從稱霸銅鑼灣到力押啟德CBD

撰文 | 米婭

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 雙子匯facebook

編者按

Preface

如歌的香港商業，正在回歸。奢華、煙火味猶在，但進化有些緩慢，呼喚fresh air。【重讀香港】系列，關注大灣區宏大敘事下，香江商業變化中的閃光點。此篇為，香港SOGO。

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香港啟德，人氣飆升。

70萬方呎AIRSIDE、24萬方呎新地「天璽．天」基座商場之后，利福國際耗資超150億港元打造的The Twins雙子匯一期正式開門納客。

作為雙子匯“超級代言人”啟德SOGO崇光百貨，開業之日比“奢牌門神”更惹眼的畫面，是擠到變形的人流。

●圖源：facebook@The Twins Hong Kong 香港雙子匯

這一消息，擊碎了“SOGO或將取消入駐啟德”、“可能大幅縮減面積”的傳聞，也成為利福國際老板劉鑾鴻口中，“無論未來再一個40年還是60年，都會一起與消費者成長”的寄望。

四十年前的1985年，大丸、松坂屋、三越、西武百貨、東急、八佰伴等日資百貨巨頭叱咤香港。這一年，崇光SOGO以后來者之勢，落戶銅鑼灣。

2000年，日本SOGO母公司崇光百貨破產，被西武接手。SOGO香港經營權連同銅鑼灣門店物業，被劉鑾雄、劉鑾鴻及鄭裕彤攜手斥35億港元購入。后來各方把香港SOGO資產注入利福國際，由劉鑾鴻掌舵。

轉為港資的SOGO崇光百貨，見證了日資百貨巨頭香港進退，也伴隨著香港經濟和零售商業變遷的數次急升驟降，但終究是個堅挺的存在。

01

稱霸香港“小銀座”

銅鑼灣SOGO長紅40年

20世紀60年代末至90年代期間，香港經濟強勁，躋身“亞洲四小龍”。浩浩三四十年間，香港零售商業全盛，10多家日資百貨公司先后涌入香港淘金。

“急先鋒”大丸百貨，1960年在銅鑼灣記利佐治街開業，每年利潤豐厚，迅速成為購物地標，融入香港人的日常。老一輩香港人，用“大丸”指代銅鑼灣西片區。小巴設大丸站，市民乘坐公交車時，一句句“大丸有落”是樸素的輝煌印記。

大丸百貨的成功，吸引了更多日資百貨聚集銅鑼灣。松坂屋（1978年）、三越（1981年）、崇光SOGO（1985年）、西武百貨銅鑼灣分店（1993年）先后到來，五大日資百貨巨頭扎堆，使得銅鑼灣成為全港最重要的購物區，得名“香港小銀座”、“港版新宿”。

銅鑼灣之外，東急、八佰伴、永旺、西田等日資百貨分散式插旗香港，共塑香港商業的全盛時期。日式消費品、消費模式及文化的進入，令當時的香港市民追捧日本潮流文化，香港人逛雜貨店、吃壽司和拉面的“日式生活方式”至今流行。

全盛之后，香港經濟及商業發展在1997年金融風暴來臨前后飄搖不止，日資百貨難逃結業厄運。銅鑼灣五巨頭，各有宿命。大丸和板松屋在1997年亞洲金融危機后結束營業。三越百貨和西武百貨銅鑼灣分店同于2006年閉店，趕在全球金融危機前全身而退。

一枝獨秀的銅鑼灣SOGO，稱霸“香港小銀座”，長紅40年至今，“SOGO門口等”仍是市民接頭會面的口頭禪。

●圖源：香港地方志

01

多元客群：留港日本人、港人、臺胞、游客

由于得天獨厚的港口優勢和政策助推，銅鑼灣早早就形成一個工商與住宅完美融合的片區，聚集了內地富商、南洋華僑、底層勞工等多元消費群體。臺灣開放大陸探親后（1988年），臺胞取道香港赴內地的人數驟增，銅鑼灣也成為他們選購禮品之地。

此外，到八九十年代，銅鑼灣“日本人濃度”非常高，居住著數萬日本人，形成一個完整的“日本小社會”。當時，日本人是主要的高消費群體，亞洲面孔進店，店員會先用英文、日文打招呼。

1997年香港回歸、2008年金融危機，香港兩度力推自由行，內地游客赴港“掃貨”成風，銅鑼灣是首要之地。

相比“大到走斷腿、大部分時間都在找東西”的海港城，貨品又全又集中、價格友好的SOGO崇光，是許多內地客偏愛的血拼天堂。Trip.com上有網友于2018年發帖稱，“銅鑼灣SOGO的包，比海港城還要便宜，PRADA價差1000港幣……”

