有點迫切，今天想和大家再聊聊招商璽。

兩個契機：

第一，據可靠消息，招商璽的銷售進度已經過60%，而現在距離首開才100天

一個把合肥房價天花板生生拔高了至少2萬/㎡的項目，竟然賣出如此恐怖的流速，僅僅歸因于頂豪產品力帶來的購買力釋放嗎？

我想沒這么簡單，在合肥招商璽背后，可能是關乎地產行業的顛覆。

第二，一年一度的克而瑞榜單剛剛出爐，招商蛇口“璽”系獲評2024年度全國十大產品系，合肥招商璽則入選了2024年全國城市新標桿

這也是這次所有全國性榜單里，唯一一個上榜的合肥項目。

因為招商璽，合肥第一次和北京、上海、廣州這樣的一線豪宅城市并肩站在了一起。

如果說首開那天，“全國性豪宅”是對招商璽的美好祝愿，那么今天，中國豪宅的“牌桌”上，合肥招商璽已經穩得一席。

可見即便站在全國豪宅最頂級的競技場，招商璽依舊具備值得深研和學習，甚至不可替代的意義。

因此，表面上今天我們在聊招商璽，但其實也是聊中國豪宅的未來。

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事實上，復盤過去100天，合肥招商璽顛覆我們認知的，不僅僅是流速。

至少還在四個維度，有重大突破：

1）掌握獨立定價權，同位全國一線豪宅

招商璽應該是合肥真正意義上第一個具備獨立定價權的項目。

一方面，其定價不受現有原有價格體系限制。

備案均價、最高單價以及最高總價均創下合肥樓市新紀錄，合肥第一次在價格層面和南京、杭州等豪宅市場接軌。

另一方面，自成一派的價格體系獲得市場高度認可。

頂著50088元/㎡均價，首開賣出6個億，單價65500元/㎡、總價2008萬最貴房源當場被拿下，300㎡高總價產品爭搶最激烈。

更重要的，其定價體系目前來看很難被撼動。

盡管下半年也有不少豪宅入市，但招商璽依然和第二名保持著近5000元/㎡的價差，這放在全國都是不可思議的。

2）引發頂富人群深度共鳴，千萬級豪宅市占率獨一檔

比首開爆發力更讓人覺得不可思議的，是招商璽始終都保持著超高的市場預期。

要知道，在短時間內憑借顛覆性的產品力和服務力俘獲一批客戶相對容易，但要想在銷售周期持續散發魅力，甚至撬動一批鑒房無數的地產老饕，就必須要拿出能引發頂富人群深度共鳴的真東西。

我們看到，招商璽的銷售呈現兩個明顯特征：

一是去化快，市占率斷層式領先。

首開到現在100天的時間，招商璽已經賣出去14個億貨值，今年1-10月合肥總價1000萬以上的新房成交里，招商璽更是占比約90%。

二是頂級買家很多。

全款購買比例超30%，甚至有15%以上的業主購入2套，單戶成交金額最高3600萬。

說白了很多都是有實力在一線城市購入豪宅的客戶，他們依舊堅定選擇招商璽。此外，業主推薦購買的比例也超過了4成。

招商璽首開現場

3）革新行業標準，掀起全國學習參觀潮

嚴格來說，合肥過去真正的豪宅很少，而全國頂豪領域，更是長期缺位。

招商璽的出現，徹底改寫這一格局：

于合肥內部，招商璽的成功激勵了一批高端盤的誕生。

從全玻璃幕墻到莊園地庫、從浮島花園到第四代住宅，市場整體的產品力水平在提升；

于全國范圍，招商璽成為豪宅市場新風向標。

自10月17日開放接待以來51天來自全國行業設計、物業、開發商等各領域137家企業參觀，總部級35家、區域級28家，共計約1679人次，慈善收益約80221元；

于行業發展，招商璽更是毫無保留地對外發布了品牌、產品、服務等5大營造配方，不遺余力為行業標準革新貢獻力量。

4）拓寬城市影響力，讓世界目光再一次聚焦合肥

99.9%的樓盤依賴城市賦能，還有0.1%的極少數能夠反哺城市，為城市賦能。

招商璽就是后者。

一方面，他將合肥首次拉入“中國豪宅必看名錄”；

另一方面，他還持續拓寬合肥的城市影響力。

舉辦了兩場大規模的經濟論壇，分別邀請國家外經貿部副部長、博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖，以及中國金融40人論壇學術顧問、重慶市原市長黃奇帆做主題演講。

