我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

能否預測下明年成都新房，到底還好不好上車？要不要等待。

房段子解答

換言之就是對明年新房市場的期待，假設你是中產剛改置換，那么明年我估計不容樂觀，但是如果是頂豪的話，那么各種升級迭代的內卷產品還會出現，眼花繚亂，不過已經是上升到動輒六七百萬的神仙打架了。至于說剛需家庭買新房的話，那么就盯著當前或者外圍的一些順銷盤即可。

從中產剛改初改的角度來說，2025年的成都新房，不容樂觀。

從房住不炒三道紅線到止跌回穩，政策的影響立竿見影，最近幾個月成都新房堪稱又一次走出了“獨立行情”。

很多人在說明年新房無房可賣，奇貨可居。也有人抨擊這種想法相當幼稚，實際庫存依然龐大。

從感性上來說，房段子團隊的確是很擔心明年新房市場的，這里強調下不是指大成都，而是真正主城區的核心板塊，我們認為值得推薦給粉絲的新房。

不然像某渠道公司一樣，在內部會議給中介傳遞要開始往二三圈層，往成都周邊，往公寓寫字樓方向去賣房？我們干不出來。

明年的主流新房，一是價格明降暗漲，對買方立場的我們不利；二是嚴控增量，優質樓盤確實屈指可數；三是往大戶型豪宅高總價方向發展，已經很不親民了；四是產品價格分化，未迭代半迭代的依然舉步維艱。

從理性的角度來說，克而瑞數據表明，大成都24個區域中新房存量去化周期低于警戒線的區域個數占比為50%。

什么是去化周期？就是從最近6個月的平均銷量來推斷該區域的新房庫存還能賣幾個月？

什么是警戒線？大概是12個月的去化周期。

截止11月底，主城5+2全部小于12個月，最低3個月（錦江），最高9個月（青羊）。連此前存量老大難的高新和天新，都分別只剩5個月和7個月了。

庫存高的是哪些呢？二圈有郫都龍泉溫江（12-16個月），主要還是集中在三圈包括高新西，青白江，最夸張的是東部新區，達到了59個月，這種是真的帶不動，也毫無討論價值，除非硬要塞到大成都范圍來說成都供應充足，那權當雞同鴨講。

所以...明年或許是成都新房市場最艱難的一年，最魔幻的一年。除非， 成都土拍市場又開閘泄洪...你懂的。

會員提問

你好，現在住在東湖的，我家2個孩子，老二才1歲多，老大在川大附近讀小學了，想買個小學初中兼顧的學區房，就圍繞川大附近，預算400萬左右。目前正在賣成華的一套房，大概能賣190多，正在談價格，下個月能賣掉。最近看了東苑、長城半島，還準備看看翡翠城、攀成鋼，站南金融城都想看看，有啥建議嗎？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前來看你是兩個孩子，老大已經讀上小學了，但是老二的小初，以及老大的初中，還是需要一套學區房來支撐。目前名下的成華房子出售有望，這個你自己好好把握下機會，爭取安全穩健的出手，然后我們才能拿到資金資格，掌握主動性。

按理說，你家老大在二年級，老二才1歲半，所以倆人升學時間都還挺長，所以也不是非常著急就要馬上買入占到學位的情況。甚至在某種程度上是可以等新房的（主要還是總價預算說話）

現在要兼顧到川大附小的讀書通勤，往周圍發散來看，400萬級別的大套四，也不是很好找，很多時候答案會歸結于“老破大”。

人居東苑A區**p，**w，不知道是否頂樓或者存在其他瑕疵，如果沒有的話，也算是近期最低的單價了，考慮到撿漏的角度，然后也能接受長期主義的話（10年周期），僅考慮自住和讀書，而非很強的保值增值性，那么我覺得也還是可以入手的答案。**萬買高九學區房不算貴，純粹相當于改善自住和讀書吧。但是東苑的確存在老化，整體顏值不高了。

天府長城半島一二期在整個天府長城板塊里，還算保養維護不錯的，所以單價還能看到**左右，不過我覺得也存在老化的趨勢，現在的學區溢價相對嚴重，往后可能會走向東苑的路子，所以這個單價總價，我就是不太認可的。

然后回到東湖板塊的話，也差強人意。翡翠城是想對雜亂的，各種剛需改善都有，你可以側重看二三期的**多平的套四雙衛，我覺得整體感覺和天府長城半島類似，維護保養還OK，但是房齡大，學區溢價高，也要**萬+的狀態，翡翠城距離川大僅，但是學區尤其是小升初不如天府長城。

