本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：秦敏慧。

近日，凱德集團(tuán)計(jì)劃以18億元出售其在上海浦發(fā)大廈70%的股權(quán)的傳聞甚囂而上，種種猜測(cè)撲朔迷離。與此同時(shí)，海外資本買(mǎi)賣(mài)中國(guó)內(nèi)地公寓、寫(xiě)字樓、酒店資產(chǎn)也是動(dòng)作不斷。海外資本為何熱衷投資中國(guó)資產(chǎn)？他們又最偏愛(ài)哪類(lèi)資產(chǎn)？

01凱德傳聞六五折拋售上海浦發(fā)大廈

近期，凱德集團(tuán)正計(jì)劃打折出售上海浦發(fā)大廈。據(jù)悉，凱德集團(tuán)與AEW集團(tuán)旗下基金近期就出售上海浦發(fā)大廈項(xiàng)目進(jìn)行磋商。雙方協(xié)議，凱德集團(tuán)和AEW將以18億元的價(jià)格出售上海浦發(fā)大廈約70%面積。目前，凱德集團(tuán)和AEW已與首創(chuàng)集團(tuán)旗下公司初步談攏價(jià)格，18億元的價(jià)格相當(dāng)于目前凱德集團(tuán)與AEW此前收購(gòu)所剩余的貸款，這一價(jià)格對(duì)比五年前的收購(gòu)價(jià)低至六五折。不過(guò)，可能受到輿論的壓力或者其他因素，凱德方面予以否認(rèn)，稱(chēng)相關(guān)消息并不屬實(shí)。

上海浦發(fā)大廈竣工于2002年，物業(yè)級(jí)別為甲級(jí)寫(xiě)字樓，占地面積約6900平方米，總建筑面積超70000平方米，樓層總數(shù)為36層，地上為寫(xiě)字樓、商業(yè)，地下為停車(chē)場(chǎng)，位于陸家嘴核心商圈，與上海環(huán)球金融中心、金茂大廈等地標(biāo)性建筑相鄰，都同屬于陸家嘴板塊最為核心的位置。業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，若凱德集團(tuán)以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售資產(chǎn)，可能會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)，可能將對(duì)陸家嘴商圈整體的消費(fèi)信心和物業(yè)價(jià)值帶來(lái)重大打擊，影響商圈的投資熱度和吸引力。

起初上海浦發(fā)大廈原屬于上海國(guó)盛集團(tuán)名下，國(guó)盛集團(tuán)是上海市政府重大項(xiàng)目投融資平臺(tái)。2008年，國(guó)盛集團(tuán)開(kāi)始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后海航置業(yè)以14.75億買(mǎi)下浦發(fā)大廈項(xiàng)目公司100%的股權(quán)及7.21億的債權(quán)。

海航置業(yè)在收購(gòu)浦發(fā)大廈后，聯(lián)合恒臺(tái)證券發(fā)行恒泰浩睿-海航大廈類(lèi)REITs，這是上海證券交易所第一單類(lèi)REITs項(xiàng)目，也是國(guó)內(nèi)首單以單一寫(xiě)字樓物業(yè)為標(biāo)的資產(chǎn)的類(lèi)REITs項(xiàng)目，在與凱德交易完成后該項(xiàng)目亦是全國(guó)首單市場(chǎng)化退出的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。作為上海地標(biāo)性建筑的浦發(fā)大廈，也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要案例，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展都具有重大意義。

然而，接手上海浦發(fā)大廈的海航后來(lái)“爆雷”，隨后便輪到凱德出場(chǎng)。

2019年初，在戴德梁行的引薦下，凱德集團(tuán)聯(lián)合一家國(guó)外基金成立合資公司，斥資27.52億元收購(gòu)上海浦發(fā)大廈約70%的權(quán)益，涉及建筑面積約4.2萬(wàn)平方米，標(biāo)志著凱德集團(tuán)旗下商務(wù)辦公項(xiàng)目首次進(jìn)駐陸家嘴核心商圈。此次收購(gòu)事件，被看作是凱德集團(tuán)加速布局內(nèi)地的信號(hào)，也是其對(duì)中國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)的重視。