嘉賓陣容齊聚政商學界大咖，吸引上千名安徽有影響力的政商領袖以及企業家參與，活動規模之大、嘉賓能級之高、聽眾資產之豐厚，在中國地產圈幾乎從未見到。

長三角經濟對話

顛覆市場、革新行業，甚至能夠影響一座城市的磁場。

某種程度上看，招商璽已經不只是一個簡單的豪宅單盤案例，而是立足于未來豪宅發展趨勢的新物種，他有很多復合性的能量，甚至可能還有待挖掘的更多潛能。

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銷售成績和影響力都是結果，往深層次看，招商璽成功的原因是什么？

一切的源點其實還是產品。

而之所以我們判斷合肥招商璽的影響力很難被復制和超越，本質上也在于他的產品理念超前于時代，從最開始他就是要做能影響未來10年的頂豪產品。

事實證明他成功了，甚至形成了獨屬于他的壁壘。即便是將整個項目的配方全部公開，也很難再出現下一座合肥招商璽。

其一，是用非地產邏輯完成酒店化運營和空間設計。

招商璽從誕生之初就讓整個市場眼前一亮，以及他能產生跨界影響力的重要原因，就在于他非常大膽地采用了“非地產邏輯主導地產產品規劃和設計”的模式。

單這一點，他已經和市面上大多數豪宅項目拉開區隔度。

這里面其實有兩個重點：一是頂級酒店的奢華營造理念，二是系統性的產品開發。

前者這兩年可能也有一些項目在做，但招商璽是我見過最純粹也最徹底的，從公區空間到服務定制，一切細枝末節都在對標全球頂級度假酒店。

比如首創的中央車站，這是住宅項目車庫首次引入訪客車位和公私區概念。

他用一個非常有儀式感的十字圓廳，把訪客車位、會所空間和私家泊位連接在了一起，最大程度方便業主生活的同時，還真正意義上做到了頂豪客戶生活空間的公私區分離。

合肥招商璽實景

又比如長三角首個6300㎡超大公區，帶來的不僅是空間尺度上的大，更重要的是為公區空間拓展了更多可能性。

足足打造了超25個功能場景，其中像spa房、行政酒廊、總裁會議室等等，都是結合頂級客戶需求首次在長三角范圍引入。

合肥招商璽實景

再比如他還首次把小場景的氛圍濃度納入豪宅設計重點，在大規劃里主動看到“人”的存在。

大門口的鐵冬青、社區內的紫薇樹，營造的是視覺感官上的小場景，以人的視角構筑溫馨、賞心悅目的畫面。

而像下沉式庭院里的林下空間、圖書室里的一個個小范圍交流區以及泳池中鑲嵌的漂浮水上吧臺等等，則是可以體驗和使用的小場景，帶來舒適的功能性。

合肥招商璽實景

像這樣的小場景小空間，是很難被規范和量產出來的，你之所以能感受到無處不在的被小空間“包裹”的溫柔，只有一種原因——

你的任何一種生活場景可能，都被招商看到，并且付諸了實際。

合肥招商璽實景

而又怎么理解“系統性”的產品開發？我的理解是全局思維和長期思維。

招商璽每個成功產品細節看似是“單點爆破”，但其實背后早就做了全局的設想和統籌。

空間和空間之間、空間和服務之間，不僅保持著調性一致，而且彼此功能配合、互相鏈接。

就以架空層來說，招商璽打造的是全國首個系統性設計的家庭“第二空間”。

一方面，他在空間和功能上重裝，用打造會所的方式去做架空層。

不僅實現了“棟棟有功能、戶戶有公區”，更重要的是真正意義上讓這些空間成為業主愿意使用、享受使用，甚至高頻使用的家庭第二客廳、第二書房、第二運動場等等；

合肥招商璽實景

另一方面，他還將架空層、地下會所以及中央車站等空間上下打通，形成立體會所體系。

這些空間不僅在功能上互補，而且相互之間可以快速抵達，業主生活在這里可以萬向延伸。

合肥招商璽實景

更關鍵的是，這種系統性的開發前瞻性，還體現在會所的服務運營上。

說白了，從空間到功能再到服務，招商璽的考量始終是三位一體的。

目前會所所有空間的服務人員，包括泳池救生員、咖啡師、甜品師、SPA師、健身教練都已進入前置運營階段，并已經開始對簽約業主開放使用；

同時不斷地進行客戶意見收集，做針對性地調整和改進；

管家前置進入服務，為客戶籌劃生日禮、行政酒廊的Happy hour運營......

