12月的首個交易日，市場迎來一個重磅財經事件，作為“利率之錨”的中國10年期國債收益率跌破了2%，創出1.979%這一歷史新低，為有紀錄以來首次。

中國 30 年期國債收益率持續下探，首次降至日本30年期國債收益率之下。

這釋放出非常重要的政策信號，意味著未來一段時間，中國繼續降息的可能性大增。同時，這也暗示，為了應對特朗普上臺后的關稅沖擊波，宏觀政策還會繼續“轟油門”。

這對于樓市將構成重要利好，有利于樓市持續回暖。

9月末以來，大城市樓市的熱度能否延續，是縈繞在許多人心頭的疑問。我們認為，當前正是買房的最佳時機。

01

最佳的買房時機來了

三大信號顯示，最佳的買房時機，已來。

◆利率信號

或許有人會問：既然未來還要降息，為何買房不能再等等看？

原因很簡單，因為中央的政策是面向全國，而一線樓市已經開始回暖。當未來利率達到這一波的最低點時，深圳樓市的最佳買點已經錯過。

更何況，11月1日起，六大行存量房貸利率調整新機制正式落地，房貸利率重定價周期最短3個月，不必等一年。

這意味著，現在買房，即便明年再降息，我們也能夠很快享受到低利率便利。

◆市場信號

10月，深圳全市新房住宅成交4153套，環比增加146.32%，二手房住宅成交6188套，環比增加91.73%。

11月，深圳新房住宅認購量9986套，預售網簽8076套，加上現售總網簽量近10000套；二手房錄得量8500套，網簽7125套，成為近4年的最高點，二手房連續2個月超過8000套“繁榮線”。

12月2日，深圳央企開發商激烈搶奪深圳灣畔的一宗商住用地，經過295輪競價，最終成交價定格在185.12億元，創下深圳近年來土地拍賣的最高紀錄。

樓市成交數據和土拍動向，均反映出“聰明錢”在積極布局。低利率時代，市場冷熱快速切換之際，作為深圳的剛需，不宜再等。

◆價格信號

深圳非核心區放開限購后，外地客戶聞風而動，熱點片區例如深圳北站、光明鳳凰城等出現全國富人搶房現象，優質項目賣完即止。

核心片區樓盤價格開始止跌反彈，一些前期打折和讓利慢慢縮水甚至取消，還有一些剩余房則源直接漲價……

例如光明區樓盤項目，12月初加推的同面積段戶型相比10月首開時貴了約40萬元，約12%漲幅，片區其他開發商也出現類似漲價情況。

2個月時間不到，新房價格出現上調，傳遞出明確信號，深圳房價已經觸底反彈，市場態勢發生了重大轉變。

綜上，一線城市核心片區住宅，看好就可以買了，普通人很難做到精準抄底，不做“等等族”才是明智的。

02

深圳這個區值得關注

當我們把目光聚焦到深圳時，區域的選擇便成為了關鍵問題。在一路向西發展的背景下，光明區無疑是值得重點關注的對象。

12月5日，由深圳市政府舉辦的光明科學城論壇盛大開幕，科研、教育、產業、資本各界大咖齊聚光明，共同探討全球前沿科技，打造未來產業“風向標”。

誰能想到，曾經因畜牧業而聞名的光明，已經戴上了一頂“科學皇冠”，變身為大灣區綜合性國家科學中心的主要承載區，特產從牛奶、乳鴿升級成了飛行汽車、智能機器人和先進醫療器械。

大量具有引領意義的新技術、新產品、新方向，在光明科學城誕生，這是時代賦予光明的使命。

在科技競爭成為重塑國際格局關鍵變量、各國圍繞科技主導權的爭奪愈發激烈的當下，科技創新已上升為國家重要的發展戰略。

國家正在將前所未有的資源傾斜到科技創新領域，包括財政撥款、稅收減免、土地政策傾斜、上市融資便利等。

從綜合性國家科學中心到國際科技創新中心之一，位于香港—深圳—廣州創新集群關鍵位置的光明科學城，無疑最有資格來承載這些資源。

這里，科技創新要素最密集——24個重大科技創新載體相繼落戶，鵬城云腦III、超算二期設施為科技創新提供了強大的算力和數據支持，深圳理工大學、中山大學深圳校區、深圳醫科院等形成了豐富的科研力量。

產業創新和轉化最便利——全國首個生物制造領域國家產業創新中心以及多個產業創新中心，支持戰略性新興產業發展。

最強大腦“濃度”最高——集聚了50余支院士團隊、各領域高層次人才超2700人、科研院所人才超7000人，人才總量超18萬人。

金融活水灌溉體系最完善——建立“引導基金+產業基金+科學城母基金+種子基金+市場化基金”全生命周期基金體系，覆蓋“0→1→10→100”全過程創新鏈條。

與世界接軌、和國家未來發展同頻共振的光明區，不僅為創新策源提供不竭動力，還在全球科技和產業競爭中找到堅實支撐：

人工智能、新材料、高端醫療器械、生物醫藥、智能傳感器等千億產業逐漸浮出水面，集聚百億元級企業9家、上市公司35家、專精特新“小巨人”企業86家、專精特新中小企業884家、規模以上工業企業1955家、國家高新技術企業2151家。