彼時(shí)的2019年正值凱德集團(tuán)入華25年，開(kāi)年第一筆收購(gòu)彰顯出凱德集團(tuán)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)以及未來(lái)發(fā)展的信心。其集團(tuán)高層也表示，收購(gòu)這座地理位置優(yōu)越的大廈，將會(huì)給集團(tuán)帶來(lái)直接可觀的收益。

收購(gòu)上海浦發(fā)大廈后，凱德集團(tuán)發(fā)揮其作為開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)基金的雙重身份優(yōu)勢(shì)，將這座地標(biāo)性建筑進(jìn)行為期兩年的改造，期間涵蓋從翻新硬件設(shè)施到提升內(nèi)部空間布局等多個(gè)方面，成功將上海浦發(fā)大廈蛻變成一座符合國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化辦公場(chǎng)所。

今時(shí)不同往日，上海浦發(fā)大廈雖未被明確表示低價(jià)拋售，但凱德集團(tuán)這次未經(jīng)官宣的交易，再一次觸動(dòng)到了資本敏感的神經(jīng)。

02凱德還賣(mài)了什么？

凱德集團(tuán)低價(jià)拋售上海浦發(fā)大廈的事情引起一陣嘩然，仔細(xì)想想也不是無(wú)跡可尋。

目前，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)“風(fēng)雨不定”。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年三季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為21.5%，較上一季度上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金從2024年三季度的7.4元/平方米一天下降至6.63元一天，環(huán)比下滑幅度較大?？罩寐实纳蠞q伴隨租金的下滑。其背后還受到最近幾年，金融、地產(chǎn)、科技等行業(yè)日益“縮水”的影響，企業(yè)的擴(kuò)張不再是加速度，繁榮正在放緩，甚至收縮，在“降本增效”的口號(hào)下，削減辦公租賃費(fèi)用也成了砍下節(jié)流第一刀的先行策略，于是企業(yè)退租、搬遷成了新常態(tài)。此外，甲級(jí)寫(xiě)字樓的主力租戶(hù)——外資企業(yè)，也在重新評(píng)估其辦公室需求并做出調(diào)整。大趨勢(shì)下，即便是位于陸家嘴核心商圈的上海浦發(fā)大廈也受牽連，空置率達(dá)到25%左右。凱德集團(tuán)六五折的大甩賣(mài)，或許也是為了及時(shí)“止損”。

2023年全年，凱德投資收入下降3.2%至27.84億新元，現(xiàn)金凈利下降6%至7.81億新元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降7%至5.68億新元。由于投資物業(yè)重估的非現(xiàn)金公允價(jià)值下跌約6億新元，凱德投資在報(bào)表上反映出的歸屬母公司股東的利潤(rùn)大幅下跌79%至1.81億新元。中國(guó)市場(chǎng)的疲弱表現(xiàn)，也是導(dǎo)致凱德集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況受到拖累的原因之一。

關(guān)于此次交易，凱德集團(tuán)并未有更多回應(yīng)，不過(guò)，凱德集團(tuán)在今年以來(lái)一系列出售中國(guó)資產(chǎn)的行為，持續(xù)引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注。

觀察發(fā)現(xiàn)，凱德今年的四次交易基本上沒(méi)虧，且屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2006年雙井購(gòu)物中心被凱德中國(guó)信托購(gòu)買(mǎi)，成為較早一批面市的購(gòu)物中心，這一年的資產(chǎn)估值為4.1億元。2022年10月凱德通過(guò)法院拍賣(mài)獲得北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于CBD、燕莎與燕莎與三里屯三大商圈交匯的核心地帶，坐落在東三環(huán)城市核心區(qū)，交易價(jià)為20.37億元。