也恰是這些，賦予了空間“二次生命”。

合肥招商璽實景

其二，是地產定制化的首創實踐落地。

前段時間，招商蛇口在南通拿下了首個“定制化住宅”地塊 ，底氣何來？

其實就是在長期的高端產品打造上，招商已經先于時代做了地產定制化開發的嘗試，積累了豐富的定制化經驗。

合肥招商璽就是一個典型，甚至可以說是招商定制化邁向成熟的開端。

比如在戶型精裝方案上，招商璽10個戶型每個都提供了兩種風格給客戶選擇。

其中建面約244㎡戶型還可根據客戶需要做3房或者4房，看似只是簡單地多做一份選擇，但背后是實實在在的成本增加。

這也是我對招商璽定制化的第一重理解，由開發企業主動去擁抱所有難題和成本，只為給到居住者最佳體驗。

樣板間實景

這種定制化的細節，還海量出現在會所、架空層、戶內空間打造，甚至物業服務清單上。

從項目打造最開始，招商璽就深度調研了150位頂級客戶生活習慣和需求，而隨著項目銷售進度和開發進度，招商璽還不斷將新業主的需求和意見融入，做更貼合小區業主的定制化設計。

這則是招商璽定制化的第二個特點，他不是一成不變，而是依據客戶需求在開發階段不斷調整，最終落地形成一套更完美的定制方案。

合肥招商璽實景

定制化的優勢是關注個體需求，但弊端是個性化太強可能會造成整體的割裂，破壞了一致性，招商璽是怎么解決的？

這便是招商璽定制化的第三個特點，也是重要突破——

通過首席設計師制度，將20余家近30位各行業頂級設計師，在統一設計師管理下形成產品和服務的設計定制。

所以最終我們看到，招商璽的每一個場景空間都高水準呈現，同時空間與空間之間的過渡轉場毫無割裂感，從建筑、景觀、會所，到架空層以及室內，都呈現出極強的風格統一和秩序井然。

合肥招商璽實景

其三，是回歸石器、回歸手工的精奢工藝

如果說奢石的使用是豪宅的重要標志之一，那招商璽堪稱一座典藏級的“奢石博物館”，完全是在用對待藝術品的方式去做產品。

首先選材非常挑剔，非藝術性及稀缺性石材不選。

整個示范區目之所及，來自海內外的意大利米白洞、盧卡流沙、宇宙星云、藍翡翠等名貴石材多達21種，光材料成本就是常規石材的4-6倍。

合肥招商璽實景

其次風格鮮明，塑造“溫潤玉白”的度假酒店質感。

區別于大多數豪宅習慣用深色系表達奢華，招商璽大面積使用了淺色系石材，不僅帶來了視覺上的輕盈、典雅感，而且非常有頂級度假酒店的氛圍。并且淺色系對石材品質和維護也提出了更高要求。

合肥招商璽實景

最重要的是工藝上的精益求精，讓每一塊石材最大化其價值。

在招商璽石材處理不是簡單堆砌，你能看到大量耗時耗力耗錢的手工工藝細節在里面。

比如隨處可見的弧線、拼接處理，比如白世茂的90°高光面處理，這也是為什么同樣的石材使用，但很多項目仍和招商璽存在巨大差距。

合肥招商璽實景

豪宅市場深度內卷，決定了未來只要肯砸錢，每個項目在用材用料品質上基本不會有差距。

因此真正能做出差異化的點，或者說豪宅市場競爭破局的關鍵，一定是在產品開發理念上。

而這個理念又是由房企開發經驗、房企審美、房企思維、房企創新能力、房企執行能力以及房企的誠意共同決定的。

缺一不可，這也是為什么招商璽的壁壘難以被打破。

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那么，坐穩全國豪宅“牌桌”的招商璽，價值到頂點了嗎？答案毋庸置疑是否定的。

