住宅的風，終于吹到了“骨灰級”老盤。

最近，邁皋橋板塊的金浦御龍灣，對I分區4棟樓住宅樓進行規劃調整，增設露臺、更改外立面，城北老盤搖身一變成四代宅。

要知道，金浦御龍灣拿地已有12年之久，因項目體量較大，建設、銷售周期比較長，近兩年來仍有新房源陸續加推，奈何市場反應平平、去化一般，在更新迭代速度較快的南京樓市，存在感并不高。

此次緊隨市場潮流優化規劃，增設空中露臺、爆改四代宅后，再度引起南京買房人的關注。

四代宅的大露臺，救得了骨灰級老盤嗎？

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先來看金浦御龍灣的四代宅。

文件顯示，為進步提升居住品質，金浦御龍灣將對6#、8#、9#、10#共4棟住宅樓進行調整，主要涉及增設露臺，以及對陽臺、飄窗、外立面等方面的規劃更改。

主要變更內容：

1、邊戶偶數層在臥室南側增設露臺、邊戶奇數層在陽臺增設露臺；

2、中間戶偶數層臥室南側增設露臺，兩戶設墻體分隔，奇數層不變；

3、邊戶奇數層南側飄窗開洞寬度減小 250mm，位置向陽臺方向平移 150mm,飄窗形狀由斜交于外墻改為垂直于外墻。

從效果圖上可以看到，除露臺外，樓棟外立面仍以米黃、灰色以及棕色為主，底層商業規劃、房源分布等幾乎未變，與當下市場主流四代住宅產品相比，在窗墻比、采光等方面的優勢并不明顯。

整體來看，金浦御龍灣除中間戶奇數層外，其余大部分樓層房源都新增了露臺，贈送面積更多、得房率大幅增加，對于買房人來說是個好事。

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問題是，加了露臺的金浦御龍灣，能不能重拾昔日“搖號盤”光環？

首先，產權已縮水12年。

金浦御龍灣于2012年拿地，至今已有12年之久。按照規劃，小區為集高層、小高層、花園洋房與商業等多種建筑形態于一體的大型住宅社區，總體量約70萬方。

2015年10月首批新房入市，正值南京樓市無差別火熱時期，金浦御龍灣也體驗了首付提高、開盤搖號的風光。比如2019年5月和11月，項目多次開盤搖號，中簽率一度低至11.8%，被買房人稱為一代“神盤”。

2022年初，“隱身”近2年后，金浦御龍灣陸續推出I地塊、A地塊新房，主力戶型89-132㎡，毛坯交付，均價約3.1-3.6萬/㎡不等，但市場反應平平。

其次，產品設計落后。

南京樓市產品更新迭代速度較快，短短幾年里經歷了從毛坯到精裝、從橫廳到空中露臺，“內卷”不斷升級。

而金浦御龍灣如今仍是毛坯交付、戶型方面中規中矩（指目前在售房源），公共設施也沒有當下流行的會所、架空層、下沉式庭院等配置，且存在部分樓棟存在帶底商、居住環境不夠純粹等問題。

另外，金浦御龍灣近幾次加推去化并不理想。

網上房地產數據顯示，2022年年初陸續加推的I、A地塊，共推出720套新房，目前還剩271套沒賣。其中，今年10月份加推的104套房源，目前僅有25套成交。

二手房市場上，金浦御龍灣各區最新成交單價從2.3萬/㎡-3.2萬/㎡不等，相對于當年2.5萬/㎡的均價，幾乎沒有倒掛空間。

當然，項目也有較為突出的優勢。

比如位于老城地段，靠近1號線地鐵、邁皋橋中心小學和二十九中學區等居住配套完善；同時項目產品種類多，覆蓋洋房、多層和高層，戶型從約90㎡—約260㎡都有的選。

更重要的是，項目改規劃的4棟住宅，通過增設露臺和調整飄窗，提升了居住品質，為業主提供更加舒適、寬敞的居住空間，能贏得更多買房人青睞。

整體而言，升級為四代宅后的金浦御龍灣，市場熱度或許會更高，但想要重回巔峰時期熱銷場面，難度有些高。

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今年6月，隨著《關于支持我市住宅品質改善提升優化規劃服務管理若干措施的通知》發布，南京正式拉開第四代住宅的序幕。

政策支持下，河西、江核、鼓樓、江寧等一批新盤火速出規劃，一批帶有挑空客廳、空中露臺的全新住宅產品，涌入南京新房市場，第四代住宅，也成為了今年南京樓市的關鍵詞之一。

截止到目前，南京共有15個做第四代住宅的樓盤，其中有4家樓盤上市開賣，去化成績頗為亮眼。

中海·江南玖序：南京首個開盤的第四代住宅，河西青奧板塊高端改善項目，主力戶型建面約275、305㎡，首開不久，就拿下了10月份南京樓市銷售面積、銷售金額“雙冠王”。

最新消息，江南玖序將于近期亮相“4.0中央立體庭院 +280㎡全景艙戶型 · 濱河樓王戶型”，并同步公開建面約400㎡“傳承型”產品，南京改善買家可以多多關注項目動態。

揚子保利·江韻瑧悅：江核首個第四代住宅，絕版瞰江視野+稀缺花園露臺，主力戶型建面約105-115㎡。自10月份首開上市后，拿下四開四捷的好成績。

招商·金陵序：河西中低密改善樓盤，空中庭院、全樓首層架空、八恒科技系統......11月底首開110套房源，戶型建面約150m2、175m2、225m2，開盤當天全部賣完，預計很快加推。

悅著九章：南京首個第四代住宅洋房產品，規劃升級后新增空中露臺，錯層分布，戶型主力建面約137、140㎡（洋房），產品上市即熱銷，拿下今年10月份銷售金額榜單TOP10。

整體來看，住宅產品的迭代升級，一方面讓居住空間更人性化、合理化，給買房人提供了更優質的置業選擇。另一方面，樓盤更改規劃是順應市場潮流做出的變化，提升產品競爭力，吸引更多關注度，有助于房源去化。

可以預見的是，隨著住宅品質不斷改善、優化，南京將迎來更多產品好、質量高的置業選擇。