大丸、板松屋、三越百貨結業后，SOGO得以“獨享”以日本人為主的高端消費群體、香港本地客及其他多元客群。

● 圖源：ADIN TIME HK

02

先鋒敢為：直連港鐵，自持物業

聚合多元客群，最重要的是解決“怎么去”的問題。商場與地鐵連通，在如今TOD商業相當成熟的香港已算是標配，但在1985年還算是相當先鋒的做法。

港鐵銅鑼灣站E出口可直達SOGO地庫，D1出口可達SOGO東角中心出口。時至今日，仍有港人記憶猶新，“如果我冇記錯，SOGO開幕同日，亦系地鐵港島線啟航。”

《香港志．總述大事記》記載，銅鑼灣SOGO開業之初，占地13萬平方呎，共十層，投資額達六億港元。

如此高額的投資，一大原因是，SOGO崇光采取自持物業，可控性強，有本錢熬過多輪周期動蕩。而當時其他來港的日資百貨公司多屬租戶身份，抗逆性不可同日而語。

自家物業護航，2001年SOGO崇光被收購后轉為港資，逃過日本母公司破產厄運。在其他日資百貨悉數退場或暗淡的反襯下，SOGO崇光在香港愈發耀眼，并趁熱打鐵屢次擴建、連通，成為全港最大、貨品齊全的百貨公司。

03

貨品全、價格低：比海港城好逛好買

1985年，銅鑼灣SOGO標榜“香港前所未有、貨品最齊的百貨公司”。

近四十年后，其業態和品牌組合依舊有自己的優勢，每個樓層有不同銷售重點，例如名牌手袋、珠寶首飾、運動用品等。更在11樓開設書店，專門售賣日文流行雜志、書籍和漫畫，是香港全面、細致的日式潮流文化聚集地。

國際大牌精品方面，“香馬驢雕卡”五大頂奢缺席，但PRADA、BURERY、Celine、Emporio Amarni、Marni、Miumiu、SaintLaurent、Versace、Tory Burch、Coach等也夠撐場。

● 圖源：利福國際官網

作為核心品類的美妝，在全港相當強勢，國際一線、大眾平價、小眾熱俏，應有盡有。肉眼可見的是，銅鑼灣SOGO的美妝勢頭還在疊加。日本高端美妝護膚品牌SUQQU、PRADA BEAUTY分別于2024年3月、4月首次登陸香港，均入駐銅鑼灣SOGO。LVMH旗下的Benefit Cosmetics等品牌全新專柜，亦鐘情此地。

常年的品牌特賣、半年一次的店慶「感謝祭」（5月和11月），折扣兇猛，是其自1985年延續至今的傳統聚客法寶。簡單粗暴，但行之有效。

●facebook 網友曬出的崇光一周年「感謝祭」優惠券

利福國際官網數據顯示，銅鑼灣SOGO「感謝祭」銷售額2007年達3930萬港元，2010年飆升至6880萬港元，2013年更是創下「感謝祭」首日銷售額1.104億港元紀錄，總銷售額超過7.97億港元。氣勢如虹，可見一斑。

漂亮的業績，讓銅鑼灣SOGO成了利福國際頂梁柱。2018年利福國際銷售款項總額增加13.5%至117.1億元，其中銅鑼灣占比83%，增幅10.5%。也是在這一年，利福國際與日本崇光西武百貨簽訂新一輪20年崇光商標特許權協議。

有網友感嘆，“這些年，香港商業后起之秀不少，但銅鑼灣SOGO的地位依舊難以撼動”。這也讓司利福國際底氣十足，想要再復制一個銅鑼灣SOGO。

02

折戟尖沙咀

SOGO兩番失利

2004年香港SOGO資產被注入利福國際，后者于當年4月登陸港交所，IPO交易金額為17.18億港元。

利福國際趁勢推進SOGO崇光百貨的擴張步伐，瞄準香港另一個商業繁華地塊——尖沙咀。

SOGO第一代分店，于2005年在尖沙咀尖東梳士巴利道12號開業，面積約11萬方呎。該店于2014年2月閉店，同年12月遷到彌敦道20號喜來登酒店基座重新開業，是為第二代分店，后者也于2023年3月閉店。

●圖源 ：inmediahk.net

兩次出擊，SOGO尖沙咀店人流始終不理想，生意不溫不火。在利福國際財報中，銅鑼灣SOGO營收向來占總營收八成左右。具體到每年最重要的「感謝祭」促銷期，更顯尖沙咀SOGO“吊車尾”。

