大家好，我是蘇北哥！昨天文章，北哥現身說法，推心置腹的和廣大粉絲談了一些買房實戰的問題！

昨天文章發布之后，一些粉絲在后臺留言，希望北哥多說一些南京買房的避坑指南，并且聲稱希望聽到一些買新房方面的方法論！

01.

比你想象的還要快？四大主城剛需板塊樓盤漲價，有的房價已經上漲，有的已經在漲價的路上

說實話，在南京買新房比買二手房要容易些，最主要的原因就是房源少。

除掉江寧濱江、祿口、江北橋林這種超遠的遠郊板塊，主城境內，目前地段能夠被購房人接受，且房源市場接受度尚可，去化量能走的動的樓盤其實也就是16-18個左右，庫存量也很有限，10月底的時候，北哥文章做過統計，南京這種樓盤大概的總庫存也就是3800套新房左右（真實去化數據曝光！僅剩最后3780套，壓力給到剛需購房人），如今一個多月過去，庫存量至少要減掉10%，甚至是20%。

如果將這些少得可憐的剛需樓盤總量，再縮小到全市幾大熱門板塊，如軟件谷、雨核、大校場、燕子磯、江寧東山等等，目前還有富余房源可供挑選的剛需樓盤，那數量就更少了，兩只手絕對能夠數得過來~

如此捉襟見肘的剛需新房庫存量，與15萬套的南京二手房掛牌總量相比，簡直是“小巫見大巫”，數量少自然是房源更好選擇，因為有的熱門板塊，真的無需購房人過度選擇，因為從今年年底到明年上半年，1個板塊甚至只有1個盤，根本沒有選擇了。

所以您手上如果有個300-500萬的預算，打算在南京買一套像樣的，具備一定改善性質的品質剛需樓盤，在板塊和具體樓盤的選擇上，其實余地和空間已經不大了，選擇軟件谷、還是燕子磯、亦或是江寧東山，完全取決于工作地點的遠近，家中孩子的就學需要，還有其他家庭成員的綜合需求。

所以眼下在南京買剛需新房，最大的難點并非是樓盤具體的選擇上，而是樓盤信息的不透明！

就像昨天文章中說的那樣，目前下行市場，樓盤為了營銷的需要，會人為的拉開銷許價格和實際銷售價格之間的差距，有的差距達到1.3萬/平，甚至1.5萬/平，購房人如果不通過專業渠道了解，根本不知道樓盤的實際底價到底是多少，冒然購買，就很可能踩坑！

更要命的是，隨著南京樓市行情的變化，樓盤的“底價”和銷許價格之間的差距，還會隨時調整，相關的“優惠、折扣”也會因為板塊新房去化、庫存格局的改變，而隨時回收，讓購房人摸不著頭腦。

所以別看，目前南京剛需在售樓盤數量少，其中的套路可是一點也不少！

一通買南京新房的理論知識普及之后，北哥就要上干貨了，根據最前沿的市場信息，北哥已經了解到以下幾個剛需板塊，幾家樓盤的實際銷售底價、以及相關的折扣、優惠ZC即將發生，或已經發生變動。在這里與廣大購房粉絲分享。

第一，雨花軟件谷頭部熱盤，保利荷雨瑧悅16號樓即將加推，底價即將抬升1000元/㎡

保利荷雨瑧悅的漲價，這可以說是意料之中的事情，但是預料歸預料，沒想到現實中的漲價來的這么快，根據北哥獲得最新消息，保利荷雨瑧悅將于本月月底再次加推，目前加推樓棟已經確定。

保利荷雨瑧悅實景

目前該項目基本確定將于本月25日“圣誕節”，加推社區西北側的16號樓高層房源，預計加推房源數量在120套左右，戶型搭配仍然是100㎡中間戶與104㎡邊戶。一切的產品配置都與前期房源相同，只是價格要漲，預計16號樓的銷許價格大概與9月底推出的17號樓、11月底推出的11號樓一樣也是43739元/m2，但16號樓的實際售價將抬升至37000元/m2，比目前11、17號樓的實際售價高出1000元/m2。

保利荷雨瑧悅16號樓位置及推盤進度

如果16號樓加推，以37000元/m2的實際售價開盤，那么中間戶100m2三房的總價將提升至370萬，比目前11、17號樓的同款戶型總價提升10萬；104m2三房的總價將提升至384.8萬，比之前同款戶型總價提升10.4萬。

目前保利荷雨瑧悅11、17號樓，加起來還剩余104套房源在售，而該項目敢于在12月25日加推16號樓，說明保利很有把握在一個月不到的時間內，將手中104套房源全部去化完畢，可謂不打無把握之仗。

保利荷雨瑧悅實景

有人可能會問，北哥，這次保利荷雨瑧悅漲價信息靠譜嗎？當然是靠譜的，首先保利荷雨瑧悅目前推盤節奏已經接近尾聲，就目前來看，整盤10棟樓只剩北側14、16號樓兩棟尚未推出，推盤節奏已經達到80%。