2010年，凱德收購(gòu)東方海外資產(chǎn)包，間接完成衡山路雅詩(shī)閣所在版塊的收購(gòu)。此后，凱德集團(tuán)雅詩(shī)閣有限公司成為該項(xiàng)目業(yè)主，由JAE操刀進(jìn)行改造更新設(shè)計(jì)，項(xiàng)目于2015年竣工，將這片區(qū)域?qū)崿F(xiàn)全面轉(zhuǎn)型升級(jí)。公開(kāi)資料顯示，上海雅詩(shī)閣衡山服務(wù)公寓坐落于上海首批以立法形式認(rèn)定和保護(hù)的12個(gè)歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，毗鄰淮海路購(gòu)物區(qū)、徐家匯商業(yè)中心和外國(guó)領(lǐng)事館，餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等一應(yīng)俱全，居住氛圍濃厚。據(jù)原雅詩(shī)閣中國(guó)董事總經(jīng)理陳志商此前透露，2020年，雅詩(shī)閣公寓的90間房源，長(zhǎng)租率保持在95%以上，年入住率超過(guò)九成。

同屬于公寓的另一宗交易——天津盛捷奧林匹克大廈服務(wù)公寓，位于天津市和平區(qū)，于1998年投入運(yùn)營(yíng)，擁有185個(gè)單元，是雅詩(shī)閣進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的首家物業(yè)，是天津最早的服務(wù)式公寓，也是全國(guó)最早的服務(wù)式公寓之一。值得一提的是，管理人強(qiáng)調(diào)，該售價(jià)“超出賬面價(jià)值”，并承諾在交易塵埃落定后，再披露更多交易細(xì)節(jié)。

綜合來(lái)看，凱德出售北京雙井購(gòu)物項(xiàng)目，預(yù)計(jì)凈收益估計(jì)約為6.9億元，凈利潤(rùn)約為1.33億元；2022年通過(guò)法拍以20.37億元獲得的星貿(mào)項(xiàng)目，改造運(yùn)營(yíng)一年多轉(zhuǎn)手95%股權(quán)賣(mài)了24億元；上海雅詩(shī)閣出售后仍保留運(yùn)營(yíng)權(quán)；天津公寓將以高于賬面價(jià)值出售。凱德四次的交易，體現(xiàn)出其對(duì)高周轉(zhuǎn)住宅房產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)投資思考邏輯的不斷進(jìn)步。從考察資產(chǎn)的固有地理優(yōu)勢(shì)開(kāi)始，在資產(chǎn)價(jià)值洼地時(shí)買(mǎi)入、從開(kāi)發(fā)孵化到產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流、搭配自身融資能力、從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，改造后所產(chǎn)生的差價(jià)，便是凱德自有的“時(shí)間價(jià)值”。選擇合適的時(shí)間點(diǎn)以合適的價(jià)格完成退出，本就是其資本運(yùn)作的重要一環(huán)。

因此，回到上海浦發(fā)大廈，該寫(xiě)字樓建于2002年，雖在2022年被凱德改造，但產(chǎn)權(quán)年限已到期，凱德此時(shí)低價(jià)出售，更多是希望盡快收回資產(chǎn)殘值，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資金流動(dòng)性。

03海外資本“抄底”國(guó)內(nèi)公寓酒店資產(chǎn)

雖然今年凱德“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，但并非要撤資中國(guó)市場(chǎng)。在投資日活動(dòng)中指出，凱德仍將致力于發(fā)展中國(guó)業(yè)務(wù)，繼續(xù)深耕中國(guó)市場(chǎng)。自2021年以來(lái)，凱德投資總共回收資本約240億新元，其中約110億新元來(lái)自中國(guó)。

巨大的占比，也與這幾年中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情有關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整下，諸多頭部?jī)?yōu)秀開(kāi)發(fā)商不斷面臨流動(dòng)性問(wèn)題，大量一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被“擺上貨架”，對(duì)于有準(zhǔn)備的投資者來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一次好時(shí)機(jī)。具有市場(chǎng)敏銳性的企業(yè)往往在時(shí)代的周期中嗅出商機(jī)。

