說(shuō)一個(gè)扎心的問(wèn)題，現(xiàn)在買新房，很可能無(wú)法保本。

　　一、新房到底要多少才能保本？

　　目前成都新房動(dòng)輒單價(jià)3萬(wàn)，按照143平來(lái)計(jì)算，總價(jià)大概是430萬(wàn)，這還只是單純的賬面成本。

　　疊加后期打柜子家具家電的軟裝成本，契稅成本，首付利息及房貸利息成本，按5年計(jì)大概是91萬(wàn)。

　　當(dāng)然還是有收益的，比如租金，或者自住消費(fèi)等同于租金，大概有18萬(wàn)。其他零碎的物業(yè)費(fèi)，維修基金，停車費(fèi)就不討論了。

　　此時(shí)一來(lái)二回，總價(jià)成本已經(jīng)超過(guò)了500萬(wàn)，也就是說(shuō)5年前買一套143平的房子，要500萬(wàn)才能保本。

　　具體如何計(jì)算的，可以翻翻我以前文章，或者私下找我，就不贅述了。

　　二、等二手房上市，能賣高價(jià)嗎？

　　此時(shí)有人說(shuō)，500萬(wàn)就500萬(wàn)唄，我就賣500萬(wàn)+，不就賺了嗎？

　　很好，學(xué)會(huì)搶答了。

　　500萬(wàn)/143平=3.52萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格以板式新房，帶入成都一流二手房的行情來(lái)看，好像也有案例。

　　但3.52萬(wàn)只是買家的賬面成本，此時(shí)他們又要研究稅費(fèi)中介費(fèi)翻新等費(fèi)用了，所以只高不低。

　　而且，地段上能匹敵一流二手房（金大攀）嗎？光有產(chǎn)品沒(méi)有地段的跛腳能有3.52萬(wàn)的自信嗎？

　　還有人在想，要是買家市場(chǎng)給不起3.5萬(wàn)，那我不賣總可以吧？當(dāng)然可以，但也只是鴕鳥(niǎo)政策，你不賣，總有繃不住的鄰居要賣，你不破發(fā)，總有周邊小區(qū)要破發(fā)。

　　而破發(fā)就是標(biāo)志性的錨點(diǎn)價(jià)格，行情好還可以一帶而過(guò)，行情差則會(huì)無(wú)限放大。

　　最致命的一點(diǎn)在于，近年新房產(chǎn)品迭代很快，新房房?jī)r(jià)又相對(duì)企穩(wěn)。在二手房市場(chǎng)比不過(guò)4.0的卷王端廳，在新房市場(chǎng)依然被總價(jià)壓制——500萬(wàn)預(yù)算，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，都有很多選擇。

　　當(dāng)然，也不是絕對(duì)的那么悲觀。

　　因?yàn)槟苡懻撌欠癖Ｖ?，還算中上水準(zhǔn)的產(chǎn)品了，徘徊在堪堪保本的生死線上。而絕大多數(shù)（超過(guò)50%）劣質(zhì)產(chǎn)品，未來(lái)是肯定要虧本的。

　　樓市不止，分化不朽。

　　三、買房的底層邏輯：由純投資向純消費(fèi)轉(zhuǎn)變。

　　說(shuō)這么多，是喊大家不要買房嗎？非也。人生短短幾十載，一拖再拖一忍再忍，總不能臨退休才住上改善房吧？

　　平時(shí)咨詢我的很多粉絲，動(dòng)不動(dòng)就會(huì)用“投資”倆字來(lái)挑逗我的神經(jīng)。多的八卦就不扯了，單純地想表達(dá)一句，目前成都買房的底層邏輯，已由純投資轉(zhuǎn)向純消費(fèi)。

　　也就是說(shuō)，當(dāng)前不帶入消費(fèi)改善自住體驗(yàn)的買房行為，是非理性的。

　　長(zhǎng)期在沿海一線生活的，來(lái)成都買房等著養(yǎng)老？不理智；

　　川內(nèi)各州市工作的，來(lái)成都買房等升值？不理智；

　　覺(jué)得當(dāng)前規(guī)劃好，等著未來(lái)破六奔八？不理智；

　　看中當(dāng)前新產(chǎn)品，以后還能再來(lái)一輪成都獨(dú)立行情？不理智。

　　什么叫理智，量入為出，買適合自己的，買來(lái)可住可租可售的，方為理智。

　　四、不買新房，買二手房就能保本嗎？

　　有人想，既然新房總價(jià)成本來(lái)到500萬(wàn)，觸達(dá)了成都二手房購(gòu)買力的上限，那么我們買總價(jià)兩三百萬(wàn)的二手房就能保本可以投資嗎？

　　那也走極端了，因?yàn)楣亲永镞€是認(rèn)為樓市是可以大漲可以投資的底色。

　　我經(jīng)常說(shuō)，二手房市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)一二十年充分磨合后的真實(shí)市場(chǎng)，一個(gè)個(gè)板塊，一個(gè)個(gè)樓盤，都是穩(wěn)打穩(wěn)扎的房?jī)r(jià)，目前來(lái)說(shuō)，基本磨平了洼地概念。

　　這兩年，二手房各種背刺屢見(jiàn)不鮮，所以單純因?yàn)榭們r(jià)更低，就認(rèn)為更具有保值性也是很片面的觀點(diǎn)。

　　當(dāng)然，我否定了大多數(shù)樓盤以及大多數(shù)情況，但確實(shí)不排除，不論新房還是二手房都有偶發(fā)的投資機(jī)會(huì)。

　　有些二手房，確實(shí)是房東割肉跑路，綜合對(duì)比之下，那么還是看得到保值性的；有些新房，雖然單價(jià)高總價(jià)高，但地段優(yōu)勢(shì)明顯，具有絕對(duì)的市場(chǎng)稀缺性，未來(lái)在頂豪的圈子必然有一席之地；也有一些開(kāi)發(fā)商，審時(shí)度勢(shì)，暗地降價(jià)促銷，這種偶發(fā)的性價(jià)比，也能看到，是需要長(zhǎng)期觀察，打破信息差的安全買法。

　　至于具體是哪些？我不會(huì)在公域說(shuō)，也不會(huì)絕對(duì)承諾，因?yàn)闄C(jī)會(huì)都是偶然的散點(diǎn)分布的，而且需要長(zhǎng)時(shí)間來(lái)驗(yàn)證，更需要購(gòu)房者本人來(lái)下定決心。

　　我不會(huì)像有些人口無(wú)遮攔，別人推薦的都是坑，自己推薦的絕對(duì)賺。[允悲]

　　如果奔著純投資的話，那必須去找他們，我不攔著。但如果偏向量入為出，冷靜剖析具體板塊樓盤甚至戶型房源的價(jià)值演變，倒可以找房段子分析分析。