剛剛，豐臺南二環萬泉寺地塊成交！

至此，北京今年土拍的戰績更新至39塊，1521億！

成交價又超過了百億，這也是半個月以內北京第二塊成交價超百億的地塊。

看來，北京土拍在年末開始瘋狂刷新KPI了。

上個月的29號華潤和中海經過3輪競價，最終中海以153.32億拿下 朝陽酒仙橋+十八里店+小紅門巨無霸組團地塊，包哥第一時間就做了詳細的分 析↓↓↓

朝陽組團地塊環線位置

而今天的萬泉 寺地塊， 超級百億 買家依然是 ：

中海。

具體的成交信息是 ↓↓↓

地塊名稱：豐臺區 萬泉寺 村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613- 0024 地塊R2二類居住用地

拿地房企：中海；

成交金額： 110.54億 ；

住宅樓面價： 6.2萬/平

住宅指導價： 沒有指導價，自己定！

萬泉寺地塊環線位置

除了北京，12月2日，中海還聯合華潤與招商蛇口激戰300回合，以超46%的超高溢價率，以185.12個小目標，拿下深圳南山區粵海街道地塊。

刷新深圳住宅土拍的最高成交價。

中海在僅不到半個月的時間，就先后在北京、深圳等地花了將近450個億來買地。

咱就說，誰看了不說一聲：中海壕！

關于中海剛剛拿下的豐臺萬泉寺地塊，關于中海上個月拿下的朝陽巨無霸組團地塊，已經豐臺的新房市場，包括北京新房豪宅市場，你有什么想說的想問的，歡迎加包哥微信，咱們私下好好聊去～

先說說今天成交的萬泉寺地塊。

地塊環線位置很好，南三環以里，到二環的直線距離只有1.7公里。

還有就是萬泉寺0024地塊北邊直線距離六七百米就是麗澤商務區，這一片是豐臺多重點發展了很多年的區域，實打實的10W+豪宅區。

萬泉 寺 地塊具體位置

距離項目五六百米的端禮著，網簽均價超過11萬/平。

項目西側一公里左右的西鐵營板塊，新房北京悅府的成交均價也無限趨近于11萬/平。

而西鐵營板塊的二手豪宅扛把子，中國璽的二手房掛牌已無限趨近于12萬/平，而昆侖域的掛牌均價早已超過14萬/平。

所以，萬泉寺地塊雖然地塊總價超過110個小目標，不過拿地樓面價只有6.2萬/平，10W+的售價是肯定的了，利潤縫差足夠。

這樣的利潤縫差，也足夠讓中海有空間好好打造產品，包哥盲猜又一座“叁號院”？

再看地塊的具體信息。

萬泉寺地塊自身沒什么配建要求，但建筑控制高度達到80米，還有就是容積率高達2.8。

不過無所謂，端禮著、北京悅府的容積率都不低，但絲毫不影響社區品質。

再有就是地塊的用地規模達到6.37萬平，住宅建筑面積高達17.83萬平，就按照套均178平大戶型計算的話，預估都得有1000套房子。

屬實算一個“大”豪宅社區了。

萬泉 寺 地塊具體參數

目前包哥收到的對于0024地塊的詬病主要是地塊東南側有3條鐵軌交匯，擔心后期噪音問題會很大。

不能避免，那就勇敢面對，畢竟真誠永遠是必殺技。

豐臺新房現在太卷了。

據包哥不完全統計，豐臺目前主力在售的新房項目，接近30個。

而且豐臺新房的每個熱門區域，基本上都會有競品項目存在，比如諸神亂戰的大瓦窯板塊，南中軸輻射的大紅門板塊，還有公園IP的南苑板塊，就連最南邊的羊坊都有倆項目貼面競爭，每個區域都有那么一撮新盤。

豐臺主力在售新房項目分布

豐臺新房市場2024年前11個月一共成交2928套房子，平均每月去化266 套。

但整個2023年，豐臺總共成交了5265套房，月均去化438套。

沒有對比就沒有傷害，豐臺今年前11個月的新房成交量只有去年全年的56%。

而且包哥還拿到一個數據，就是豐臺現在新房的庫存量接近10000套，按照現在的去化速度，至少還需要38個月，也就是3年多的時間才能消耗完畢。

重要的是，接下來，豐臺新地塊如果成功出讓，這意味著豐臺又會有一批新項目入市。

除了已經公布案名的金茂璞逸豐宜外，金隅豐科園項目也馬上就有動靜，還有中海萬泉寺新地塊和新宮新地塊，這兩天豐臺西南郊冷庫地塊也加入用地預申請不久后轉正，這5個新項目未來入市的住宅面積將會有：

6.98萬平+5.4萬平+17.83萬平+6.08萬平+6.91萬平=43.2萬平

這43萬多平住宅供應，如果按照套均140平米計算，都得有超過3000套房子。

這3000多套潛在庫存，按照現在豐臺的去化速度，得再給豐臺增加一年的去庫存時間。

但豐臺為了去庫存，開發商為了快速回款，都已經在明里暗里調低價格了，包哥之前也分析過：

在越來越多的庫存積壓在那兒，在越來越貴的人工成本 擺在那兒 ， 豐臺著急 是情理之中的事兒 ， 新房 價格調低 也 不再是什么新鮮事兒 。

北京似乎已有泛濫之勢。

今天剛剛成交的豐臺萬泉寺地塊雖不限價，但后期入市大概率會朝著11W+走，中海上月底拿下的酒仙橋地塊，指導價12.5萬/平。

海淀功德寺越秀華潤聯合項目和綠城項目，指導價都是10.75萬/平。

還有還有，海淀朱房村兩地塊明年1月2日入市，加上豐臺西南郊冷庫地塊，都是妥妥的10W+地塊。

這林林總總算下來，未來北京的10W+新房項目，預計還會增加近百萬面積的庫存。

預測明年，北京的10W+新房豪宅市場將會掀起一場血雨腥風。

因為看今年的數據，已經有一些“紅海”那意思了。

包哥粗略統計了一下，截至今年10月中旬，北京10萬+豪宅的庫存面積接近120萬方。

這綜合算下來，北京10萬+豪宅新房待售面積直接超200萬平了。

而庫存面積大幅增加的同時，北京新房豪宅的去化速度卻大不如前。

攸克整理了一組數據，到今年的11月17日，2024年過去了322天的時候，北京10W+豪宅新房一共賣了1228套，交面積25.3萬平，成交金額330個億。

這一系列的數字，遠不及2021年-2023年這3年。

單看成交套數，2021年北京10W+豪宅成交超2000套，2022年接近3000套，2023年則直接超過3000套。

而到11月中旬1200多套的成交量，連去年的一半還不到，就整個2024年，包哥估計最好的成績也就是去年的一半。

以今年這個去化速度，北京未來超200萬平的10W+豪宅庫存，得賣8年，以賣得最好的2023年的去化速度算，也得賣4年。

2015年豪宅元年，萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂，融創的湖，紫辰院的樹，每個豪宅項目都有出圈的代表作，這兩年，10W+豪宅項目似乎減弱了不少。

但愿中海拿下的萬泉寺地塊，能給北京豪宅的產品力再增加更多的辨識度。

關于今天的中海萬泉寺地塊，關于豐臺新房市場，關于北京豪宅市場，你們還有什么想問的，加包哥微信，咱們私聊去。

對了還有，包哥整理了目前在售的45個北京10W+新房豪宅的表格，感興趣的，咱們私聊去。

個人觀點 僅供參考