根據利福國際2015年年報，當年「感謝祭」期間，銅鑼灣SOGO帶來銷售額達22.4億港元，尖沙咀SOGO卻僅錄得4.08億港元收入，二者反差巨大。

SOGO尖沙咀店前后18年，一直鮮少見諸報端。內地社交平臺上，銅鑼灣SOGO購物攻略爆帖很多，尖沙咀SOGO攻略幾乎不見蹤影。唯有2023年3月結業前長達3個月的清倉甩賣，備受媒體和消費者關注。

從這最后的喧囂中，可對尖沙咀SOGO經營狀況，概括一二。

01

客群單一偏重游客，競爭力不敵海港城、K11

相較而言，銅鑼灣是目的性消費屬性極強的傳統商業片區，尖沙咀是更新潮的旅游商業區，后者的消費群體相對單一，偏重游客。當地媒體報道，早年SOGO管理層就坦言，尖沙咀店主要以內地游客為主。

來到尖沙咀的游客，無論是買奢侈品還是買時尚休閑用品，海港城、K11 Musea、The One等更具吸引力。相較之下，尖沙咀SOGO品牌多樣性不足，只有Coach、MK等少數幾個輕奢品牌；并且，其11萬方呎的空間逼仄、體驗性差。

待結業消息傳出，卻發現“早已被遺忘”。“這間有人去的嗎?”、“去海港城/K11/The One都不會到這個SOGO”、“這間勁小，毫無消費體驗”、“又暗又不好走”、“這間SOGO晨早就要滑啦，和銅鑼灣那間根本兩回事”……

●圖源 ： hk01.com

02

租賃物業不可控度高，成本高昂

與銅鑼灣SOGO自持物業的做法不同，尖沙咀SOGO是租賃物業。

一方面，不可控度高。尖沙咀第一代分店入駐新世界物業，恰逢后者準備進行大規模重建（后重建為K11 MUSEA的一部分），SOGO被迫提前撤離。第二代分店則是因為租約到期閉店。

另一方面，成本高昂，擠占經營利潤。2023年11月22日，戴德梁行發布《全球主要零售大街》報告顯示，尖沙咀商鋪租金排名從上年的全球第二名，下跌至全球第三名，但仍連續4年蟬聯亞太區最貴，每月呎租約970港元。

在香港零售業蒸蒸日上、利福國際整體經營理想的前提下，尖沙咀SOGO雖然僅能貢獻營收兩三成，也值得維持運營。但當上述條件生變，利福國際不得不重新衡量尖沙咀SOGO的去留。

03

財務壓力大，剝離低效資產

劉鑾鴻早在2016年股東大會上表示，“今年上半年香港零售市道比SARS時期更差”。而后2020年爆發的疫情更是讓香港零售業跌入寒冬。盡管有恢復通關、港車北上等政策利好時機，但香港零售業難回曾經的高光時刻。

身處其中的利福國際，業績日漸下滑。2018年、2019年營業額分別為43.58億港元、35.42億港元，降幅分別為11.00%、18.72%。疫情突襲的2020年，營業額則低至19.93億港元，暴降43.73%。

2021年，盡管營業額回彈至22.9億港元，但僅為2018年的52.54%。與此同時，遭遇了上市以來的首次虧損，凈虧損13.05億港元。

虧損難以扭轉，股票流動性差，利福國際終于2022年12月20日退出港交所，以期通過私有化降低相關成本。

最終，利福國際無心戀戰，決心甩掉尖沙咀SOGO。由于已簽訂新一輪20年崇光商標特許權協議，加倉香港勢在必行，但單靠銅鑼灣SOGO遠遠不夠，于是利福國際押注啟德新店。

03

力押啟德CBD

復制銅鑼灣 SOGO榮光？

疫情過境，香港零售商業之變，尤其明顯。香港的商場們開始不拼頂奢，拼新形態的藝術性+社區性。此背景下，SOGO第三代分店登場。

01

由輕轉重，百億雙子匯“護航”

幾十年兜兜轉轉，利福國際確信，商業做重才更有競爭力、更容易筑起護城河。啟德SOGO放棄尖沙咀店的租賃模式，回歸銅鑼灣店的自持物業重資產模式。

早在2016年，利福國際旗下公司力壓其余七家中港財團，以73.88億港元拿下九龍啟德第1E區2號地皮，每呎樓面地價6733港元，打破當時香港最貴商業地塊紀錄，新晉“九東商業地王”。