任何一個行升到全國層面探討的豪宅案例，都會具備一個重要特征——

他們往往能超越時代的局限性，甚至能在時間長河里愈發屹立，成為坐標和豐碑。

合肥招商璽也不例外。

至少有三點價值，讓我遠遠看不到他的上限：

第一，無論是合肥城市價值還是招商璽項目價值，在我看來都并未真正得到兌現

表面上來看，均價50088元/㎡、最高65500元/㎡的招商璽已經擊穿合肥原先的房價體系。

但事實上即便如此，招商璽的真實價值仍并未全部兌現。

因為很客觀來講，以招商璽這個項目呈現的產品力，無論放在南京還是杭州這樣的城市，都是穩坐第一梯隊的位置。

這就是為什么，整個長三角甚至全國的頂級買家都在“圍獵”招商璽，甚至形成一股風潮，因為在真正懂行的頂級買家眼里這就是一個不可多得的頂豪“撿漏”機會。

換言之，65500元/㎡的單價也好，2008萬的總價也罷，是當下合肥市場的上限，但遠不是招商璽的價值上限。

不過，作為長三角副中心城市，改革開放以來增長最快的中國城市之一，科創領域的領頭羊城市，2023年GDP突破1.2萬億、常住人口近1000萬，合肥的價值潛力一直在加速釋放。

城市的向上，從另一個維度來講，未來就是招商璽的價值補漲。

合肥城市實景

第二，不斷生長更新的服務運營能力，是招商璽保持強大生命力的關鍵

如果說產品還尚可能有對標性，那么招商的服務運營能力則是其他項目無法逾越的關鍵。

因為這面對的不僅僅是一個合肥招商璽，其背后是基于全國龐大的“璽”系頂級服務運營經驗和頂級案例的支撐，持續不斷在升級更新的服務運營標準。

以前置運營的100天時間為例，招商璽已經持續上新逾100種產品，如食福餐廳的「中國廚房」、MIF行政酒廊「如和」經典下午茶、Auriga Spa 御夫座水療中心的專業護療師體驗等等，全部是根據客戶需求定制開發。

合肥招商璽實景

現在，招商璽會所還有4家餐廳準備開業，分別是中餐私宴、日料、西餐和烤肉。這種酒店化的理念在招商璽的運用更加靈活，也基于業主的生活方式開始產生行業的＂首次變化＂。

另外，招商璽寫進物業合同的上百件小事承諾，還在不斷更新和擴容。客戶的需求在哪里，招商璽的服務就跟進到哪里。

而在這樣的一個背景下，等到最終項目交付，屆時落地的服務將是完美貼合業主需求的最佳狀態。并且在漫長的未來，還會持續不斷做更新。

這也就使得，住慣了招商璽的客戶未來很難再對其他項目動心，甚至會達成“惜售”的共識。

合肥招商璽實景

第三，跳脫于豪宅影響力本身，招商璽自身已經成為一個超級資源場。

得益于地產領域的成功，現在的招商璽顯然已經擁有更大范圍的影響力。

一方面，他聚攏全球徽商群體在此置業，看似是一套套千萬級的豪宅，但背后很可能承載了合肥GDP的“半壁江山”；

另一方面，過去100天他還成功舉辦了兩場影響中國經濟人物交流會，把全球經濟發展視野、全國頂級資源以及上千名高層次精英人才通通鏈接向合肥。

合肥經濟科技交流周暨招商璽第二期傳奇見面會

這種資源擎動能力，不僅跳脫于一座豪宅，甚至超乎一家企業能聚集的能量。

而一旦這種模式長期建立，未來招商璽之于合肥，就像京東方、蔚來等城市代表性活躍因子一樣，很可能對城市經濟發展帶來深遠影響。

至于對招商璽本身，就更不用多說了，未來這樣的資源能力將成為其不可撼動的身份牌。

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最后，三句話總結招商璽。

往合肥城市發展看，他改寫了全國對合肥豪宅的認知，為合肥高端產品力升級創造了一個千載難逢的契機，也為合肥城市帶來新機遇。

往招商蛇口內部看，今年招商“璽序中國”頂級序列在全國猛烈擴張，影響力深遠，這意味著招商逐漸掌握全國頂豪產品系之爭的話語權，而這當中合肥招商璽發揮了不可替代的作用。

往行業未來趨勢看，招商璽的誕生象征著與過去十年高周轉、流水線的房地產開發時代做切割，無論是產品理念還是服務運營，都足以成為未來新十年的重要參考。

某種意義上，把握招商璽，不僅是收藏一座頂級豪宅，更是抓住城運和迅猛前進的時代。

目前僅剩最后100套左右，注定要有人擁有，有人遺憾了。

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