大家好，我是蘇北哥！昨天文章中提及12月預計會有救市大招出爐，引起微信后臺的激烈討論！有些粉絲稱，如果明年房價漲跌指數(shù)真的納入地方ZF的KPI考核，那么未來房價的確只剩下“上漲”一條路了！也有粉絲認為，房價納入KPI考核對未來漲跌影響不大，買房主要還是看購房人意愿，大家想買房價自然漲，大家都不買，房價只有跌……

01.

南京不經(jīng)意間又多了三個“第四代住宅”！背后推盤策略可能是助推房價上漲的直接因素

粉絲們說的的確有一定道理，房地產(chǎn)本身是一個市場行為，而且眼下是買方市場，成交量的多少、房價的漲跌的確主要由購買力推動，但是另一方面，整個南京樓市背后的推盤策略，其實也是助推未來房價上漲的直接因素。

在今年北哥撰寫的多篇文章中，都提到過這個話題，無論是926ZY會議首次提出房地產(chǎn)要“止跌回穩(wěn)”要求，還是站在地方ZF角度，其實都是希望房價能夠盡快進入正向軌道。然而市場購買意愿與GC的導向向左怎么辦？那就需要運用高明的推盤和控盤策略。

這個策略是什么呢，其實就是“新豪宅、四代宅”的集中推出，這是一種對原有房價體系“打散重組”的高明策略。它的底層邏輯是，既然原本三代宅、剛需盤的房價無法拔高（大多以打折促銷吸引購買力），那么就不與購房人在舊有產(chǎn)品的基礎上“打價格戰(zhàn)”，而是通過降低容積率，提升產(chǎn)品品質，開創(chuàng)四代宅的全新標準等一系列辦法，重新獲得購買人群的關注度。

事實來看，這個辦法對于南京買房人群“的確奏效”，大家在“嘗鮮”心理的驅使下，南京“新豪宅、四代宅”的成交量果然爆發(fā)式增長，已推出此類產(chǎn)品的板塊，也因此新房價格出現(xiàn)明顯上漲。

與此同時，今年南京“新豪宅、四代宅”推出都是步步為營的，不打無把握之仗，首開必定保證“爆火”。

河西中的綠城華發(fā)金陵月華，從今年6月27日首開，截止11月底，已經(jīng)開盤8次，其中6次開盤爆火，項目總業(yè)績達到41.71億，位于全市業(yè)績榜單之首。

河西中部也因為金陵月華的屢開爆火，其板塊的豪宅新盤價格被定格在7-8萬/㎡之間。北哥在這里肯定的說一句，金陵月華的爆火熱銷，對于11月30日同板塊的招商金陵序首開日光，起到了直接的帶動作用。

別看，今年南京開發(fā)的第四代住宅項目很多，但實際上目前真正開盤的其實只有三家。

第一，河西南的中海江南玖序！該項目9月26日首開，推出182套房源，截止10月21日的時候，曝網(wǎng)簽網(wǎng)簽房源81套，攬金13億元，可算是初戰(zhàn)大捷了。

第二，江核的揚子保利江韻瑧悅！10月中旬首開，2棟洋房秒光、5棟高層住宅已經(jīng)3棟推出，推盤節(jié)奏已經(jīng)超過70%，11月底推出的江景5號樓去化量超過80%，江韻瑧悅可以說是一個徹頭徹尾的熱銷四代宅，也側面證明了四代宅產(chǎn)品對于剛需人群的強大吸引力。

第三，河西的招商金陵序！11月30日推出的1、6號樓110套房源，當天開盤現(xiàn)場就被一掃而光！攬金12億+元。

目前南京推出市場的四代宅項目雖然數(shù)量不多，但是每一個項目推出，都像是一場戰(zhàn)役，決定著未來南京樓市走向，也決定著未來南京房價的漲跌。然而從目前3個已經(jīng)面市的四代宅項目的開盤效果來看，南京的這場戰(zhàn)役打的很不錯，不僅明確了四代宅產(chǎn)品的市場接受度，同時也產(chǎn)生了一種無形的勢能，那就是四代宅項目開盤必火。