反過來說，天府長城的小初穩定性強，但是川大的上學放學稍遠。如果一定要二選一，我覺得還是以學區穩重的天府長城更合適，除非翡翠城能撿大漏，比如**的非瑕疵房。

至于攀成鋼，就是品質較好的**，119平的套四，贈送還不錯，但是單價也很高，這種在牛市不覺得，但是熊市就會非常敏感，建議慎重哈。

最后交子大道**這邊，屬于金融城最核心的區域，**萬內的套四，夠嗆，買不到，除非往保利錦城湖方向走，但是又比較偏離金融城核心區了，不太好上下其手，而且距離川大越來越遠，怎么看都有點背離初心了。

還有就是人居盛和林語，**的套四，次新，干掛石材，單價**。如果能上手套四雙衛，噪音又相對可控的話，我覺得還算是兼顧到了房齡的優選買法。

前提是本身房源是噪音不大的優質房源，非瑕疵房源，然后**的單價，也具有穩健性。就看能不能蹲到了，我覺得是可以蹲到的，耐心一點。同類型的還有桐梓林壹號哈，更穩重的一個樓盤。

綜合來說，人居盛和林語**（噪音困擾）>東苑（房齡老化）>天府長城（學區溢價）>翡翠城（小初問題）>攀成鋼（單價壓力）>交子大道(不實際）。

會員提問

你好，我21年限購的時候高位買了金牛一個帶有產權的安置房，因為居住環境和通勤原因想賣掉，但是房價現在降低了很多，我們做好了虧損的準備，盡量少虧一點，請問是現在趁著金三銀四賣掉還是等接下來年中年底行情好點再賣？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

21年的時候的確是二手房價格高點，當時買的**，算是**周圍一個比較典型的安置房了，整體品質就那樣吧，而且臨**，部分樓棟有噪音。但好歹是電梯房。小區幾乎是自成一脈，幾個組團合并起來的人氣還是比較熱鬧的，底商豐富，學校也有，旁邊也有社區醫院，但僅僅是有。

由于地處**，加上**的加持，整體價值的確不大，屬于沖動消費了。后來有**的新房加入（賣得也挺痛苦的，不過趁著行情好的那兩年，比現在好賣）。再后來還有旁邊的**幾個地塊，接近**畝的加持（清水限價**萬）。

**就像一個帶頭大哥一樣，安置房指望著它拉漲，但是這大哥遇到行情下行，其實自身難保，現在也沒開出來（南邊的**地段好得多，也賣得不行），所以現在更不敢貿然出貨，短期來看，還是歸結于行情的問題，本身地段和配套表現一般，加上**和**的入駐，也暫時沒把行情拉起來。

它其實有個長期的優點，那就是**這邊的有商業規劃，然后**這邊大概率會是**的換乘站，只不過能否批復，什么時候開通，都很遙遠。

所以我給**的定義是，自住勉強，短期（5年內）難堪，長期有望恢復至21年高峰行情。但是這個長期加上你們的利率問題，有可能是5-10年才能追回來持平。

這種長期的煎熬是很痛苦的，假設當前沒有自住需求的話，我建議還是出售算了，本來頂樓，**噪音，還有串串房裝修都是槽點，當斷則斷，賣了割肉，另尋買入機會，不錯失其他的更好的投入產品。

前面說的自住需求這點很重要，如果你們必須要自住，或者賣了馬上短期又要買，那么就要考慮到置換的摩擦成本（中介費稅費等）。有些時候摩擦成本過大，反而不宜亂置換。

**67平戶型，小套三，目前掛牌最低大概是91（因為當初總價門檻不高，現在跌幅也不是很大）。按照84萬的估價，折合單價約1.23萬，對應成交行情來說，也還是符合的（3月底68平套二，單價1.27萬成交，但不是頂樓，裝修也還可以）。

因此基于這樣的情況來說，假設84萬能出掉，虧掉14萬，再加上利息，估計全部虧損大概是二三十w。

的確肉痛，但沒辦法，你現在不割肉，接下來的一兩年還要降價，而且安置房+地段+頂樓本身就是沒太大價值的，你要想賺回來這二三十萬，可能又要苦熬十年之久。雖然平均下來一年有個兩三萬的回血，但這十年，你本該持有現金，能買到更多更好更優質的產品，這種產品的回報，是一年不止兩三萬的。

話說你說的**，或者生活成本低，是優勢，但很不明顯，別人不會在意這些小問題的，成都遍地都是，生活成本就算別的地方高，又能高到哪里去呢？再說你們上班遠，我的建議是，割肉跑路，迅速離場，至于后面，先回籠資金，租房過渡，看準了再慢慢下手，不要著急買入了。