大家好，我是蘇北哥！每日在線，等待您咨詢個人購房問題，無論是微信后臺還是每晚10點的抖音蘇北哥南京說房直播間，北哥都將為您1V1解答買房問題，并為您免費規(guī)劃置業(yè)方案。

01.

來了來了，南京房貸利率又漲了，這回漲到……！北哥親述：買房避坑指南

有人可能要問，買房子真的需要咨詢嗎？買房本來就是個人行為啊，手上有錢，房子價格看得合適，想買不就買了嗎？如果屏幕對面的你，真的是這種想法，那北哥只能說你過度自信，或者太過個人主義了。

首先，買房牽涉到購買力，也就是個人預算！作為獨立的購房人，每個人的預算情況都不同，本金有多少？能承受多少的房貸壓力？都是不一樣的，也許你的預算充足，懷揣1000萬的購房預算，南京全市隨便選，那就另當別論了！但是大多數(shù)南京購房人的預算是不足的，甚至首付也是東拼西湊來的，房貸壓力更是無法承受之重，所以這種情況買房子就不能盲目了，必須得在有限預算內(nèi)，盡量選擇配套好、地段好、品質(zhì)高，規(guī)劃靠譜的樓盤，這就不是一般人能夠做到的了，必須咨詢房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，方可保證置業(yè)的準確性。

第二，也是最重要的一點！就是樓市本身就是一個信息不對稱的行業(yè)！也就是“我知道的，你不一定知道”，這就難免讓買房人吃虧上當！

如果說前幾年的樓市上行期，樓市的信息其實還是比較透明的，房價天天漲，購房人都生怕上不了車；如今市場下行期，南京樓市信息變得不透明起來，尤其是今年，新房打折潮開始之后，樓盤的銷許價格與實際售價之間差距甚大，如果購房人不通過專業(yè)渠道了解，根本不知道這個樓盤賣什么價！

舉幾個例子，江北核中核的中鐵建花語天境，銷許價格高達39996元/㎡，實際售價只有2.6萬/㎡，中間相差1.3萬+/㎡的空間和水分。

還有燕子磯的保利國貿(mào)璟上，當代剛需客最喜歡買的樓盤，銷許價格37200元/㎡，實際最低上車單價2.79萬/㎡，中間也相差近1萬元/㎡的空間，這些信息若非專業(yè)人士為您量身定做“置業(yè)方案”，自己買極有可能“踩坑”。

更重要的是，近期ZC變動頻繁，很多樓盤的內(nèi)部優(yōu)惠折扣已經(jīng)發(fā)生了變化，有的優(yōu)惠已經(jīng)逐步收回，有的還在加大優(yōu)惠力度，自己買300-400萬的預算很可能一下子買到了江寧東山或者浦口，但是咨詢專業(yè)人士，可能就能買到大校場，甚至河西。

再就是樓市ZC的變動情況，北哥發(fā)現(xiàn)很多購房人根本不是很了解！昨天和一個粉絲溝通，她一上來就問，“北哥，我想買ZF收儲的那種低價保障房”，北哥被問的一臉懵！這位粉絲估計是看了網(wǎng)上的一些新聞，譬如深圳、廣州、杭州等國內(nèi)頭部城市都開始了國企、地方ZF下場收儲商品房，用作保障性住房出售，所以順藤摸瓜來咨詢北哥，殊不知南京目前的ZF收儲商品房根本就沒有開始。

還有南京的房貸利率，近期變動也非常頻繁，幾乎可以說一個星期就會出現(xiàn)一次調(diào)動！購房人稍不留神，粉絲買房就可能要多付“一個億”?。鋸?、夸張、別當真）

11月5日，南京首套、二套商貸利率從2.95%上調(diào)至3.0%

11月9日，南京部分銀行將首套、二套商貸利率從3.0%悄然上調(diào)至3.05%

11月22日，南京GX二套房商貸利率上調(diào)至3.3%，短短半個月，南京二套商貸利率上漲25BP，可謂歷史之最。

然而房貸利率的上調(diào)步伐并未停止，隨著11月底的到來，國內(nèi)商業(yè)房貸利率掀起了第三輪上漲潮。11月30日，浙江省官宣，即日起省內(nèi)主要商業(yè)銀行新發(fā)放的首套房貸利率將不低于3.1%。這是本輪利率上漲潮之中，首次出現(xiàn)的省域為范圍的整體利率上調(diào)動作。

很快浙江省的主要城市如杭州、寧波、金華的市內(nèi)銀行，全部開始執(zhí)行3.1%房貸利率。北哥在前天文章中還指出，這次的浙江省上調(diào)利率動作很可能引至安徽、江蘇兩省快速跟進。3.1%商貸利率很可能成為全新的全國范圍內(nèi)房貸利率的執(zhí)行標準。

沒曾想，浙江省3.1%的利率ZC的影響范圍更廣。12月4日，有重磅消息傳來福建省省會城市福州，已經(jīng)確定將個人新發(fā)房貸利率上調(diào)至3.1%。

