我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

復雜或者定制一些的問題，我們目前提供——

①單次咨詢（￥200元，單次問題及后續發散追問，限時1-2天）；

會員

提問

段子哥，這段時間成都新房是不是都很好賣？我看很多樓盤都在不斷發喜報，你們也成交了不少吧？不過這種熱度，主要維持在什么價格段呢？不可能千萬豪宅也遭瘋搶吧？

房段子解答

整體來說，是好賣得多了，甚至有些在提價，驗證了“買漲不買跌”的心理現象。

現在粉絲們每周都有成交喜報，我粗略看了看，整體還是圍繞200-500萬區間的居多，上了六七百萬的土豪們，可選的很少，也很穩定。

反過來看，總價200-500萬的段位，成為了近期的成交主力，從國賓到人北，從二八到崔槐，從機投到武侯新城，從新川到天新，都不乏大量性價比新房出現。

當然，情緒最重要。

購買情緒上來了，一切都是水到渠成。

舉一個例，蜀道寬境3萬多罵成狗，但現在2萬多的單價香到爆，二三樓也照樣搶，順便還帶火了隔壁的金泰和序，也在搞特價房。

價格就是顏值，顏值就是正義。

尤其是他們130多平的戶型，趕在契稅新政的關卡上，再搭配確實誠心的賣價，一切都有跡可循起來...

最后，我預估成都5+2的這種兩三百萬段位新房，會在一個較長的時間通道里，搶奪二手買家，配合輿論行情，清理去化庫存。

是真正最受益的一類新盤。至于說那些千萬豪宅，其實客群一直很穩定，思路也很穩定，并沒受到這輪行情的太大影響。

會員提問

段老師，目前我家名下兩套房，想賣一套，掛了一兩個月，情況不理想。這套房是19年初買的，動物園一套二手清水房，買入價115萬，裝修花了接近20萬。但是小區很一般，行情也差，現在掛牌136萬，心里想賣125萬，但是感覺也不好賣。因為家里有小孩了，所以要搬到另外一套房自住，所以房貸壓力大，想賣掉，麻煩幫忙看看該怎么個價格和賣法。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

久等了，名下有新房也交房正在裝修，準備自住進去，這個就不多說了，除了恭喜還是恭喜。

另外的一套是***，2019年3月買的二手房，115萬成本+20萬裝修=135萬左右的買入價。現在掛牌136.6萬，內心底價是125萬。

目前二手房房貸月供4.2k，新房公積金抵扣后是9k+，月供壓力較大，二手房月租金大概2800。

不確定是的直接賣還是以租養貸。

當前行情的話，整體還是下行的趨勢，你們成本135肯定是要虧本的了，從掛牌來說，你是很清楚的，從105到136萬不等，而你的報價就是最高的狀態，也難怪是最近都沒啥帶看的原因吧。

我個人估計，品相好的裝修需要折價一半多，你們多半最終的成交價格是在115-125萬之間，125萬是你們的底價，也是市場預期的最高價，雖然差別挺大，但還是有交集，有成交的可能性，理想的話，我建議你是直接掛牌降到130萬以下（125萬為宜），最后的成交價格是120-125萬左右。

我們假設123萬成交，那么明面虧本（不計利息）是12萬。

當前割肉的話，就是虧本12萬跑路。

但房價還沒見底，未來什么時候見底，什么時候回暖，什么時候漲到成本價，這些都是很玄學的，但是我這邊整體覺得，這類剛需產品，估計還是要下行1-1.5年。

底部是多少？可能是100萬。

也就是說，在接下來的1-1.5年，賬面浮虧20萬，租金回報5萬，利息虧空大概是6萬。

也就是說，雖然看似有租金回報，但其實利息成本更高，你給的1400，就是純純給的持有成本。

不僅持有成本越來越高，而且還有較大的房價下行風險（20萬），所以于情于理，我覺得都是建議及早出售止損的買法。

至于什么時候能回暖，甚至后期漲幅回來超過買入成本135萬以及沖抵利息成本？這個太難了，超過3年的樓市預測都是很扯淡的，但我敢說3年內都回不到這個行情來。

當前我建議你們還是及早割肉賣房，雖然你們的年入完全有能力負擔，但咱們只是有錢又不是傻，所以賣掉，剩余資金拿來提前還貸新房的貸款，能極大地處理劣質資產的同時，還能優化自己的負債問題。

再談賣房技巧。具體略...