如果從今年1月底該項目首開開始算起，到明年1月份農歷年前后，推出最后1棟樓，保利荷雨瑧悅整盤去化時間僅用了12個月，可以說它將是南京樓市近3年，去化速度最快的剛需樓盤。

保利荷雨瑧悅實景

保利荷雨瑧悅的房源去化能力，絕對能夠支撐它的漲價行動！咱們就不提該項目今年1-6月份，項目東側1、2、4、5四棟30+F大高層，508套房源全部售罄的驕人戰績。

就看11月份該項目的銷售業績，足可以證明12月底16號樓加推漲價的可行性，根據克而瑞數據，保利荷雨臻悅1-11月份的銷售總業績是22.77億，占據全市排行榜TOP3位置，而該案1-10月份的銷售總業績是18.92億，也就是單單一個11月份，保利荷雨臻悅就賣出了3.85億的貨值，這放在3字頭房價的剛需樓盤角度而言，這種業績增長妥妥是全市第一。

如果以保利荷雨瑧悅戶型平均總價370萬計算，11月該案起碼賣了100套房源，從這個角度而言，你就很容易理解保利荷雨瑧悅目前還有100套左右房源在售，月底就敢加推16號樓，并漲價的原因了！

除了樓盤的自身去化成績好以外，軟件谷的新房供應結構改變，也是導致保利荷雨瑧悅加推漲價的直接原因。目前的軟件谷，曾經熱盤偉星時代悅峰即將收官，全盤760套房源，僅剩24套在售，且都為頂底房源。

偉星時代悅峰6號樓銷控

偉星時代悅峰目前6棟樓全部封頂，外立面基本完工，一派收尾氣象。

保利鳳起云臺，目前僅剩7號樓還有21套房源在售，其余樓棟皆售罄。

鳳起云臺7號樓銷控

所以目前軟件谷，新房供應上已經形成“一家獨大”局面，保利荷雨瑧悅已經擁有絕對的“定價權”，加之該項目一街之隔就是南師附中新校區，明年9月就將招生開學，種種因素加在一起，保利荷雨瑧悅“不漲價幾乎是不可能的”。

所以想買軟件谷新房的粉絲，12月份必須抓緊，不然到了月底，再想買就得多掏十幾萬了！

02.

雨核板塊！建發璞云：“隔壁萬科一收官，我就漲價”

隨著雨核板塊的新房熱銷，該板塊的新房供應格局，也和隔壁的雨花軟件谷一樣，出現了“一家獨大”的局面，尤其是數字大道以北的雨核中央居住區（CLD），目前萬科朗拾雨核正式收官。

萬科朗拾雨核銷控表

萬科朗拾這個于2023年7月首開的，總建面13.7萬方，總戶數870戶的城中大盤，于2024年12月初正式收官。目前全盤僅剩6號樓最后1套32F的115m2三房在售。

萬科朗拾雨核115㎡戶型樣板間實景

據悉，萬科朗拾雨核正式收官是在12月4日左右，正式收官當天，與之一街之隔的競品樓盤建發璞云就漲價！兩件事幾乎是“同天進行的”。

至于建發璞云，在萬科正式收官后，房價漲到了多少，北哥也從側面打聽到了，據該項目置業顧問稱，新加推的5號樓，比之前建發璞云的續銷房源，總價每套提升了20-30萬/套。

那么現在建發璞云的實際房源總價在什么水平呢，根據北哥打探，情況如下！

目前建發璞云99m2起步戶型，頂樓出售總價為385萬，折算單價大概在3.88萬/m2左右，之前9-10月份，建發璞云為了與萬科朗拾雨核競爭客源，曾經將實際售價壓低至3.6萬/m2。

如此算下來，目前建發璞云實際售價比9、10月份時上漲2800元/m2，如果要是正常樓層房源的話，建發璞云預計漲價幅度在3000元/m2左右。

更加諷刺的是，建發璞云漲價之后，居然去化速度還加快了！11月底，建發璞云最后一棟樓5號樓推出，一共128套新房源，截止今日已經去化20套。

建發璞云新推5號樓銷控

與此同時，萬科朗拾雨核的收官，也讓數字大道南側的華潤觀云潤府房價水漲船高！

萬科收官之日，華潤觀云潤府就打出一張海報。

如上圖所示，觀云潤府89m2戶型，實際售價已經漲回3萬/m2以上，20F以上的89m2戶型，實際售價達到3.2萬/m2。

129m2洋房戶型，單價已經回漲至3.75萬/m2。

然而隨著12月22日，華潤萬象天地即將開業，雨核新房價格后期還有上升空間。

目前雨核華潤萬象天地正在緊鑼密鼓的進行商場最后的收尾工作，外立面已經完成，巨幅的商業廣告牌也已經上墻。一幅即將開業的蓬勃氣象。

一旦開業，雨核新房將被冠以“盒區房概念”（華潤萬象天地內部擁有5000m2超大規模盒馬鮮生），加之雨核有中華中學學區資源，再加上極為稀缺的后續新房供應量。未來的雨核新房價格大概率還要上漲。

03.

