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問答407期

問答不間斷，房哥周五見，中午12點，直播間開門，18000+在港務奧體買房，到底是不是高位，是不是啊，一起聊聊。

問：現在西安適合買房嗎，明年可能找到對象，擔心房價還會跌？

答：《神童詩·四喜》里說，人生四大喜指久旱逢甘雨，他鄉遇故知，洞房花燭夜，金榜題名時，換成現在人的生活，核心還是高考和結婚，但買房本身和找對象并不沖突，甚至有房相親的概率明顯高于無房。

所謂的買房最佳時機，房價最低點，是并不存在的，還是看自己的預算和需求，以及對房子的緊迫程度，擔心跌的重要原因，很多在于預算不夠，想以小博大，這是剛需買首套房時候普遍的心態。

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當下的西安，新房和二手選擇都很多，以16000+均價為例，選新房在大寨路，港務區，西灃路，高新區都有，德通，高科，綠城，龍湖，好處是戶型更好，園區環境更好，但如果求穩，現房首選，還是看二手。

無論是西灃路，西部大道沿線的海亮，萬科，金地，還是大寨路沿線的華洲城、銘城，恒大城，或是曲江二期的招商，金地，天地源，三迪，大量房源可選。

與其上網天天擔心，不如抽點時間實地看房，大家感覺有什么用，出言不出錢，人生大事，主意還得自己拿。

問：房哥，買了南飛鴻樂境雅薈，聽說綠城秋葉苑很火，后悔？

答：不要有這種心態，落袋為安，即是最好，南飛鴻和綠城都在軟東，價格相似，但不是一類房子。

位置上，綠城秋月苑更好，周邊保利天悅，萬科國賓等都是成熟住區，學校資源也不錯，第一，第二，第四學校，品牌上， 綠城也更強勢，小區更大，樓間距更寬。

但價格低也是有原因的，15500+的放風價是建立在限價房轉商品房的條件上，老產品，老戶型，小面積，很剛需，來看綠城的，更多是預算有限，要在高新自住上車的普通人。

南飛鴻則要改善很多，雖然周邊環境，教育資源，城市界面等一般，但小區純四代住宅設計，大小面積贈送都很多，房間結構，面寬都更好，園林的實景展示區也不錯，南飛鴻不算知名，但也是周邊地主，交房中規中矩，無功無過。

同樣預算，買南飛鴻有更好戶型，更大贈送，買綠城有更寬間距，更好位置，很少有人會在這兩個中間糾結，不要被放風價影響。

問：港務區龍翔奧城云樾143㎡毛坯，18000+算高位嗎？

答：龍翔的定價邏輯是建立在小區地處奧體片區的前提下，位置是最大的賣點，東側緊鄰3號線新筑地鐵口，西側800米又是鐵一中陸港小學，中學，周圍的綠城丹桂苑、甘棠苑、紫棠苑都是當年熱門的搖號小區。

龍翔賣到最后，除了知名度弱于區域華潤，綠城，中糧外，還有市場下行的影響，很多人對于這個價位買房投資，心里沒底，但從自住上學角度，龍翔去區域少有的143㎡低門檻。

18000+的價位也是奧體目前的低門檻，伴隨著奧體進入開發后期，新房越來越少，二手房鐵一學區范圍的基本都在20000+以上。

目前港務區的新房價格有以下的梯隊，奧體區域，1.8-2.0，政經區域，1.6-1.8，秦漢大道北1.6-1.8，港務大道以東1.4-1.6，房子蓋得都挺好，差異主要在區域配套和周邊城市界面上。