手握地王地塊，砸150億港元投資開發。The Twins雙子匯（下文簡稱雙子匯），總樓面面積達110萬平方呎，由兩座超20層大樓組成，并設有4層地庫。

●圖源：facebook@The Twins Hong Kong 香港雙子匯

一期樓高20層，主打零售及百貨，于2024年11月15日正式開業。“最令人期待的”SOGO崇光百貨占據10層（B1至9層）。

二期樓高22層，將注入“三道SNDO”品牌，預計2025年年中開業，糅合生活零售、體驗、年輕及認可的購物餐飲體驗，并設有2.5萬平方英尺的多功能展覽空間「TT SITE」、面積逾1.9萬平方英尺的空中花園及雕塑花園「Sky Koen」。

雙子匯“護航”，啟德SOGO不再是單打獨斗的百貨店，離開發展飽和的傳統商業區的公域流量池，其可借力綜合體以更豐富的業態、更多元的體驗造一個私域流量池，以吸引和維持人氣，有利于新店的培育和長遠經營。

至此， “SOGO旗艦店”頭銜，從銅鑼灣店切換到啟德店。雙子匯項目能否兌現“回報期至少10年”的預期，啟德SOGO被寄予厚望。

02

造九龍東最大美妝區，向本港家庭客群傾斜

綜合雙子匯官方facebook披露和當地媒體報道，一期引入超700間店鋪、超480個品牌，牌面拉滿。B1至地面，以美妝美容服務、國際精品及首飾為主；7樓為電器、廚具 、餐具；12、14和15樓則特設餐飲區「食匯堂」。

其中，啟德SOGO依托美妝傳統優勢，打造九龍東最大型美妝區，引入品牌超110個，并劃分出Beauty Academy美妝學院、Scent Studio香水專區、Beauty Service私密美容服務空間三大特色空間，做足體驗，讓消費者感嘆“崇光的招商能力是真的強”。

●圖源： facebook@The Twins Hong Kong 香港雙子匯

另外，劉鑾鴻坦言，內地客對本港零售貢獻有限之勢短期內不可逆，雙子匯還是要以服務本地客為主。因此，啟德SOGO明顯向家庭客群傾斜，設有九龍東最大型童嬰專區 Baby Mart，匯聚超過 110 個嬰兒用品及食品品牌；Toy Zone 玩具區亦云集90個品牌。

03

“槽點不少”，復制銅鑼灣SOGO不易

雖被利福國際寄以厚望，啟德SOGO在開業人流散去之后，目前顯然還沒達到爆紅的級別。

社交媒體上“啟德SOGO攻略”寥寥無幾。去過的人，難免意興闌珊。甚至有港人評論，“你敢信我就住旁邊，但是SOGO開業我一次都還沒去過”、“我一模一樣，沒開的時候老想著去，開了一次沒去過”。

消費者不買賬，啟德SOGO“槽點”難掩：

一方面，空間逼仄。香港及內地的年輕一代消費者，即便是去掃貨，也已經脫離“純剛需性購物”，轉向體驗性、藝術性、有呼吸感的休閑生活方式。

啟德SOGO太想“照搬”銅鑼灣SOGO用盡每一寸空間。網友表示，“從品牌到動線，與銅鑼灣SOGO相似度有七八成”。同時，又想做出強體驗的新場子，比如每隔三層樓會設一個小天井，“但小到什么都做不了”。甚至有人直言，“2024年商場…1990風格”。

對比南豐70萬方呎的AIRSIDE、新鴻基「天璽．天」基座24萬方呎商場，以及即將開業的70萬方呎的新世界「K11啟德零售館」，“新殼子裝著老百貨”的啟德SOGO“逼到爆”。

●圖源： facebook@The Twins Hong Kong 香港雙子匯

另一方面，高不成低不就。走進一個商場，不是非得定性高端或大眾，而是要一種恰如其分的舒適感、自在感。但啟德SOGO缺乏這種自在感，取而代之的是難言的“別扭感”，被籠統概括為“想高端卻實在是高端不起來”。

如此尷尬局面，既因為利福國際難以放棄對銅鑼灣SOGO的路徑依賴，也與啟德片區規劃生變有關。

有香港媒體人指出，啟德CBD2的定位出現搖擺，能不能兌現已是未知數。而周邊抬頭勉強望到頂的超高層住宅客，主要客群已從中產變為“公屋客”，消費力大減。

或者正因此，啟德SOGO被迫放棄當初“定位中高檔，目標客源包括該區富豪”的設想，調整定位、品牌組合以及運營模式，有輕奢矩陣，但“未見Hermès等頂奢品牌入駐”。

不過，目前啟德SOGO才開業一個月，未來尚不可定論。畢竟，一個商業體入市后進入養店期、調整期，也是必經之路。

利福國際要做的是，接受銅鑼灣SOGO傳奇不可復制的事實，才能打造一個全新的SOGO。畢竟，一代人有一代人的消費審美。趕場掃貨時代已經過去，好看好玩好逛好買的SOGO，才是消費者想要的。

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