12月5日，更重磅的消息傳來，江蘇省采取了“一刀切”ZC，將省內(nèi)商業(yè)房貸利率的最低標準定在了3.1%，這一ZC涵蓋了省內(nèi)13市，自然包含南京、蘇州、常州、無錫、徐州、南通、揚州6大省內(nèi)頭部城市。

據(jù)此，令眾多購房人坐立不安的江蘇商貸3.1%利率，還是落地了！

與此同時，全國范圍的利率上調(diào)行動還在持續(xù)，根據(jù)相關統(tǒng)計，10月到11月期間，武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸利率紛紛恢復至3字頭。

各地房貸利率上漲明細

與此同時，由于房產(chǎn)交易稅費改革的刺激，140㎡以下房產(chǎn)契稅收取標準統(tǒng)一將為1%，引發(fā)了12月南京二手房交易量大爆發(fā)！前天文章，北哥已經(jīng)爆料12月2日，契稅調(diào)降ZC執(zhí)行的第一個工作日，南京二手房單日交易量達到了950套，著實驚人。

然而契稅ZC執(zhí)行3天，南京二手房交易量又是多少呢？說出來，各位粉絲可能會驚掉下巴。12月2日至4日三天全市二手房交易量是2048套。

12月3日，南京二手房成交量為593套。

12月4日，南京二手房成交量為485套

3天南京二手房成交量2048套是什么概念呢？不妨與11月份南京全月二手房成交總量做一個對比，11月南京二手房成交量7328套，也就是說12月3天的交易量已經(jīng)占到11月全月交易量的3成左右。

也許有些粉絲又在認為，北哥又拿數(shù)據(jù)說事兒，又開始帶節(jié)奏了！并非如此，北哥只是提醒購房人目前南京樓市最新成交行情。短期的交易量激增，很可能推動買方的惜售情緒，導致房價回漲！

02.

形勢逆轉(zhuǎn)，這些房子正在漲價……

原諒北哥在這里說一句，房子最終還是會漲價，這個結(jié)論不是北哥自己主觀臆斷的，而是目前樓市的客觀現(xiàn)狀決定的，無論是當前的ZC導向，還是第四代住宅產(chǎn)品的全面覆蓋，亦或是新增宅地斷供，明年上半年的房荒，所有的客觀因素箭頭所指，都是房價上漲。

而搶先在這波上漲行情出現(xiàn)以前，南京一些熱門二手房已經(jīng)開始率先提價。

首先值得關注的就是河西北部，隸屬鼓樓的龍江，以及鳳凰西街片區(qū)，最近這里多家小區(qū)二手房掛牌價格大幅上漲。

首先就是鳳凰西街的標桿豪宅中海鳳凰熙岸，該系哦啊器一期最近一套中樓層172㎡的4房房源，報價達到1050萬，折合單價60927元/㎡，有數(shù)據(jù)稱這套房源已經(jīng)漲價100萬。

無獨有偶！鄰近龍江片區(qū)的銀城聚景園一套185㎡的5房房源，報價達到1468萬，折合掛牌單價高達7.93萬/㎡，漲價幅度達到208萬。

為何一時之間，鼓樓鳳凰西街、龍江片區(qū)二手房價格猛漲？分析起來原因有二！第一，7號線即將于本月全線貫通，而龍江片區(qū)自然成為最大的受益區(qū)域。

作為全市首條貫通南北，無人自動地鐵線路，7號線北段和南段已經(jīng)于2022-2023年先后開通，而中段自幕府西路至建鄴應天大街段線路即將于12月份正式開通運營。

7號線中段作為貫穿主城的地鐵線路，對于主城西部，尤其是鼓樓幕府、草場門、龍江片區(qū)的通勤便利度作用巨大。

龍江雖為主城高教片區(qū)，學區(qū)資源豐富，擁有芳草園、銀城小學、匯文等頂級公辦學校，如今7號線的古平崗、草場門、清涼山三站就是對龍江片區(qū)通勤的最大利好。

7號線清涼山站內(nèi)景

同時今年7月底，金基進駐龍江拿地，競價41輪，溢價21%，以32571元/㎡的樓面成交價拿下G16地塊，亦讓龍江片區(qū)的價值預期大大增加。

金基龍江G16快馬加鞭的上市節(jié)奏，更是龍江房價上漲的直接推手，該項目10月底已經(jīng)公布相關規(guī)劃和產(chǎn)品細節(jié)。擬建2棟16F小高層+7-8F的電梯洋房143-180㎡戶型面積段，除了社區(qū)中央超大的園林，還有一片規(guī)?？捎^的人工湖。