預算有限還是首選奧體板塊，除鐵一學校因素外，姣好的城市界面放在西安眾多新區里，也是獨一份的存在。

問：科技路都算高新的外溢，到底哪里是高新？

答：主要還是科技路太長了，東起太白南路十字，西邊到丈八北路十字，全場約4.5公里，這個范圍內橫跨雁塔，高新，蓮湖三個轄區，高新的腹地主要在科技路以南。

當年買偉業公館、中華世紀城、紫薇臻品，中建國熙臺的都是高新外溢來的，科技路沿線也是最早高新外溢的區域。

再往后才陸續有了大寨路、西灃路、科技西路、西部大道、西長安街，灃東等，這些區域的興起，很大因素是因為高新房價貴，且供應少后，帶動起來的。

高新自己的范圍主要包括科技路以南，高新路兩側，唐延路，團結南路兩側、錦業路兩側，西灃路以西等，如今多了西三環兩側的軟件新城，以及西太路兩側的高新CID。

目前高新范圍有大量新房供應的，也是上述兩個區域，CID靠托管長安街道拓展土地，軟件新城為魚化寨片區拆遷騰讓土地。

問：首套住大寨路，想要改善及孩子上中學，預算不超300萬，選哪里？

答：大寨路雖然有德通昆侖序的新房，也在預算內，但區域沒有太好的學校資源，雁塔三中也僅是有學上，很少有擇校學區房看這里，搬出大寨路勢在必行。

最近的還是首選高新，圍繞學校找房子，指標房里面只有一中，剩余的學區里，包括高新第一、第二、第四學校的初中部，軟件新城的四初、CID的11初，以及老牌的高新三中，唐南中學，逸翠園中學。

300萬預算內，四初學區內的蘇寧云著二手房，中鐵繽紛南郡，高科尚都，綠地世紀城的三中，紫薇田園都市，逸翠園的逸翠園中學都可選。

差別主要在于房齡，小區環境，軟件新城范圍是新交付小區，而高新腹地的多層，老房子居多，從改善的角度很難滿足。

新房部分，300萬預算內主要在軟件新城范圍內，高科，紫薇，南飛鴻，金泰，也都是新建學校，沒有中考成績。

如果距離初中時間還挺長，偏向換房改善，可以買新房，等成績，如果更偏向于上學，逸翠園、三中、唐南周邊二手房更穩。

問：萬科東方傳奇，170萬買小三室，未來如何？

答：當下的所見所得即未來，無論學校，商業，地鐵還是住宅都是非常成熟的區域，不存在未來兌現的問題。

小區170萬左右的小三室，主要是83㎡左右的純南湖，單價也在21000+左右，相比高峰時候27000+單價，確實降了不少。

原因主要是位置雖好，但本身剛需，隔音，戶型，外立面，景觀等和當下房子，有很大差距，對買的早一手業主，吃足了紅利，但二手接盤的，就不太劃算。

同樣價位，目前曲江二期的新房，中海，金輝，金地，招商，萬科等同樣可選，且能住到更大的面積，83㎡的三室非常剛的同時，流通性也受限，房間面積也小，主流三室基本都在100㎡左右。

170萬預算能買大三室，為啥要住小三室，如果對創意谷位置沒有執迷，曲江二期二手房，航天二手房，西部大道新房都有。

文教園是西安的下一個豪宅區，但區域內的剛需小面積上限明顯，典型如東方傳奇，麗茲公館以及海德堡臨路的樓棟。

問：東泰城市之光為上學可以看嗎，高新上班，邊家村工作？

答：能在碑林區老城區，還是塔樓高密度的情況下，維持24306元/㎡的掛牌價，核心賣點還是學區，東泰樓下就是老牌二類重點，大學南路小學本部。

學校周邊除了西北大學，西工大外，多是家屬院，比較新的高層幾乎沒有，基本奔著小學來的，都在東泰看房，這個區域好處的是地鐵，商業，學校配套齊全，短板在于小區環境，戶型，活動空間等，非常局促。

如果要買，最佳思路還是最小面積，150萬搞定學區，短期自住，長期轉手，同樣掏300萬買這里，很多人下不去手，小成本買房，不夠住再租，無疑劃算很多。

高新上班，邊家村工作，大學南路小學上學，生活動線，通勤距離都還可以，就是房價高，產品弱，不保值，學區房屬性太強，后期轉手壓力很大。

問：看上高新三初學區房，300萬預算內，哪些小區可做選擇？

答：三初的學區范圍很大，主要分為以下三類小區，頭部的次新房里，兼顧自住和上學的， 天地源楓林綠洲，蘭亭坊，坤元時光城，建邦華庭，普遍都超預算了。

第二類，房子老但學區確定，比如亞美大廈、皇家花園、水晶國際、高速集團家屬院、有色金屬家屬院等，在預算內，但樓梯房，有學區價值，居住品質差。

第三類就是純學區，然后收租的，比如橡樹星座A座、旺庭國際2、4號樓、萬科金域國際公寓、高科水晶城公寓等，特點是低成本，小面積上三初，買來占了學區指標，然后房子收租，自己再租房陪讀。

這種成本最低，但小面積單價也是最高的，盡量首選住宅性質的，房戶一致的。

【樓盤點評】

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作者：Kikyo

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