在這種積極的影響下，可以確定的是，后市南京第四代住宅項目上市節(jié)奏會加快，迅速覆蓋同板塊原有的三代宅產(chǎn)品，占據(jù)市場主導地位，房價也會因此上漲。

其實目前南京市場的相關現(xiàn)象已經(jīng)反應出了這個變化趨勢，不止一家四代宅項目都是“一拿地、就開盤”，比如江寧東山金寧風華，8月13日拿地，一周后就出規(guī)劃，12月份就將首開；

江寧青龍山的金茂曉棠，9月12日拿地，11月初公布項目規(guī)劃和案名，12月就將開盤。

浦口的首家四代宅龍湖亞倫·央璟頌8月30日拿地，11月30日就公開售樓處，12月初即將首開。

一邊現(xiàn)有的第四代住宅項目“你追我趕，比拼上市速度”，誰也不想錯過四代宅這個流量風口；另一邊，南京新一批第四代住宅悄然復出水面。之前統(tǒng)計的南京第四代住宅項目大概是15家左右，目前又悄悄增加了3家。

城北興智科創(chuàng)新城，五礦信托璀璨云著A區(qū)7棟樓全部升級四代宅

之前文章，北哥就曾曝光過此消息，但是如今規(guī)劃局已經(jīng)出具正式文件，五礦信托璀璨云著A區(qū)7棟高層將全部升級為第四代住宅產(chǎn)品。明年上市之后會否拔高興智新房價格？

璀璨云著是興智新城約90萬方的TOD地標大盤，由A、B、C、D、F五個分區(qū)組成，集蘇寧易購廣場、甲級辦公、酒店、公寓、住宅等業(yè)態(tài)于一體。2022年，蘇寧置業(yè)、世茂相繼退出該項目，由五礦信托和信達資本接手操盤。項目住宅部分最早2021年年初開盤，項目C、D組團相繼售罄，并陸續(xù)交付，目前已經(jīng)有大批住戶入住。

本次規(guī)劃調整的就是項目A地塊7棟樓，擬全部調整為四代住宅。該地塊共規(guī)劃15棟高層住宅，是三幅住宅用地中面積最大的，前期3棟樓已領銷許（1-7、10#已經(jīng)建設封頂），主力面積約89-116㎡戶型，據(jù)置業(yè)顧問透露，四代宅戶型將增加130㎡。（具體以開發(fā)商公示為準）

8#、9#、11#、12#、13#、14#、15#樓戶型布局變化，南向及東西向增加挑空平臺，北向衛(wèi)生間增加飄窗，樓梯間、電梯廳、電梯布局調整，建筑外輪廓及樓間距調整，具體如圖；

14#樓底部商業(yè)輪廓調整，南側邊界向南外擴2.55米，西側邊界向西外擴0.6米，具體如圖;出地面井道及非機動車道位置調整。

單棟樓宇升級四代宅后的平面布局變化，以8號樓為例(11#、12#、13#、14#、15#樓參照調整)。1、各戶型增加挑空平臺；2、飄窗進深調整為 750mm；衛(wèi)生間北側增加飄窗；3、北側空調擱板面積調整至 4.4 ㎡；4、樓梯間、電梯廳及電梯布置調整；5、衛(wèi)生間布局調整；

9#樓：層數(shù)從 26 層調整為 24 層，平面布局優(yōu)化具體如下：

1、各戶型增加挑空平臺；2、飄窗進深調整為750mm；衛(wèi)生間北側增加飄窗；3、北側空調擱板面積調整至 4.4 ㎡；4、樓梯間、電梯廳及電梯布置調整；5、邊戶衛(wèi)生間布局調整；6、中間戶增加主臥衛(wèi)生間；7、邊戶客廳調整為橫廳。