11月25日，在“中新雙向投資洽談會(huì)暨蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作項(xiàng)目簽約活動(dòng)”上，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)與凱德投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此次合作是蘇州工業(yè)園區(qū)迎來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的30周年，也是中國(guó)與新加坡簽約的首個(gè)政府合作項(xiàng)目。

合作協(xié)議中表示，蘇州恒泰將與凱德投資攜手在蘇州工業(yè)園區(qū)核心位置推進(jìn)江蘇首座來(lái)福士（來(lái)福士是凱德中國(guó)旗下的一個(gè)品牌，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和管理綜合商用項(xiàng)目，以多功能性和綜合性著稱(chēng)，通常包括住宅、商場(chǎng)、辦公樓、服務(wù)式公寓和酒店等多種業(yè)態(tài)）的落地工作。蘇州工業(yè)園區(qū)來(lái)福士項(xiàng)目又是凱德在中國(guó)的一個(gè)重要投資，將在既往成功合作的基礎(chǔ)上，用自己的“妙手”創(chuàng)作出更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、業(yè)態(tài)，把先進(jìn)的理念帶進(jìn)蘇州。這樣一賣(mài)一買(mǎi)的動(dòng)作，符合凱德集團(tuán)“地產(chǎn)+基金”的商業(yè)模式，即每一次收購(gòu)背后往往會(huì)伴隨著旗下資產(chǎn)的出讓同時(shí)進(jìn)行。

在觀察今年凱德的買(mǎi)賣(mài)交易中，公寓成為其重點(diǎn)布局板塊，旗下雅詩(shī)閣公寓動(dòng)作頻頻，成為其布局中國(guó)市場(chǎng)的重要抓手。除上文所述的購(gòu)入與拋售，雅詩(shī)閣還在持續(xù)鋪開(kāi)高強(qiáng)度的項(xiàng)目開(kāi)業(yè)計(jì)劃。

9月，雅詩(shī)閣成功引入雅詩(shī)閣臻選、雅詩(shī)閣優(yōu)選兩個(gè)集合品牌，品牌在華首店均已落子與?？诤蛷V州。10月，雅詩(shī)閣引入旗下中高端商旅型公寓酒店品牌——Quest。同月，雅詩(shī)閣與德盈集團(tuán)聯(lián)合打造的首個(gè)項(xiàng)目——南京馨樂(lè)庭江北虹悅城公寓酒店正式開(kāi)業(yè)。雅詩(shī)閣還與江蘇無(wú)錫再簽雙品牌項(xiàng)目——雅詩(shī)閣與雅院，無(wú)錫已成為雅詩(shī)閣在華東地區(qū)除上海外布局項(xiàng)目最多的城市。截至1998年進(jìn)入中國(guó)旅宿市場(chǎng)至今，雅詩(shī)閣在全國(guó)40多個(gè)城市擁有和管理近220家物業(yè)。

然而，不止凱德旗下的雅詩(shī)閣力拓中國(guó)公寓市場(chǎng)，其他海外資本也在蠢蠢欲動(dòng)。

今年年初，美國(guó)房地產(chǎn)巨頭鐵獅門(mén)集團(tuán)收購(gòu)上海五角場(chǎng)智選假日酒店75%股權(quán)，將原酒店改造成約300個(gè)單元的全新長(zhǎng)租公寓。這不是鐵獅門(mén)在國(guó)內(nèi)的第一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，在去年5月，鐵獅門(mén)與輝盛國(guó)際聯(lián)合收購(gòu)深潤(rùn)大廈的長(zhǎng)租公寓部分，雙方預(yù)計(jì)總投資7.27億元，打造中高端長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。鐵獅門(mén)是世界有名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和基金管理公司，而輝盛國(guó)際是服務(wù)式公寓和高端租賃公寓投資者與運(yùn)營(yíng)商，此次改造可謂“專(zhuān)業(yè)對(duì)口”。同在去年上半年，新加坡房地產(chǎn)投資管理公司silkRoad以15.4億元的價(jià)格，買(mǎi)入萬(wàn)科旗下連鎖長(zhǎng)租公寓品牌——深南68萬(wàn)科里。