當科學家和企業家碰撞出巨大化學反應，光明也展現出了極為廣闊的發展前景。

自2018年以來，光明的GDP實現了六年55.6%的顯著增長。今年前三季度經濟“成績單”顯示，光明區地區生產總值為1185.8億元，同比增8.0%，增速位列全市本土10區第一，領跑整個廣東省經濟增速。

過去13年，光明的人口規模激增超過140%，成深圳人口增長最快的區。

在國務院最新批復的《深圳市國土空間總體規劃（2021-2035年）》中，光明被委以重任，站在了全新的起點之上。

本次國土空間總體規劃確定了深圳12個功能中心和12個功能節點，其中，功能中心的級別比功能節點更高一層。

光明中心被單獨列出來，與南山中心、福田中心等并列，成為全市型功能中心，這意味著光明將朝著具有強大輻射力和綜合服務力的復合中心進階，未來的整體競爭力和區域影響力將更上層樓。

從買房的角度看，光明區經濟發展強勁，人口增長快速，尤其是高素質人才大量流入，住房需求和投資信心倍增，將持續帶動房產市場繁榮。

03

半城煙火半城園

在光明的各個區域里，能擔當“半城煙火半城園”這一美名的，當屬鳳凰城片區。

去過光明鳳凰城的人，都會不自覺愛上這里，一邊是高樓林立的繁華商圈，吃喝玩樂購，充滿煙火氣，一邊是綠意盎然的濕地公園，波光瀲滟，碧水清如練，讓人放松。

新城公園，來源：光明區政府官網

鳳凰城片區的繁華與寧靜，由何而來？

攤開光明科學城規劃圖可見，從北部至南，依次是裝置集聚區，大院大所和大科學裝置集中布局在這一帶，肩負著基礎研究和人才培育的重任；

中部為“樂活城區”，旨在打造宜居的生活服務中心；

位于南部的鳳凰城片區，定位為產業轉化區，是科學成果轉化、創新創業的集中地，這為片區繁華埋下了種子。

好風憑借力，2022年，鳳凰城又擁有了“光明中央商務區”全新定位，自然清新的藝術氣息隨之撲面而來。

文化藝術中心、美術館、科學館、藍鯨世界等光明TOP級配套逐漸成型，新城公園、虹橋公園、百花公園等濕地公園舉步可達，共同構造出一個集文藝、康養、科技于一體的高品質現代生活樣本。

光明文化藝術中心，來源：光明區政府官網

這還不夠，與光明其他片區相比，鳳凰城片區還多了一層綜合交通樞紐優勢，高鐵光明城站就設在這里。

現代社會，誰把握流量入口，誰就獲得發展先機。

憑借高鐵、地鐵、軌道交通多線交匯優勢，區域性總部經濟、高端服務、創新研發、文化創意等多元業態紛紛在鳳凰城落地開花結果，助力片區經濟節節攀高。

據統計，鳳凰城所在的產業轉化區，貢獻了光明區70%-80%的GDP，上市公司密度約為1.13，上市企業100%為科技創新型企業，這一密度甚至超越了南山區。

展望未來，號稱“深圳科創中軸線”的13號線從南山穿山越嶺而來，帶來更多人流、信息流、資金流，他們都將自然而然地匯聚在鳳凰城這個繁華、優美、現代都市與公園風光深度融合的光明“城市會客廳”。

從串聯區域看，約46公里的線路由北至南串起光明科學城、石巖科創城、西麗科教城、留仙洞、科技園、深超總、后海金融總部基地等科創高地，價值連城。

從連接企業看，有騰訊、阿里、大疆、華為、中興等巨頭，以及鵬城實驗室、深圳灣實驗室、中國航天科工、深圳醫學科學院、清華信息港等科研力量。

據統計，約40%的高新技術企業、約60%的重點實驗室與工程技術中心以及近80%的科創資源聚集13號線，它必將成為資本與人才匯聚的走廊，助力光明片區騰飛。

數百萬級別的高端就業人口，面對光明、南山三到四倍的房價差，光明將成為南山外溢新選擇。

基于對未來發展趨勢的把握，以及對財富傳承本質的深度思考，在深圳非核心區放開限購后，鳳凰城片區迅速成為房子最熱銷的片區之一，新政后該片區出現了第一個日光盤中建觀玥，項目兩開兩捷，成為現代人居新范本。

中建觀玥是鳳凰城最后一塊住宅用地，有光明核心地段卷王之稱，超高得房率，光明唯一82㎡能做兩衛的三房，樓下就是深實驗學校，三地鐵環繞+光明城高鐵。

據悉，中建觀玥項目還剩少量房源，面積約82-89㎡，項目持續熱銷中，感興趣的朋友可以關注。