大家好，我是蘇北哥！正如北哥本周文章所言，這個12月果然是不平凡的……為明年經濟定調的129ZYZZJ會議在前天召開，關于南京12月最新的樓市數據也在昨天出爐！

01.

12月首周南京二手房成交數據出爐，去年被媒體評出的十大跌幅最大小區，如今怎樣了？

12月的二手房市場數據是惹人關注的，全國各地概莫如是！受關注的原因也非常簡單，正是因為契稅改革ZC在本月2日正式上線執行，140㎡面積戶型以下的房產契稅統一降至1%，短期內交易需求激增，讓各地成交量暴增，二手房行情見漲！

真實行情，讓市場上流行了一段時間的“ZC無用論”狠狠打臉！

但就算行情水漲船高，共同上漲之下，各城市間的交易數據也分高下，傳統認知來看，北上廣深四大一線城市盤量大，契稅改革ZC刺激之下，應該一線城市的成交量增長更加明顯，環比增長幅度更大才對。但沒曾想，這次南京排到了第一。

根據冰山指數最新的數據，南京二手房12月網簽量環比增長率達到了78%，排名為全國第一。

數據顯示南京截止12月9日的二手房網簽量達到3232套，而11月份全月南京二手房的網簽量只為1818套，很明顯眾多購房人都是等到契稅XZ正式執行過后，才正式辦理的網簽，數據側面也反映出南京二手房巨大的市場需求量。

成交量方面，12月首周南京二手房的增幅更是驚人，根據我愛我家研究院數據，12月2-8日南京二手房成交量已經達到3232套，環比增長達到105.2%。要知道整個11月份南京二手房成交量為7328套，等于12月一周的成交量已經“干”到了11月全月的44.1%。

之前文章北哥也報道了，12月單日南京二手房成交量屬實驚人，只是12月2日一天就有950套房源成交，3日成交量為593套，4日成交量485套。

12月2日契稅XZ首日南京二手房成交量

“瘋狂的”的12月首周過去以后，原以為南京二手房成交量會“下來”，誰知道火爆的行情還在持續，一點沒有停下來的意思，根據權威數據顯示，12月第二周，南京二手房單日成交量依舊居高不下，12月10日（本周一）單日成交量再度達到435套。

照此趨勢發展下去，南京12月份二手房月度成交量有望達到1.5萬套，而今年1-11月份南京二手房累計成交量已經達到了89011套。如此算來，今年的南京二手房成交總量有望與去年持平（2023年成交量10.5萬套左右）。

近期的南京二手房成交量如此火爆，會否推高南京二手房成交價格，畢竟短期激增的成交量是房價上漲的前奏。首先我們來看下，南京二手房底部市場價格有沒有被抬高？

去年房價下跌最狠的時候，南京媒體評出全市房價下跌最狠的十大小區，我們一起來看看這“十大跌王”目前漲跌幅如何？

排在十大跌王之首的小區是江寧祿口的翠屏城，止跌了

去年11月曝翠屏城成交價格創新低，僅為6410元/㎡，相比2020年最高峰時1.9萬/㎡的成交價格，跌幅達到62%，今年7月翠屏城成交單價再創新低，達到6151元/㎡。

從目前翠屏城的成交最新數據來看，該小區成交價格并未跌破今年7月份底價，11月當月最低成交價格在6747元/㎡，普通房源成交單價基本在7000元/㎡以上，優質房源成交單價還可以達到8200元/㎡以上，可以說翠屏城房價并未繼續大跌。

正方新城跌王小區銀城藍溪郡，跌穿去年底價

去年11月曝小區歷史最低成交價格，僅9383元/㎡，相比2020年最高峰時25354元/㎡，下跌幅度達到62%。

很明顯近期銀城藍溪郡房價還在下跌，目前該小區成交單價已經跌穿了去年11月的底價。來到了9100元/㎡附近。

而這套房源也是今年8月份以來，銀城藍溪郡創造的成交單價“新低”。

江核跌王華潤國際社區，還在下跌

去年10月份江核華潤國際社區曝成交價格跌入歷史最低點，成交價格2.41萬/㎡，比2021年4.6萬+/㎡的歷史高位價格，下跌幅度47.8%。

很明顯華潤國際社區目前的房價還在持續下跌中，而且相比去年最低價格，跌幅還不小。根據最新數據，華潤國際社區E區目前成交房源單價全部跌至2萬/㎡以下，來到1.9萬+/㎡。

