最近，濤哥發現一個現象，臨近年底，上海樓市似乎進入到了「保利時間」。

在浦東，保利世博天悅年銷售額超135億元，躋身上海樓市年度榜單TOP5；

在楊浦，保利外灘序首開當日售罄，認購率達727%，創上海2024年認購率紀錄；

在靜安，保利永興里首開當日售罄，認購率達248%，創靜安2024年認購率紀錄；

當然，有些人可能會說，保利多個熱銷項目都在內中環，地段本身為業績提供了支撐，但是在濤哥看來：

保利今年遠超于市場的表現并非是靠土地，而是一種「系統性戰斗力」

最典型的案例，是在今年去化難度很大的五大新城，保利同樣成為逆風下的市場引領者。

保利虹橋和頌首開到售罄僅8個月，成為大虹橋近2年去化速度最快的項目，連續多月斬獲上海200-400萬級新房銷冠。

數據來源：克而瑞

保利虹橋和頌·IN255拿地100天開盤，首開當月去化套數達70%，不僅價格較之前上漲了，還霸榜11月青浦區成交套數、金額、面積TOP1。

保利虹橋和著11月下旬示范區開放、12月首開在即，刷新保利內部最快開盤紀錄。其展示區效果直逼市區豪宅，開放2天吸引超1800人次到訪，成為嘉定現象級紅盤。

在上海五大新城，保利逆市熱銷、逆市漲價、逆市拿地，創造當前市場下的「操盤奇跡」。

在濤哥看來，相比于市區的成績，保利在上海五大新城的逆勢破局更具有引領意義，體現出保利作為行業一哥在高難市場下的韌性——

以超預期產品+強大操盤力底盤，成就逆勢下的持續領跑

今天，濤哥就跟大家聊聊，保利是如何在上海打出這樣精彩的一仗。

1

產品迭代，遠遠超越客戶預期

當前市場下，“滿足客戶需求”已經無法讓產品脫穎而出，只有“遠遠超越客戶預期”才能真正贏得購房者青睞。

在保利虹橋和頌，作為一個300萬級的產品，保利卻給出完全不一樣的思考：

買300萬級房子，能不能給他500萬級配置、甚至千萬級別的體驗？

說白了，“一分價錢一分貨”只是滿足人們最基礎的需求，真正要激發購買欲，必須給客戶“一分價錢兩分貨”，甚至“一分價錢三分貨”。

那么保利是怎么做呢？他們從生活方式、居住體驗、空間享受等各維度出手，圍繞客戶痛點推動產品的全方位升級，在競爭激烈的大虹橋板塊直接脫穎而出。

保利虹橋和頌示范區實景圖

首先，生活方式超預期。城市新片區300萬級的產品，能不能有市中心成熟板塊便捷舒適的生活氣息？保利的回答是，必須有。

虹橋和頌自帶精致商業街區，規劃鄰里生活盒子+社交趣玩盒子，未來將引入咖啡店、花店等第三空間，打造代表年輕生活方式的人文煙火街區。

不要小看這一條家門口的小街區，他是回應困擾購房者“最后100米消費”的最優解法。

保利虹橋和頌示范區實景圖

在實景呈現的街區效果中，琳瑯滿目的「第三空間」、明亮動人的「引力櫥窗」，讓人暢想未來時尚便捷的生活方式。

尤其對工作繁忙的年輕人，這條街區簡直太有用了。出門買咖啡上地鐵、回家前吃個便飯、家門口給寵物洗澡、下樓就能有夜宵……

最后100米的煙火街區，讓房子不再僅是容身之所，帶來真正都市化的品質生活。

保利虹橋和頌示范區實景圖

第二，居住體驗超預期。如今豪宅都在追求放松舒適的度假感，那年輕人的上車盤能不能有這種體驗？保利的回答是，必須有。

保利虹橋和頌規劃約1900㎡超大陽光大草坪，通常這可是豪宅才有的大手筆，但保利卻把這樣的體驗帶給年輕人。

而在保利虹橋和頌·IN255，他們進一步強化儀式感與功能性，不僅延續大草坪規劃，還打造生活林蔭雙軸、能量聚場以及五重歸家禮序，給生活滿滿的儀式感。

保利虹橋和頌示意圖，以最終交付為準

再加上社區中開放式的微風客廳，匹配不同年齡段孩童的林間樂園，完善的健身能量聚場，保利執筆下讓一個入門級社區在一定程度上有了豪宅的品質和享受。

不用再去羨慕電視里豪宅大草坪，保利讓人們對理想社區的夢想變得觸手可及。

第三，空間享受超預期。入門級價格，能不能買到市區改善級別的空間感？保利的回答是，當然可以。

在虹橋和頌，這個300級起步的項目，竟然做到全系產品都擁有獨立電梯廳，相當于增加5-6㎡空間，大幅提高了實用率。

通過雙開門電梯，實現豪宅中類一梯一戶的尊貴感和私密性，電梯廳采光充足，既可以作為玄關，也可以布置盆栽變成入戶花園，帶來品質生活的豐富可能性。

保利虹橋和頌樣板間實景圖

與此同時，保利虹橋和頌的每個戶型都歷經無數稿優化，空間使用做到了極致，讓緊湊戶型也有大空間。

比如建面約88㎡三房，不僅獨立電梯廳、全屋飄窗拓展可用空間，雙衛生間的配置在這個價位段也是非常罕見，在控制總價的同時也完美解決了家庭使用痛點。

建面約99㎡三房，飛機戶型+獨立電梯廳+全屋飄窗最大化空間利用率，客廳面寬達到約3.75米，主臥面寬達到約3.7米，空間尺度碾壓同級別戶型，讓99㎡產品實現輕奢級居住體驗。