會員提問

你好，想想咨詢一下***二期三期，但是去考察過 感覺入住率很低，除去物業和開發商的問題。不知道還有沒有其他的問題。目前我們是首套房，打算自住，想要大陽臺/露臺/花園，想要純洋房，小區不大的。上班在天府大道南門，預算最多250萬，除非遇到非常滿意的可以最高300萬。目前看了一套139平的帶35平露臺，報價265萬，麻煩掌掌眼？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你當前關注的是**二期三期，說實話，我做樓市這么多年了，你能一眼看到這個盤的話，肯定是做了較長時間功課的。

歸根到你本身的情況來看，我覺得是三點。一是想買洋房，帶大陽臺這類，二是區位，本身是**這邊上班，周圍買房最為合適，三是預算，定在了250-300左右。

任何單獨的一條都不算事，但是三條匯聚到一起這就注定了基本就只有這么個別答案。洋房別說二手房，就算新房都極少，**又意味著鎖定高新和天新買房，然后不到300預算的話，新房難搞，尤其是核心地段，基本上都要超預算，而且很明顯。

非核心區域的話，比如**或者**這類，新房倒是不少，預算也能夠得上，但是存在三個問題，一是交付周期長，二是談不上大陽臺花園露臺概念，至多叫得上是有陽臺，大的話不算大（比普通剛需二手房大），三是單價往往也不低，精裝下來2萬好幾，有些能接近3萬，所以我覺得也不算很心動的感覺。

除非你貪圖精裝交付省事，接受新房的期房周期，那么可以看看類似生態帶的**；或者萬安這邊的**（兼聽則明，可以去看看，但是的確在戶型，尤其是花園概念上，不如咱們此前看的**）。

話說回來，**一期是高層，二三期可以說是當前成都二手房里難得的一股清流，偏洋房小高層概念下的產品。

很多人買它，無外乎就是在乎這點了。另外單價報價是比較低的，成交價格也比價低，就算加上裝修費用（按照3k計算），實際上最多也就是2萬出頭，相比很多新房或者二手房，都有其獨特的魅力。

不過要說缺點，也很明顯，就是整個樓盤品質很一般，談不上非常精致化的感覺，包括洋房小高層組團也是這樣，粗獷一些，所以入住率比較低，不過底商，地鐵，讀書都沒問題，就是人氣差一些，人口導入的量還不夠多，周邊再過三五年，很多新房交房了，入住率會慢慢提升起來，這個放心，如果你是長期主義的話，沒問題。

這個房子應該是特殊的產品，6+1的3樓，才有露臺，比其他戶型的陽臺會更大一些，現在這個房子我覺得價格265萬，還是比較高的，單價高了一些，正常的急售的話，清水我覺得定價應該在220萬左右。

此時你能發現，房子能不能買，什么時候買，還是和價格關聯度很大，當前的行情來說，我建議你報價220萬，這個小區的此前有業主是這樣報價的，同戶型，所以就看賣家誠心與否了。此時你后面再怎么搭配裝修，單價成本能控制到1.9萬左右（總價260左右）的精裝入住水準，就是比較安全的邊際線。

再看其他成交參考的話，今年有140平的精裝，小陽臺，總價200萬；137平的基裝小陽臺234萬，都可以作為極大的參考。

總的來說，你的綜合情況匹配**還是很不錯的，但也要注意到人氣人口尚需時日的問題。另外買入價格還是要好好砍價，220萬我覺得是符合當前行情的買入準則。而其他的新房或者二手房，我找了一大圈，確實沒有更好的產品或者更有性價比的答案了。

最后，**旁邊的****，這個暫時不指望復工了，我們就當做不復工的情況下，220萬拿下都是穩穩當當的，假設后面被誰接受復工，加上人口的導入，樓市行情的正常化，房價跟著帶動上漲也是必然的事了。