華潤國際社區C區成交房源單價目前還保持在2.2萬+/㎡，但相比去年小區底價，還是下降了2000元/㎡左右。

河西南跌王海峽城，止跌反漲5000元/㎡

今年2月份曝海峽城成交單價跌破3萬/㎡，相比2021年6.1萬/㎡的成交價，下跌幅度超50%。

今年4月，海峽城房價再下跌，達到2.5萬/㎡歷史房價低點。

如今的海峽城房價已經明顯回漲，1、2、3期房價全部回漲至3萬/㎡以上，看來之前的河西南海峽城房價還是被低估了。

河西南跌王升龍天匯，止跌反漲，最新成交價突破4萬/㎡

去年升龍天匯是河西南星八客首個成交價格跌至3字頭的次新房小區，去年12月升龍天匯瓏臺一套119㎡3房，成交單價36297元/㎡，比2020年高點時6.3萬/㎡的成交價格相比，幾乎腰斬，降幅42.8%。

升龍天匯目前的成交價格明顯止跌反漲，以升龍天匯瓏臺為例，最新成交單價已經突破4萬/㎡，普通成交房源單價在3.8萬/㎡以上，相比去年底價起碼上漲2000-3000元/㎡

02.

一批房源成交價格大跌，另一批房源價格大漲！

鼓樓北跌王鹽倉橋小區，跌穿去年底價

去年11月份曝鼓樓鹽倉橋小區成交價格跌至1.8萬/㎡，創新低，相比2022年最高峰4.13萬/㎡的成交價格，跌幅達到56%，堪稱“鼓樓跌王”

從最新的成交數據來看，鹽倉橋小區房價還在持續下跌，11月份一套70㎡的高樓層房源，成交單價達到15258元/㎡，對比去年該小區最低單價又下跌了近3000元/㎡。

鼓樓濱江跌王世茂外灘新城，跌穿去年底價

去年12月鼓樓濱江力學學區房世茂外灘新城曝最低成交單價2.98萬/㎡，與2021年高峰期6萬+/㎡的房價，跌幅達到50.3%。

從目前世茂外灘新城的成交單價明顯較去年還在降低，11月份該小區一套134㎡高樓層3房成交單價僅有2.67萬/㎡，相比去年底價整整低了3000元/㎡。

其余該小區房源，2.7萬/㎡、2.9萬/㎡成交單價也是比比皆是。

青龍地鐵小鎮恒大龍珺，跌慘了，相比去年底價再跌3000元/㎡

去年11月恒大龍珺曝最低成交單價1.94萬/㎡,比2021年高點時3.7萬/㎡的成交單價跌去8000元/㎡,跌幅達到46%，堪稱城東跌王。

如今的恒大龍珺房價更低，最新成交房源單價僅剩1.62萬/㎡，相比去年該小區底價，再跌3000元/㎡

其實青龍地鐵小鎮的房價目前出現普遍下跌，中南山錦花城去年11月的房價在2.2萬/㎡左右，如今也只剩下1.7萬/㎡左右。

去年11月份，譽峰苑的成交單價在2萬/㎡左右，目前為1.6萬/㎡左右。

去年11月份，招商正榮東望府成交單價在2.2萬/㎡左右，目前僅剩1.5萬/㎡左右。

江寧濱江的綠地國際花都，比去年底價再跌3000元/㎡

去年12月江寧濱江的綠地國際花都成交單價曝最低1.2萬/㎡，相比2019年高點時，下跌超1萬/㎡。

如果說綠地國際花都去年已經跌了夠多了，今年的綠地國際花都只能說跌得更多，最新數據顯示該小區成交房源單價目前僅剩9842元/㎡，相比去年再度下跌3000元/㎡。

此外河西中跌王雨潤國際廣場年底這段時間沒有房源成交，所以沒有納入統計。

簡單來看去年媒體統計的南京十大跌王小區，如今的房價可謂是“3個小區實現反漲回升，6個小區房價還在繼續下跌”。繼續下跌的小區就不說了，仔細研究3個房價反漲的“跌王”小區，發現大致分為兩種類型。