金基龍江G16放風即將于12月份首開上市，放風價格將超過6萬/㎡。

• 第二，河西奧體中濱江片區(qū)房價近期漲幅也比較明顯

與奧體中心一街之隔，西側(cè)距離綠博園僅1.1公里的融僑中央花園一套166㎡4房，報價達到960萬，掛牌價格上漲140萬，漲幅特別明顯。

獨無有偶，11月份同板塊的碧瑤花園一套148㎡3房，成交單價達到51067元/㎡。

而同戶型類似樓層，碧瑤花園在今年7月份時的成交單價僅僅才4.8萬/㎡。近3個月該小區(qū)成交價格上漲近3000元/㎡

不得不說，新房行情的漸好，對于同板塊二手房價格提振起到的直接作用，碧瑤花園、融僑中央花園的房價上漲，與綠城華發(fā)金陵月華的熱銷不無關聯(lián)，該項目從今年6月27日首開，截止11月底，已經(jīng)開盤8次，其中6次開盤爆火，項目總業(yè)績達到41.71億，位于全市業(yè)績榜單之首。

河西中部也因為金陵月華的屢開爆火，其板塊的豪宅新盤價格被定格在7-8萬/㎡之間，同板塊的改善型次新房價格也隨之水漲船高。

• 第三，江核次新房價格明顯反彈

在某平臺上已經(jīng)能見到近期不止一套江核次新房掛牌價格上漲，而且上漲幅度都不小。

江核雅居樂濱江國際三四期一套251㎡大平層報價880萬，掛牌價格上漲230萬，漲幅特別夸張。

江北核心區(qū)青奧板塊中海左岸瀾庭，一套房源漲價23萬，掛牌單價27556元/㎡，掛牌總價310萬，漲價幅度23萬。

與此同時，江核多家次新房小區(qū)成交價格創(chuàng)新高。隧道口的江與城，一套95㎡的中樓層3房，280萬總價成交，成交單價達到29350元/㎡，已經(jīng)逼近3萬/㎡

正榮潤江城11月份一套104㎡中樓層3房，311萬成交，成交單價達到29826元/㎡，同樣是“破3”在即，且這套房源單價創(chuàng)造了正榮潤江城自9月以來的最高價格。

正榮潤錦城11月份一套124㎡中樓層4房，354萬總價成交，成交單價達到28465元/㎡，創(chuàng)造了自10月份該小區(qū)的最高價格。

有人說江核樓市最近開始逆風翻盤了，這話不無道理！隨著江核首家四代宅揚子保利江韻瑧悅的連連開盤熱銷（2棟洋房秒光、5棟高層住宅已經(jīng)3棟推出，推盤節(jié)奏已經(jīng)超過70%，11月底推出的江景5號樓去化量超過80%）

揚子保利江韻瑧悅開盤現(xiàn)場

后續(xù)四代宅，九胤、濱江新居G13項目加快上市步伐，江核樓市的市場信心被逐步穩(wěn)固，明年上半年的江核房價很可能觸底反彈。

新居G13，杭州濱江打造江景四代豪宅

• 第四：江寧百家湖值得關注，房價正在起飛中

百家湖小龍灣的龍湖春江酈城，近期一套116㎡3房，報價518萬，折合單價44579元/㎡，掛牌價格上漲100萬，漲幅特別明顯。

成交方面，龍湖春江酈城近期成交價格上漲也特別明顯，該小區(qū)天宸苑一套86㎡4房，成交單價高達37203元/㎡，創(chuàng)天宸苑今年6月以來成交單價新高。

龍湖春江酈城錦宸苑一套86㎡3房，成交單價達到38582元/㎡，創(chuàng)錦宸苑今年以來最高單價。

除了龍湖春江酈城，百家湖板塊的倫敦城一套114㎡大2房也漲價12萬。

百家湖板塊房價頻頻上漲可能是因為近期土拍行情變動，據(jù)相關消息透露，百家湖板塊目前發(fā)掘出一副2萬平左右的小規(guī)模宅地，位置較好就位于百家湖核心區(qū)，目前該地塊尚未公布，但已經(jīng)引起某海、某商、某建等多家頭部房企關注，一旦出讓預計會引起土拍大戰(zhàn)。

當下市場，行情極其敏感，有時候甚至一件事就會引至板塊房價上漲。

• 第五：頭部學區(qū)房價格還在上漲

前天文章，北哥播報了近期鼓樓頂級學區(qū)房成交價格上漲的一些情況，比如力小+29中的頂級學區(qū)房西康路3號，最新成交單價漲到了7萬+/㎡。

銀城+匯文雙學區(qū)的蘇寧天璽國際廣場，最新成交單價漲到了5.6萬+/㎡

拉小+29中雙學區(qū)百步坡，最新成交單價漲到近6萬/㎡

然而在近期掛牌價格上漲的房源列表中，我們能夠輕松發(fā)現(xiàn)頭部學區(qū)房的身影。

力學+29中雙學區(qū)的山陰路小區(qū)，一套35㎡1房房源掛牌價格明顯上漲，當前報價320萬，掛牌單價達到88988元/㎡，漲價幅度30萬。

北京東路小學+梅園中學雙學區(qū)小區(qū)，玄武區(qū)土壤研究所小區(qū)一套74㎡3房，當前報價450萬，掛牌單價達到60582元/㎡，漲價幅度30萬。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實操經(jīng)驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。