我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

我們預算本來350萬的，但是感覺沒啥好樓盤，盤了下，最多到了400萬，不能超過這個數值，但還是沒有合適的樓盤，請問房段子，這個段位是不是很尷尬？

房段子解答

成都尷尬的350-400萬預算。

成都二手房成交量再創新高，其中一個原因就在于不斷拔高的新房總價，積壓了一些剛需剛改客群轉向二手房。

這導致從成交量來看，二手房是和去年基本持平的，但新房卻大幅萎縮——2023年二手房成交，22萬套，2024年截止目前已經是20萬套了；2023年新房成交14.6萬套，但2024年只有8.6萬套。

這其實是樓市的正向反饋，新房過渡碾壓二手房生存空間，是不健康的。

但很多人不服啊，或者覺得很窩心——因為總價400萬以內的新盤，是越來越少了，甚至于放眼成都，350-400萬的預算是很尷尬的（很像以往的某個時期）。

不說未來的地塊，也不談遲遲沒賣完的新盤，就近期一些熱門的，350-400萬還能買什么？

1、成華是大戶，可以看金色中環的中環臻邸、越秀天悅云萃、首開臻禮著（各有優劣，各有側重，有具體分析比對需求的朋友可以單獨加我）。

2、金牛供應不足，目前來看只有保利花照天珺的129戶型和143的低樓層，其余的眉山中鐵建西派預估是400+，上林熙錦府一言難盡，人北的龍湖賣斷貨了，國賓和北新還撐不起這樣的總價。

3、青羊——難搞。光華云境128戶型看得上嗎？

4、武侯——只有武侯西派善境的低樓層。天鷺滿園143起步超過400萬；機投和簇橋等還達不到350萬的天花板，除非看他們的大戶型。

5、錦江——難搞，錦上映的瑕疵房看不看？126戶型沒了，143的要超400萬。

6、高新——新川雅境134戶型已經回升到400+，金泰蜀道還在300-350徘徊，或者陸肖七期？再者看看高投28畝（高投璞玉錦萃）的洋房呢？https://weibo.com/1551561845/P2nSmBV9F https://weibo.com/1551561845/P3JRg68G8
7、天新——大家提名？

會員提問

請問：現在手里有70萬，一套純商貸房在龍泉，才裝修完，利率5.6%在還，老公龍泉工作，老婆雙流工作，雙方公積金加起每個月5000左右。家里剛添了小寶貝，現在考慮是結清房貸還是購置二套房（最好是升值學區），該咋個抉擇呢？龍泉還有73萬貸款，夫妻年入25+。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們的問題還是非常具體的，就是要么提前還貸，減輕壓力，要么就是另尋投資渠道。其實歸根結底，還是要看，是否有更好的投資機會。

假設你們不提前還貸，那么70萬，再去買，嚴格按照首付6成計算的話，基本上可以杠桿到120萬左右？此時貸款50萬，二貸4.9%計算月供大概是2650元。

加上你們此前的龍泉房貸可能4500左右，匯總一個月的總房貸大概是7000出頭，對于25W的年薪來看，的確壓力很小，基本沒什么問題。

但關鍵在于，120萬能買到什么好的房子嗎？基本買不到的，只能是一些比較偏的或者非常小的房子，對于你們尋求的投資價值來看，還真的沒有。尤其是你們看到的升值學區概念，我認為可以考慮學區，但是一方面升值幾率看不到，另一方面，你們才剛添了孩子，所以還處于對學區很早期的階段。第三方面，即便要考慮學區，你們的120萬預算，也基本上只能買到青二的掛戶學區房，小套一這類，比如羅馬國際、時代凱悅、新城市廣場等樓盤，學區是可以的，但是你們雙流、青羊、龍泉三個地方跑？實操難度很大。

所以我建議直接結清貸款，另尋樓市機會。

直接結清貸款很好理解，你們本就是有70多的房貸，一次性結清，極大地降低生活壓力，而且還能降低利率（原來的5.6%的利率太高了，基本上逼近最高點）了。

結清之后，積蓄能量。

比如這套房，我是沒猜到具體樓盤，但是從地段上來看，并非核心區，非常有價值的區域，只不過你們是剛裝修完剛入駐，暫時比較滿意，而且也能極大地照顧到你老公的通勤問題。

不過從價值的角度出發，意義不大，我建議你們審視下這套房未來保值增值的意義大不大，如果不大，那么是否可以考慮下適當犧牲通勤和裝修概念，合并出售？

比如賣個150萬，再加上你們本就25萬的年入，月供基本上1W沒太大問題，而且利率低下來了。此時杠桿到350萬級別的預算，直接上手一套主城核心區的，兼顧到改善、保值和學區因素的房源，這樣的資產優化，才是明智的。

所以總的來說，我建議你們提前還貸，然后出售，隨后另尋整體的一套樓市機會。而不是現在直接買一套120萬的小房子，到時候兩套都不倫不類的，資產沒有形成合力，缺乏理想的資產優勢。

會員提問

你好，我去看了***這個樓盤，沖動交了定金。然后才去看8號樓的5樓，發現離公墓好近啊。現在很糾結，到底是換個其他樓棟，還是損失定金認栽？銷售說離公墓800米到一公里，后面我自己去，用keep記錄，只有200米。定金給了10萬，全部優惠下來是319萬。本身預算340萬內，然后離**近一些，上班方便，相對抗跌一些。但后來我也可能搬去***上班，所以發現就很遠，所以也有些尷尬。

我想換到同小區，但陽臺上看不見的，可以換到3、7棟，7棟1單元貴2萬，也離得近，只不過看不到。3棟靠路的是6樓，不多加錢。靠中庭的是7樓，多20萬。8棟到公墓，距離就200多米，真的接受不了。我今天早上還看到了....

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

10萬的定金不是一個小數目，如果不要太可惜，我覺得整體還是以換房換位置為主要的核心思路。

**這個盤，其實定位是很清晰的，因為旁邊是公墓，能接受的人不多，這是最大的硬傷，至于高速我覺得都還OK，稍微好一點。

目前你看的是8號樓，113戶型，優惠下來319萬，折合單價2.8萬，整體表現中規中矩，但是給了定金10萬，這都相當于1年的利息了，所以整體還是有點難以取舍的。

本身來看需求是要離**近一些，上班方便一點。加上340萬的預算，所以周邊真的能可選的很少很少，除非**？不過也挨著墓地很近。

當前我覺得旁觀者清，最好的結局，就是換萬科遠離墓地的區域，7棟雖然看不見，但是本質上的心理距離依然很近，沒有其他鄰居密集地遮擋這個問題，心理依然是難以過得去的一道坎。

區區2萬的價差，沒啥意義的。

要換就換3棟，靠里的加20萬，也就是339萬，其實也是符合你們預算的。靠外面的6樓，挨著馬路，不加錢，這個看你再具體實測下噪音問題，尤其是能進入工地，查看下噪音實測，考慮進去后面的封窗靜音等問題，二選一吧。

如果不是很差錢的話，我建議直接換3棟靠中庭的7樓，這種錢也沒多花多少，但是能真正解決大問題，未來不論是噪音還是墓地，都不再有心存芥蒂。

最后就是未來**通車了，（批復概率很大，大概28年建成），后期*號線轉*號線的**站，再**號線一路南下**，就非常快速便捷了。

至于你說的，直接退了不要10萬了，，一方面吧錢我覺得是可惜，另外一方面的話，就是再買又能買到個啥呢？看周圍**的話，還真的很難找到合適的了。