建面約125㎡四房，南向面寬達到約13.25米，客廳和主臥都非常奢闊，空間感越級對標180㎡以上房型。

保利虹橋和頌125㎡樣板間實景圖

可以看到，從家門口的煙火街區、到樓下的超大草坪、到室內的空間優化，保利都以超前配置把很多高端項目才有的價值融入產品。

用入門的價格，買到改善級的居住體驗，這樣的好房子誰不心動？因此保利虹橋和頌能在板塊脫穎而出，本質上還是其超水準的產品力贏得了客戶的投票。

保利虹橋和頌效果圖，以最終交付為準

300萬級的產品已這么卷，那么到了500萬級，保利又會給出怎樣的答案？

最近他們在大虹橋推出的王炸級新品——保利虹橋和著，就為市場帶來更顛覆的產品呈現。

買500萬級房子，直接給出千萬級別的配置，媲美市區豪宅的體驗

項目打造約100米精奢酒店式落客門庭，公區運用大量奢石，還有超60年樹齡的鐵冬青，完全是把豪宅級的品質感和尊貴感給了購房者。

保利虹橋和著實景圖

與此同時，產品細節上也繼續進化。虹橋和著是區域內目前在售新房中唯一的類一梯一戶+獨享采光電梯廳項目，儀式感和功能性遠遠甩開其他產品。

其配置的全功能奢裝更令人印象深刻，高儀、唯寶這種千萬級豪宅才配備的國際品牌裝標也全部給到客戶。

還有超大窗墻比帶來更好采光、高定5大收納體系、主臥270°轉角飄窗等……讓改善型客戶一步到位享受超預期的豪宅體驗。

保利虹橋和著樣板間實景圖

你會發現，保利完全沒有以“價格”區分產品，而是以高標準為不同需求客戶量身定制，讓所有客戶都感受到高品質“人文社區”的溫度——

真正做到一分價格，三分產品力，讓社區遠遠超越客戶預期，讓人們過上更好的生活，成為更好的自己

此外濤哥還發現，保利產品迭代升級的速度真讓人目不暇接。

以“和字系”為例，光在今年他們就完成了三次進化。從保利虹橋和頌升級街區、景觀與戶型，到保利西郊和煦迭新稀缺低密產品，再到保利虹橋和著全面進階高品質輕奢公區。

每一次都在前代產品經驗上總結并且再提升，使保利“和字系”成為被市場廣泛認可的改善賽道高品質產品線。

通過產品的高速迭代，讓品質提升永遠領先于市場需求；而品質的超預期，超越客戶所想真正激發出購買欲

這種快速迭代的超預期打法，讓保利產品持續贏得市場口碑并獲得客戶青睞。

2

事在人為，高難板塊打出大勝仗

這兩年提到大虹橋，同行幾乎紛紛皺眉，因為不少項目都面臨去化難題。

虹橋和頌卻成為一個“低開高走，越賣越好”的冠軍案例，讓全行業看到，再難的市場也存在破局的機遇，關鍵還是看團隊怎么做。

回顧近兩年保利在上海的發展，你會發現他們經常在高難度的條件下打大勝仗，逆勢展現出極強韌性，這背后離不開體系化能力的支撐。

從濤哥觀察看，保利上海已經煉就了一個超強操盤力底盤，包括洞察力、迭代力、經營力、營銷力。

1）對客戶的超強「洞察力」，知己知彼是打勝仗的前提

最近幾年，房企都在加強客研，保利上海每年都會做大量的客戶調研。

通過1對1訪談以及調研問卷，持續跟蹤和了解客戶需求的變化，洞察客戶真實所需，才能做到精準定位并推動產品迭新。

比如在虹橋和頌，保利通過對職住關系研究、競品成交客戶、潛在意向客戶訪談，深化客戶描摹與產品需求。

客戶需求調研示意圖

緊接著，保利在各維度與競品做產品力對標，精準分析板塊內的競品優缺點，以及成交客戶的敏感點與抗性。

比如他們發現客戶很抗拒連廊戶型南北不通透，次臥房間進深尺寸不足、92㎡3房1衛功能性不強等問題，找到了突破方向。

通過搞清楚客戶在這個板塊需要什么？為什么買？為什么不買？保利團隊建立起了全方位的客戶洞察，從而指導后續的產品研發，進一步確保產品的競爭力。

2）對產品的快速「迭代力」，總能跑在客戶需求的前面

2023年初，保利發展董事長劉平率先提出“品質時代”到來。與此同時，保利總部也自上而下推動全新人文社區理念及“天悅人和”產品服務體系煥新升級。