單棟樓宇調整為四代宅后，立面調整變化。

根據(jù)最新得到的消息，五礦信托璀璨云著A區(qū)升級為時代宅后，新房售價很可能提升至2.5萬/㎡甚至更高，相比目前五礦信托璀璨云著的在售打折房源單價高出6000元/㎡左右。

與此同時，今年興智還出讓了一幅興學路以東、恒發(fā)路以北的G18地塊。

G18地塊位置

這幅地塊與目前在售的金地都會峯范只隔一條街，地塊北側就是6號線站點，明年就將通車。預計興智G18未來也將打造“第四代住宅”。

未來這兩個第四代住宅項目，無疑將拔高興智板塊的新房價格，目前來看興智新房的價格還處在底部。

濱江龍湖翡翠上城，已經(jīng)達到7折，部分小戶型特價房折后單價僅1.8萬/㎡，且項目已經(jīng)交房，現(xiàn)房銷售。

新生圩寶龍廣場打65折，最低單價僅1.8萬/㎡

都會峯范目前最低打77折，最低單價2萬/㎡左右

110㎡戶型樣板間

在第四代住宅推出之前，打算抄底興智的購房人，可以準備上車！

02.

江核新居G13官宣四代宅！鼓樓首個四代宅案名公布

不得不說，今年6月底南京發(fā)布《關于支持我市住宅品質改善提升優(yōu)化規(guī)劃服務管理若干措施的通知》，建立了“第四代住宅”的開發(fā)建設標準，的確讓很多項目看到了上市的契機。不僅一大批新項目拿地、立項開始就官宣打造四代宅，就連一些拿地時間較長，一直躊躇不定的項目，也找到了開盤上市的理由。

就比如江北核中核小金魚嘴板塊的新居建設G13地塊。

新居G13、江北建設G12地塊位置

G13地塊最初出讓時間是2022年11月10日，當時經(jīng)過1輪競價，最終被城投公司新居建設以13億元底價拿下，樓面價22666元/㎡。說實話從2022年至今整個江核已經(jīng)有33個類似的城投托底地塊，不過如今隨著四代宅的大流行，這些項目很可能逐步解鎖上市。

話題還回到G13地塊，其實對于該地塊的開發(fā)方向，產(chǎn)品類型，拿地方一直是躊躇不定的。2023年6月間，曾經(jīng)傳出新居G13地塊與江北建設G12地塊同時引入了代建方，G13地塊引入的是杭州濱江；而G12地塊引入的是卓越集團。并分別對兩幅地塊的產(chǎn)品方向做了初步定位。

其中G13地塊當初規(guī)劃定位是打造90㎡起步的剛需產(chǎn)品，并且去年6月還對G13地塊的股權做了明確分配，其中南京軒宇投資置業(yè)有限公司出資65%，杭州濱江房產(chǎn)集團有限公司出資35%。

G13地塊當初的股權分配情況

而江北建設G12當時的產(chǎn)品定位卻與G13完全相反，是打造面積150㎡起步，最大面積298㎡的大戶型豪宅。然而昨天新居G13的產(chǎn)品規(guī)劃正式官宣，卻完全顛覆了去年6月份時的定位。

新居G13的戶型面積目前已經(jīng)公布出來，將要打造140㎡，上限戶型188㎡的濱江四代宅。一改之前的產(chǎn)品規(guī)劃，說明近一年半以來G13項目一直躊躇不定，而第四代住宅概念的橫空出世，才讓該項目找到了上市的充分理由。

G13地塊容積率2.8，地塊總體面積20484.21平方米，“小地塊、高密度、距離濱江岸線直線400米”決定了該項目江景四代宅的產(chǎn)品基因。故而杭州濱江順勢而為，將G13的項目規(guī)劃做成6棟30F的大高層，并以圍合式樓棟布局，保證每棟樓的俯瞰江景的視覺效果。

