最近保利外灘序爆火，認購率高達727%，創造了2024年新紀錄。

　　粉絲群里有朋友艾特環二：被打臉了吧，叫你天天說楊浦濱江不行。

　　環二只能一臉問號：房子賣得好跟區域潛力大，什么時候能劃等號了？

　　項目認購率高原因很多，其中一個就是東外灘進入概念晚期。

　　所有人都知道東外灘規劃好，互聯網巨頭入住，城市更新全面提速。

　　這些利好網上炒作了好幾年，但凡家里通網的都看了三五遍。

　　這是新房賣得好底氣之一。

　　大家高度共識你有利好，這個利好就全兌現了，已經體現在價格。

　　我不是說保利外灘序不能買，具體到項目個性因素太多，只是想說東外灘整體沒了紅利。

　　想在這買房獲得超額收益，很難。

　　很多時候決定房價的就是預期，跟現狀關系不大。

　　2021年高峰時，杭州未來科技城炒作到7-8萬。

　　現在普遍跌回3-4萬。

　　杭州還是那個杭州，未來科技城還是那個未來科技城，甚至還比以前更好了，大幅下調的只是我們預期。

　　2020年，很多人預期未來科技城漲到10萬，這是站穩7萬的底氣。

　　現在預期歸零，未科反而存在低估可能。

　　股票市場有句話，交易是反人性的。

　　看完杭州未來科技城，看完上海大虹橋，看完現在的東外灘，突然覺得房價也是反人性的。

　　房子有兩個屬性，居住、資產。

　　居住屬性的房子，是順人性的。如果只是買房自住，其實選房很簡單，好房子、差房子一眼就看出來。

　　大家都說好的肯定好啊，又沒人眼瞎。

　　只是居住，長寧性價比很高，普陀長壽路武寧路20年房齡的電梯房性價比很高。

　　有朋友住在武寧區域逸流公寓小區，500米內夠得到3、4、11、14號四條干線，30分鐘抵達所有內環區域。

　　很香。

　　但是不代表它們房價就大漲。

　　資產屬性的房子，是反人性的。

　　你需要在它不好的時候買入，沒有太多人關注、沒有太多人認可。

　　區域規劃落地，土地賣給開發商，概念開始瘋狂炒作時賣出。

　　2025年樓市走向如何

　　哪些區域還有潛力歡迎掃碼咨詢

　　居住屬性的判斷，主要靠感性；資產屬性的判斷，需要足夠理性。

　　2020年市場大火，大量投資心態客戶買入學區房。

　　環二當時問過一些客戶，都覺得學區房漲幅高，適合投資。

　　環二拉了一下數據，發現學區房只是貴，并不是漲幅高。

　　現在貴，買入價更貴，漲幅并沒有跑贏。

　　很多買房客戶沒有這個數據，只看到學區房很貴很搶手，就誤以為這是好的投資品。

　　后來的故事大家知道了，他們就是接學區房最后一棒的。

　　2022年跌得最慘的就是學區房，腰斬的不在少數。

　　市場開始瘋狂時，不用想，一定是最后一棒。

　　房地產火了20多年，多軍空軍吵了20年，真正全民炒房其實始于2016年。

　　2015年全國房價暴漲，深刻教育了最后一批空軍，2016年社會高度共識：房子是最好的致富工具。

　　歐神是業內頂流大V，觀點對錯先不講，生意上的成功有目共睹。

　　歐神做房地產十幾年，真正被捧上神壇，始于2016年。

　　那兩年的大漲，直接把不認同歐神的人整到自閉。

　　當時房地產有多瘋狂？連環滬、環京、酒店式公寓都能炒上天。

　　每個人身邊都流傳著幾個故事，某某十幾年前買了房，現在翻了多少倍。某某當時眼光差，有錢不買房買了很多豪車，現在后悔到崩潰等等。

　　全社會對房地產進入癲狂，連手里20、30萬存款的小姑娘都被割去買公寓。

　　這個行業肯定到頂了。

　　現在房價紛紛跌回2016年，其實就是消化當時的泡沫。

　　房地產整體性紅利消失，大部分人注定要當韭菜。

　　2024年環二不斷接到一類客戶：現在把房子賣掉，租房住，等房價再跌兩三年，后面再買回來。

　　如意算盤打得啪啪響，唯一的問題是：正是因為你們都在賣房，房價才低。

　　等到你要買回來，房價必漲。

　　因為你本身就是市場的一部分。

　　房價的漲跌是你決策的結果，而不是原因。

　　你肯定不是因為房子跌了才賣，誰會那么傻。你是對未來沒信心，覺得還會下跌，所以賣掉避險。

　　你賣掉房子，市場砸盤，房價就真的下跌。

　　你很慶幸，看吧，幸好我賣房了。

　　預期總是自我實現。

　　肯定有人會說，就我一個人賣房，怎么會砸盤。

　　你不是一個人，中國人在決策上高度一致，你只是群體的一份子。

　　外部環境不斷變化，在某一個大家同時產生了悲觀想法，都要賣房，都不買房。

　　某一刻群體想法變了，要買回來，量在價先，一定買不到便宜房子。

　　決策最慢的，當然要被割。

　　去年10月賣房的，是大多數，賺不到便宜。

　　今年10月賣房的，可能要接最后一棒。

　　今年10月賣房，跟2017年瘋狂買環滬是同一類人。

　　樓市連續下行3年多，連房產中介都開始看空，對行業的悲觀已經無以復加。

　　這個時候想起來賣房，真的是后知后覺。

　　樓市五年一個周期，大部分人就是周期本身。

　　選區域也好，選時間點也好，憑感覺買的基本都被割。

　　有人說我三姑也不懂，曾經買房賺了很多錢。

　　20年前，的確有時代紅利。

　　20年前，居住屬性和資產屬性部分重疊。

　　你按照自住眼光買了一套房，整個社會資產價值大幅提高，你自然分享到紅利。

　　這個紅利越來越少。

　　20多年前，上海分上只角、下只角，大量老人不愿意買到下只角。

　　在自住層面沒問題，上只角是幾十年沉淀下來的優質地段，肯定好。

　　好地段和能漲價卻是兩回事。

　　價格的主要決定因素是預期，上只角預期早就拉滿，房價肯定跑不贏大盤。

　　一些垃圾地段，預期不斷的變高，房價自然漲幅更高。

　　2006年買入閔行、普陀、浦東，到現在漲幅反而最高。

　　如果在意資產保值，就要盡量拋開自住眼光、拋開感性決策。

　　這就是環線提倡產品思維，反對用戶思維的本質。

　　你把自己當房地產用戶，肯定看不懂市場，因為你成了市場本身。

　　你需要把房子當成產品，跳出市場，跳出周期，理性的分析兩個東西：

　　居民對房地產的預期到哪一步了，有沒有觸底；

　　居民對各個板塊的預期到哪一步了，哪些地方預期過高、哪些地方預期過低。