9月，黑石集團(tuán)擬7.5億元港元收購(gòu)香港兩座服務(wù)式公寓樓。同月，華南五大房企之一的中國(guó)奧園，同時(shí)也是一家在中國(guó)頗具影響力的公寓開(kāi)發(fā)商，被中東投資集團(tuán)收購(gòu)，這是第一次有中東資本拿下一家中國(guó)頂尖房企的控制權(quán)。也許中東投資集團(tuán)抄底中國(guó)奧園，是打算準(zhǔn)備進(jìn)軍高端公寓、豪華酒店等領(lǐng)域，在他們看來(lái)，在中國(guó)賣(mài)房子已經(jīng)不是一門(mén)好生意了，參照日本做公寓出租，可能會(huì)獲得更穩(wěn)定的長(zhǎng)期回報(bào)。

中國(guó)公寓、酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正被越來(lái)越多的海外資本“青睞”，成為其增長(zhǎng)穩(wěn)健、未來(lái)發(fā)展可期的區(qū)域配置資產(chǎn)，并對(duì)其有一定的投資信心。

04公寓資產(chǎn)為何“最受歡迎”？

如今我國(guó)正處于一個(gè)投資需要格外謹(jǐn)慎的時(shí)代，伴隨一輪利率下調(diào)，銀行的定期存款掛牌利率已從“2字頭”跌入“1字頭”。金融市場(chǎng)的反復(fù)震蕩與炒房時(shí)代的落幕，讓更多投資人從金融、住房的專(zhuān)注力中抽出身來(lái)，把目光轉(zhuǎn)向了公寓產(chǎn)品。戴德梁行在10月17日發(fā)布的《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》指出，公寓因其穩(wěn)定的市場(chǎng)需求和政策支持成為最受歡迎的資產(chǎn)。

/ “大浪淘沙”后的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置

曾經(jīng)，投資者對(duì)公寓資產(chǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，公寓的價(jià)值往往被房地產(chǎn)泡沫所覆蓋，而當(dāng)大浪褪去，其背后的價(jià)值才浮現(xiàn)出來(lái)。在高速發(fā)展的普漲時(shí)代，投資核心在于短線的地塊增值、添加高杠桿獲取暴利，如今投資邏輯發(fā)生變化，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲取長(zhǎng)期的租金收益可能更加穩(wěn)妥?？梢哉f(shuō)，公寓是當(dāng)下市場(chǎng)上一種優(yōu)秀的資產(chǎn)配置方式。有的公寓資產(chǎn)甚至進(jìn)可“寫(xiě)字樓”，退可“酒店”，能夠更加多元的適應(yīng)市場(chǎng)需要。

除卻資產(chǎn)估值拔高后，市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的需求量正持續(xù)上升。隨著Z世代進(jìn)入勞動(dòng)市場(chǎng)，年輕人成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主力住戶(hù)群體，他們對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求更高，也更傾向于選擇知名品牌和具有運(yùn)營(yíng)規(guī)模的企業(yè)。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024三季度平均出租率從91.53%提升至92.7%，環(huán)比增長(zhǎng)了1.17%。供給端與需求端的相互增長(zhǎng)，讓長(zhǎng)租公寓成為愈發(fā)“熾手可熱”的投資對(duì)象。

/ 政策扶持下的“獨(dú)特專(zhuān)欄”

在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的分支下，國(guó)家還在大力扶持其細(xì)分類(lèi)目中獨(dú)特的一種——保障性租房。早在2017年，國(guó)家明確提出“租購(gòu)并舉”住房制度，積極推進(jìn)保障性租房建設(shè)。在今年年初，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局出臺(tái)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，將我國(guó)租賃市場(chǎng)的金融閉環(huán)規(guī)則進(jìn)一步建設(shè)與完善。