小區(qū)6棟首層全部架空設計，四代宅，錯層大露臺，大面落地窗。6棟樓地上高度為29F，圍合式設計，社區(qū)中心設有中心湖水景。有南京房媒看了G13項目規(guī)劃，稱贊它是類似河西中寧府的高端豪宅設計。

與G13項目規(guī)劃一并出爐的還有該項目的戶型分布和分布戶型草圖。

G13項目的戶型樓棟分布

可以肯定的一點是，G13的圍合式社區(qū)設計，更加注重的是項目“觀江”效果，從上圖中可以清晰的看到小區(qū)6棟樓，只有1、2、3、5號樓是正南北設計，此外4、6號樓均非正南設計，4號樓東南朝向設計，6號樓則是正東朝向設計。可見，為了觀江，必須犧牲樓棟的朝向優(yōu)勢。

從戶型分布上，也可以看出G13項目極其注重觀江效果，擁有一線江景的1、2號樓均分布了188㎡四房戶型，而這兩棟樓未來必定將是G13的景觀樓王。

188㎡戶型草圖

188㎡戶型設計為四房兩廳三衛(wèi)，露臺、餐客廳、主臥與次臥套房，全部朝南，主臥和次臥朝江的一側各設計了一個陽臺，不留死角地全方位開發(fā)了江景視野。

而且新居G13項目6棟樓全部采用一層兩戶設計，這就保證了該項目的所有房源、戶型，無論奇偶層，全部擁有空中露臺，與同板塊的剛需四代宅揚子保利江韻瑧悅拉開了距離。

從G13的規(guī)劃設計，產(chǎn)品定位來看，這應該是一個不折不扣的第四代豪宅項目，除了產(chǎn)品亮眼，價格恐怕也不會低。根據(jù)該案拿地價格22666元/㎡，測算未來首開價格，起碼要在4-4.5萬/㎡左右，如果G13真的以這個價位首開，那么無疑將問鼎江核新房的最高價，一旦首開爆火就將拔高江核新房的價格水平。

要知道目前江核新房價格正處在歷史低位，花語天境繼今年9月份降價之后，如今再次給出大幅折扣，實際售價僅2.6萬/㎡；揚子保利萃云臺僅2.85萬/㎡左右；保利揚子江韻瑧悅的小高層、高層實際售價只在2.8-3.2萬/㎡之間。

與此同時，鼓樓的首家第四代住宅項目，首開也進入倒計時！

近期鼓樓幕府創(chuàng)新區(qū)的中建G52項目公開了案名和戶型面積段。中建G52項目的案名目前確定為中建寧悅府，戶型面積段為112-169㎡。

中建G52于2023年9月27日被中建八局以底價16.4億元拿下，成交樓面地價22959元/㎡。項目拿地1年有余，終于在今年11月初的時候，公布了產(chǎn)品規(guī)劃。

7棟6-26F住宅樓，有洋房、小高層和高層三種業(yè)態(tài)，其中有2棟6F、1棟17F、2棟22F、2棟26F，增加下沉式會所和架空層泛會所。很顯然，又是第四代住宅概念，給了中建寧悅府正式推出市場的理由。

中建G52單體樓棟效果圖

從中建寧悅府的單體樓棟效果圖可以清晰看出，這是一個剛需定位四代宅，一層四戶設計，東西兩戶根據(jù)奇偶層不同，配置不同朝向的露臺。而中間戶小戶型則可能不設露臺。

雖然是剛需定位，但依據(jù)G52地塊22959元/㎡的拿地價格，預計未來首開價格也將達到4-4.5萬/㎡左右。這必然也將拉高幕府創(chuàng)新區(qū)的新房價格水平。

目前幕府有兩家樓盤在售，一為小戶型項目能建博悅府，目前小戶型實際售價在3.3萬/㎡左右；第二是現(xiàn)房項目長江悅府，主力在售戶型115、135、142㎡的三房與四房，實際售價3.6萬/㎡起。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實操經(jīng)驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內真正的房產(chǎn)實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。