你會發現，保利這一輪的產品迭代恰好比行業產品競爭的白熱化早了一步，因此其全新落地的產品表現往往都強于市場，也跑在客戶需求的前面。

虹橋和頌作為站在保利30年產品巨肩上的全新“和字系”典范，打造的城市煙火街區、輕奢陽光大草坪、類一梯一戶電梯廳等先進價值。

其實都屬于客戶有痛點但還未變成明確需求，白說了就是客戶并沒有想到在該價位段上能夠被滿足。

保利則提前發現客戶痛點并超預期滿足客戶需求，還在每個產品中持續升級，因此才能始終跑在客戶需求的前面。

3）對項目的高效「經營力」，實現困難市場下的好成績

行業整體難度的加大情況下，很多房企都面臨業績與利潤的難題，如何做好整體經營實現業績與利潤的雙贏，成為了關鍵一課。

保利虹橋和頌充分展現保利上海公司高效經營能力，整體推動快速、節點緊密。

2023年7月拿地，12月開展示區及首次開盤，2024年3月開實景樣板，樓盤銷量持續走高，最終在9月售罄，拿地到清盤僅一年左右。

而在前者基礎上，虹橋和頌·IN255更進一步，今年8月拿地兩天后方案公示，100天后就完成首開，迅速問鼎青浦銷冠。

并且據濤哥了解，這兩個項目不僅銷售業績突出，利潤表現竟然也非常好，打破了一些人對新城盈利難的認知。

經營結果高質高效，是得益于對市場與客戶充分了解、產品快準狠迅速去化、工程建造科學管理，最終實現高分答卷。

4）對案場的精細「營銷力」，在強競爭環境下脫穎而出

在青浦這樣競品眾多，競爭激烈的板塊，面對眾多競爭對手圍攻，保利卻能逆勢越賣越好，首先歸功于產品力，其次就是案場營銷力。

濤哥以客戶身份參訪示范區時發現，他們案場接待服務遠高于周邊項目，可以媲美市區高端樓盤。

這得益于保利內部有著完善的服務標準，不只是后端物業服務，前期案場服務同樣高要求，對應“和字系”產品氣質為客戶打造有質感、有溫度的環境氛圍。

與此同時濤哥還關注到，他們銷售團隊精氣神也很足，銷售說辭不僅精細，而且特別自信，給客戶輸出強大的信心。

這與板塊其他項目銷售底氣不足的狀態完全不同，并且其銷售團隊也非常穩定，扎實的基礎為持續熱銷提供了助力。

保利虹橋和頌實景圖

正是憑借前期精準客戶洞察、產品創新，加上后期高效經營、精細營銷，在保利強大的體系化能力支撐之下，實現逆勢破局的紅盤成績。

所以事在人為，高難板塊打大勝仗絕非易事，關鍵還是看團隊能力，保利體系化操盤能力已經構建起強大護城河。

3

深耕上海，保利真的很不一樣

滄浪橫流方顯英雄本色，今年在上海，保利是一個很特殊的案例。

在高難度市場下，他們沒有絲毫退縮，始終表現出對深耕上海的強大信心、赤誠態度。

一方面保利深耕決心強大，不僅敢于拿地王，還能引領板塊邁上新高度

比如保利·外灘序拿地的時候創造楊浦地王，土拍價格新高下，當時也有人會擔心產品能否快速去化。

但保利卻通過強有力的產品呈現，震驚全上海的成績，逆市爆紅為板塊注入了強大信心。

另一方面保利深耕態度很赤誠，持續投入五大新城，用高品質引領產品平權

如今，多數房企都紛紛在內中環扎堆，不太敢去新城拿地，但保利卻在五大新城持續投入，展現出更強社會責任感。

比如松江西郊和煦、青浦虹橋和頌、嘉定虹橋和著等一系列高品質項目，無論是景觀規劃、戶型設計、交付等配置方面，都可以媲美市中心改善產品。

正是憑借著「超預期產品」以及「強大操盤力底盤」，保利在上海挺身而出，不僅在核心區好上加好，更在五大新城逆勢引領——

為全上海購房者，“平權”帶來高品質、超預期的產品和服務，讓人人都能住上好房子

這才是央企一哥保利，真正讓行業尊敬、讓客戶期待的原因。

關于今天分享的內容，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。