文/樂居新媒體 嚴明會

倪景雷或許也開始著急了。璟賢瑞庭營銷中心開放已有一個多月，預售證卻遲遲沒有拿到。

回想11月2日璟賢瑞庭營銷中心開放的場景，項目公司董事長倪景雷仍記憶猶新。為了造勢，他請到了城鄉集團副總經理朱海寬，城鄉開發公司董事長顧猛，經理高云鵬，副經理劉清清等領導站臺，參與剪彩活動。

在京城地產圈，城鄉開發公司聽起來稍顯陌生。但如果提到他背后的親爹，大家都很是熟悉——北京建工集團。在城鄉開發公司內部，璟賢瑞庭是今年的重頭戲，倪景雷甚至花了近400萬請來了一家外部物業公司。

11月18日，北京龍湖物業服務有限公司以第一名成績，中標璟賢瑞庭前期物業服務項目，報價3992760.83元/年，服務期為730天。

拿下一個地產項目的物業管理，是要一路過關斬將的。龍湖物業的競爭對手有兩家，一是北京伯天物業管理有限公司，投標報價4069757.08元/年；二是德昌行物業管理有限公司，投標報價3906047.37元/年。

龍湖物業中標，也在意料之中。

伯天物業是一家私人物業公司，德昌行物業是一家四川物業公司。相較之下，龍湖物業不管是體量還是口碑上，都優于其他兩家。更重要的是，璟賢瑞庭北側約1800米就是龍湖熙悅天街，它甚至將營銷中心也搬到了這里。而營銷中心西側五公里左右還有老牌的龍湖房山天街。

令外界頗為不解的是，城鄉開發有自己的物業公司——北京擎宇物業管理有限責任公司，親爹北京建工集團也有專屬的物業公司——北京建工物業服務有限公司。但為何璟賢瑞庭要把物業管理拱手委托予第三方？

在業內人士看來，開發商和物業不是一家，后續交房交接上有可能出現很多推諉、扯皮。此外，如果遇到開發商減配，不是同一家也不好處理。

例如，進深君就遇到過這樣的案例：開發商承諾了物業費減免優惠，但第三方物業公司后面不認。還有開發商賣房承諾的游泳池、綠化、噴泉之類小區配套，最后沒弄起來，找物業公司也白搭。

但在總包公司和設計公司上，璟賢瑞庭仍選擇“自己人”。

據進深君了解到，璟賢瑞庭的施工總包——北京城鄉欣瑞建設有限公司，中標金額是6.5835億元，它是一家混合所有制企業，股權結構里至少有38%左右的民營股份，其余股份被北京建工集團間接掌握；設計公司——北京市建筑工程設計有限責任公司，中標金額852.1359萬元，它是北京建工集團旗下子公司。

倪景雷下了狠功夫，璟賢瑞庭在房山創造了很多“第一”。它是首個北向贈送開敞陽臺的樓盤，84㎡兩衛在房山也屬于首屈一指。甚至這個三萬多的項目，都開始打造下沉會所了。

以璟賢瑞庭的樓王5號樓143平為例子。它的端戶，南向和單個側面全部贈送飄窗，包括客廳也贈送飄窗，北面贈送兩個陽臺——有1個為設備平臺，有1個大概是奇偶層錯開贈送，不能封閉。

璟賢瑞庭這類黑科技，令京熙潤府、和知筑、頤知筑等諸多房山在售老盤，如啞巴吃黃連，有苦說不出。

據了解，璟賢瑞庭規劃762套住宅，戶型面積從84-143平米，涵蓋3-4居。但有一個很奇葩的現象是，它的容積率只有2.0，居然做不到11層以下的純洋房——2#和7#共有4個單元15層，其余樓棟是7-11層。這或許會讓部分想買璟賢瑞庭的人會感到郁悶，因為一個洋房社區就不那么純粹了。

創新力有，但產品力欠佳。“璟賢瑞庭想卷下自己，但是囿于成本等問題，力度不夠。僅采用匯張思設計的酒店風改善，為小高層產品，是去年在西紅門地區常見的?！?/p>

在不少業內人士看來，璟賢瑞庭還是來晚了，大學城板塊的剛需、剛改需求被透支差不多。“產品與北京城建和知筑撞車，都是約90-140平米區間的剛需剛改戶型，但是和知筑緊鄰地鐵，會將這段時間內沿地鐵買房的主城客戶吃掉，基本到不了璟賢瑞庭。但是和知筑為洋房，璟賢瑞庭為高層，城里來的改善客戶更喜歡和知筑類型的?！?/p>

璟賢瑞庭還有天然的短板，這個項目周邊往南很荒，短期周邊能否建設起來也是非常未知。具體看工地就能看出來，并且這邊屬于大學城邊緣，這附近的建設肯定需要周期。此外，距離地鐵站又有1公里以上距離，交通不方便。

一位想在房山置業的購房者告訴進深君，“基本新開的樓盤都看過了，看了璟賢瑞庭，位置有點偏，配套沒有，以后發展起來也得十年了。”

璟賢瑞庭位于北房山區良鄉大學城的FS00-0125-0008地塊、FS00-0125-0004地塊，一個是住宅用地，一個是幼兒園用地。土地成交金額為16.44億元，土地面積48345.71平方米，建筑控制規?！?0571.42平方米，住宅部分容積率2.0，控制高度36米，地塊銷售指導價45000元/m2。

其中，地上建筑面積8.65萬平方米——純住宅8.39萬平方米，12棟總共762戶，機動車位762個全部在地下——有168個機械車位，非機動車停車位1560個——1354個在地下、占比非常大，比較罕見。

璟賢瑞庭的開發主體為北京誠開京鋮房地產開發有限責任公司，由北京城鄉房屋建設開發有限責任公司（簡稱“城鄉開發”）全資持股。

在拿地前一周它就已經成立了，注冊資金1000萬元，法人倪景雷。倪景雷也是城鄉開發公司黨委委員、經理助理，北京誠開京晟房地產開發有限責任公司（城開晟賢悅府）的經理。晟賢悅府也是城鄉開發上一個在北京開發的共有產權房項目。此前，他還是城鄉開發公司北京區域公司總經理。

據倪景雷徒弟描述，倪是一名高級工程師，精通工程建設業技術，“生活上，他也絲毫沒有領導的架子，與區域公司員工談心聊天，了解我們的工作狀態，提出好的建議?！澳呔袄卓偸钦f“身體是革命的本錢”有了好身體才能更好的應對工作。下班后，他利用自己休息時間，組織大家開展體育運動。

城鄉開發成立于1989年，注冊資本8800萬元，法人、黨委書記、董事長為顧猛，由北京城鄉建設集團有限責任公司全資持股，穿透股權后的最終股東為北京建工集團，它名下有9家存續子公司，版圖涉及北京、蘇州、宿州、青島。

相關公司：北京建工