大校場、燕子磯！因后續供應結構改變，板塊地標樓盤，房價上漲！

大校場嚴格來說，其實不算是剛需板塊，但是由于曾經的大校場超20家樓盤“大混戰”，價格戰激烈，偶爾也有300萬+總價段的房源流向市場，一些購房人因此撿漏。

如今再想遇見這樣的好事，基本上沒有可能了？為什么呢？因為大校場的新房供應結構改變了！

大批較低價位段的打折盤相繼收官，如金基新睿樾府、保利文華、華潤潤鴻府、云萃府、云錦四季等等。而今年大校場沒有新地塊出讓，原定于今年出讓3幅大校場宅地，網傳被延至明年上半年推出。

3幅地塊分別為G77北側的佳營路地塊，容積率僅1.2；南外附近的匯秀路地塊，容積率也是1.2；金基望樾府北側的國際路地塊，容積率1.01。

這將直接導致大校場明年年中甚至年底前，都沒有新項目上市！

大校場原本的熱銷項目，目前也正在清盤。1-11月排在全市樓盤業績榜TOP2位置的保利招商文璟和頌，目前全盤580套房源僅剩最后15套房源在售，不日即將收官。

保利博雅和著也在今年持續熱銷中，推出了項目最后一棟樓，小區東北側的8號樓9F電梯洋房。戶型143m2，銷許均價58085元/m2

原本以為庫存較多的秦淮金茂府，沒曾想在售房源也已經捉襟見肘！項目B區共490套房源，目前在售僅剩102套。順利的話秦淮金茂府B區今年農歷年以前就能收官。

現有新房供應的緊缺，后續新房供應的不足，自然讓今年大校場唯一推出的新盤“中信泰富九廬”獲得獨一定價權。

中信泰富九廬，明顯采用的是“低開高走”的定價策略，國慶期間首開，小高層銷許價格為52625元/m2，開盤現場89折，4.6萬/m2左右底價出售，結果首開、二開皆售罄。

中信泰富九廬首開、二開網房銷控

11月底，中信泰富九廬“三開”，推出7號樓7F電梯洋房和9號樓17F小高層，戶型面積段180、200、230m2。銷許價格為57162-58951元/m2。

實際售價方面，180m2戶型的售價已經從之前4字頭房價漲到了現在的5.1萬/m2。

目前中信泰富九廬的125m2小高層戶型，目前雖然已經售罄，但前段售罄前出現了一波價格上漲，原本500+萬總價就可以買到，售罄前該戶型1F房源總價都要600萬，正常樓層總價更是達到630萬，等于半個月時間總價漲了50萬。

再來看燕子磯！剛需盤保利國貿璟上也無法逃過房價上漲的命運！

作為城北剛需最喜歡關注的燕子磯板塊，其目前的新房供應結構與上述的大校場、雨核、軟件谷如出一轍。今年新增出讓宅地數量為“0”，這直接決定了明年全年，燕子磯都不會有新項目上市。

而燕子磯核心區（華潤萬象匯商圈附近），目前新房供應結構正在發生重大變化，剛需大盤保利燕璟和頌正在清盤，亟待收官，僅剩保利國貿璟上一家樓盤在售，燕子磯“一盤獨大”的局面正在形成。

保利燕璟和頌，22.25萬方，1496戶的主城超級大盤，目前全盤僅剩于25套房源在售，不日即將收官。

保利國貿璟上作為后續燕子磯核心區唯一在售樓盤，無疑將獲得絕對定價權。

有人可能反問北哥，沒聽說保利國貿璟上要漲價啊，目前該項目89m2起步三房，折后總價還是在250萬左右?。康拇_目前還未明顯漲價，但該項目已經在為后續漲價做鋪墊。

北哥發現，隨著保利燕璟和頌房源逐漸稀缺，大量城北剛需購買力涌向了隔壁的保利國貿璟上，讓該項目近期成交量暴漲。

按照克而瑞數據，保利國貿璟上1-11月份成交套數達到462套，占據全市排行榜TOP5的位置，僅僅排在銷冠盤萬科朗拾雨核之后。

單單看11月份保利國貿璟上，更是驚人！單月該項目成交量達到133套，躋身全市第三名！

樓市就是這樣，短期激增的成交量，就是下一步的樓盤漲價的“潛臺詞”，關鍵是保利國貿璟上已經用這些亮眼的成交量數據在南京房媒上做宣傳。

這些做法，明顯就是為保利國貿璟上下一步漲價做鋪墊！再看目前保利國貿璟上的推盤和庫存情況。

保利國貿璟上樓棟分布圖

全盤規劃建設11棟29-32F高層住宅，目前推出6棟樓，后續還有5棟高層待推出。后續庫存起碼還有700套左右，如此庫存決定了明年燕子磯核心區，必然是保利國貿璟上的“主場”

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。