第一，房價已經跌到谷底的次新小區。

就像江寧祿口的翠屏城，去年二手房價格已經跌到了6400元/㎡左右，已經跌到了板塊谷底，比祿口其他次新房小區的成交價格都要低了，比如朗詩青春街區目前房價還在1萬/㎡出頭；中駿融信承露園目前房價還在1.1萬/㎡。

相比而言翠屏城比板塊二手房均價要低3000-4000元/㎡，已經跌無可跌，那么唯一的可能就是止跌回漲。

第二，核心地段的次新房

去年被媒體評為“跌王”的海峽城和升龍天匯，今年房價都回升了，為什么這兩個小區能夠做到，最直接的原因就是他們都位于河西南。

作為河西南的次新房小區，雖然某一段時間內因為市場行情波動，房價跌至谷底，但一旦行情有所緩和，房價就會回升。

其余的6大跌王小區，具體分析來看，都是因為房價暫時沒有跌到谷底，而且地段上也算不上頂流，所以房價接下來還有不小的下跌空間。

除了十大跌王小區，近期南京不少板塊，著名二手房小區，房價都出現了大幅波動，其板塊、房價有待重新評估

第一，鼓樓濱江地標豪宅仁恒桃園世紀，首套4字頭單價成交房源出現。

作為鼓樓濱江，乃至南京全市的標桿次新豪宅，仁恒桃園世紀，其選址以及房價都是現今很多樓盤爭相效仿的對象。然而11月底仁恒桃園世紀惠園一套130㎡4房，成交單價僅為45562元/㎡，這不僅是整個仁恒桃園世紀的首套4字頭房源，更是打破了人們對于鼓樓小桃園板塊的傳統房價認知。

要知道仁恒桃園世紀，一直在人們心中是房價6萬+/㎡的存在，今年7月間惠園的成交單價還在6.3萬/㎡。

仁恒桃園世紀和園和暢園目前還保持著5.5萬+/㎡的成交價格，以至于6-8月份首開桃園金茂府開盤時定價5.8萬/㎡，都是以仁恒桃園世紀作為衡量標桿。

與其說仁恒桃園世紀的房價出現大跌，不如說是回歸理性。小桃園三個改善次新小區之中，中海桃源里目前房價是4萬/㎡左右，街對面當代萬國府大平層成交單價已經回歸3.8萬/㎡， 為何仁恒一家房價高達6萬/㎡？

第二，小行標桿，仁恒城市星光成交價格重回4萬/㎡

很有意思，都是仁恒但命運卻并不相同，鼓樓的仁恒跌了，雨花小行的仁恒卻漲了。

11月下旬開始，小行的改善標桿仁恒城市星光不止一套房源重回4萬+/㎡，最高一套房源成交單價達到41675元/㎡

而之前9-10月份仁恒城市星光的成交單價一直在3.7-3.9萬/㎡之間徘徊，11月底該小區房價上漲1000-3000元/㎡幅度是有的。

要知道，就算是如今的河西中部，某些地價板塊二手房價格想回到4萬/㎡也沒那么容易，比如河西大街以南板塊，朗詩國際街區最新成交單價僅3.2萬/㎡；和府奧園最新成交單價僅3.3萬/㎡；宋都美域最新成交單價也才3.7萬/㎡。

仁恒城市星光之所以能夠實現房價回漲，和小行板塊本身的學區配套升級有關。小行南師附中雨花臺校區今年5月份已經官宣。該校為九年一貫制學校，包含幼兒園3軌9班、小學24班、初中18班。

而仁恒城市星光正是這所名校的學區房。此外小行萬科朗拾于11月底正式交房，也為小行的生活氛圍和人氣加分。

萬科朗拾小行

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主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。