在此背景下，保租房進(jìn)入實(shí)質(zhì)深化的階段，各類(lèi)企業(yè)也紛紛走在“應(yīng)納盡納”的路上。萬(wàn)科旗下公寓品牌泊寓已成功納保房源數(shù)量高達(dá)10.82萬(wàn)間。龍湖冠寓的保障性租賃住房已落地北京、重慶、天津等20余個(gè)城市，已有超過(guò)4萬(wàn)間房間納入了保障性租賃住房項(xiàng)目。納入保租房的存量房屋，企業(yè)可享受稅收減免政策，比如增值稅減按1.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅減按4%計(jì)算，再比如財(cái)政補(bǔ)貼等等。保租房推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)出清，為公寓企業(yè)帶來(lái)更好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，也為消費(fèi)者打造更好的租賃環(huán)境。

/ 渠道多元化的“流動(dòng)現(xiàn)金”

在租賃市場(chǎng)中，公募REITs是推動(dòng)物業(yè)增值的重要融資工具。今年7月26日，《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）發(fā)布，這一頂層設(shè)計(jì)文件的公布，標(biāo)志著公募REITs從試點(diǎn)正式進(jìn)入到常態(tài)化發(fā)行新階段。隨后8月22日，招商基金招商蛇口租賃住房REIT正式獲批。這是《通知》發(fā)布后第一個(gè)成功發(fā)行的租賃住房REITs。

與重資產(chǎn)的房地產(chǎn)不同，長(zhǎng)租公寓較穩(wěn)定的屬性，搭配公募REITs流動(dòng)性與長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，使其為租賃市場(chǎng)輸入更多元化的渠道方式，一個(gè)持續(xù)的資本運(yùn)作平臺(tái)。平臺(tái)將確保租賃住房投資資金的穩(wěn)定，有利于實(shí)現(xiàn)“募、投、管、退”為一體的業(yè)務(wù)鏈條，通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制不斷收購(gòu)和擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)租賃住房資產(chǎn)。

目前，我國(guó)租賃住房REITs累計(jì)發(fā)行總規(guī)模已達(dá)95.5億元，加上公開(kāi)發(fā)布發(fā)行規(guī)模的待上市保租房REITs，年內(nèi)租賃住房公募REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模有望破百億。今年以來(lái)，包括領(lǐng)盛、華平在內(nèi)的多家國(guó)際知名外資基金也紛紛加大對(duì)中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資力度，深度布局一線城市及強(qiáng)二線城市的核心地段，鎖定優(yōu)質(zhì)物業(yè)與資產(chǎn)。凱德也在8月13日，凱德投資宣布其第六支在岸人民幣募資產(chǎn)品——?jiǎng)P德投資中國(guó)產(chǎn)業(yè)園人民幣基金III期（China Business Park RMB Fund (CBPF) III）完成首輪募集，初始承諾股本為12億元人民幣（2.22億新元），將投資于中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，為公寓注入新的“流動(dòng)現(xiàn)金”。

綜上，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“下半場(chǎng)”。凱德擬低價(jià)拋售上海浦發(fā)大廈，也可能是順應(yīng)時(shí)代下的一種資本運(yùn)作，在凱德“買(mǎi)賣(mài)交易”的投資思維下，或許可以窺見(jiàn)海外資本正在朝著更穩(wěn)健的資產(chǎn)流去。無(wú)論是寫(xiě)字樓、酒店還是公寓資產(chǎn)，首先是具有價(jià)值和未來(lái)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才會(huì)成為海內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)爭(zhēng)奪的大宗資產(chǎn)標(biāo)的，中國(guó)的商業(yè)資產(chǎn)也在政策支持和市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，正逐步走向成熟和規(guī)范化，只有健康良性和長(zhǎng)期主義，才會(huì)被看見(jiàn)、被需要。