本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近日，貝殼發布第三季度財報稱，凈收入增至226億元；租房凈收入39億元，同比增長118.4%；省心租在管規模突破36萬套，超出市場預期。而在去年同期，在管規模為16萬套。截至9月底，泊寓共運營管理 24.7 萬間長租公寓，開業 18.7 萬間；冠寓開業規模達到13.08萬間。貝殼省心租管理運營規模遠超泊寓、冠寓……

01貝殼三季度租房凈收入39億元

近期，新居住服務平臺貝殼發布2024年第三季度財務業績。報告期內，貝殼實現總交易額（GTV）7368億元（人民幣，下同），同比增長12.5%，凈收入為226億元，同比增長26.8%，凈利潤達11.68億元，經調整凈利潤達17.82億元，均比上年同期有所下降。毛利率為22.7%，雖然比去年三季度的27.4%有所下滑，但仍然是增收又增利，成績亮眼，貝殼也被稱為悶聲發大財的“中介一哥”。

其中房屋租賃業務則是增速最快的存在，該業務在第三季度為貝殼帶來39億元凈收入，同比增幅達到118.4%，這一增長主要由于省心租模式下的租賃房源數目增加。在運營效率方面，據管理層介紹，貝殼持續提高租約續簽的比例，這一舉措有助于降低重新租賃和尋找新租戶的渠道成本。截至三季度末，“省心租”租約續簽率約為52%，去年同期為48%。

2021年年底，貝殼成立惠居事業群，正式推出租住服務平臺貝殼租房。貝殼的營業收入分為四大板塊：存量房業務、新房業務、家裝家居、新興業務及其它。貝殼房屋租賃服務涉及關于分散式及集中式的租賃住房管理運營服務和包括流量商業化業務、在線租賃管家服務等在內的租賃相關服務，此前主要列示在“新興業務及其他”業務線之中。正是由于房屋租賃服務的規模和重要性持續提升，從今年第一季度開始，貝殼開始單獨披露房屋租賃服務的財務狀況。

家裝也是貝殼目前重點拓展的方向，據貝殼管理層介紹，三季度家裝家居業務持續穩定增長，收入規模達到42.1億元，同比增長32.6%，貢獻利潤率達到31.3%。業內人士稱，貝殼家裝家居業務的崛起，離不開二手房交易業務的韌性，因為老舊房翻新改造的需求正在持續釋放。

可以說，非房產交易服務業務正在逐漸成為新的業績增長引擎。從三季度時，貝殼對經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線進行了人員調整，也可以看出貝殼對這一大板塊的重視。在此次人員調整中，選用在貝殼經紀業務中經過多年歷練的“老人”徐萬剛和王擁群，分別負責整裝事業線經營管理工作和惠居事業線經營管理工作。

事實上，除了保障性租賃住房為了完成任務指標持續增加房源量之外，機構化長租早已經放慢了擴張規模的速度。貝殼如此迅猛地擴充房源量，已經不再是單純的房產經紀平臺，而正成為一家“一站式”的居住服務企業。

021年，貝殼省心租狂飆20萬套

2018年4月，貝殼找房橫空出世，由鏈家網正式宣布升級為貝殼找房。2020年8月13日，貝殼找房成功在紐交所上市。于2021年底，貝殼找房進行新一輪戰略升級時宣布“一體兩翼”發展戰略，成立“貝殼惠居事業群”，并推出了“貝殼租房”。2022年2月，貝殼租房組建專業資管與租務團隊，推出分散式房源托管服務，即貝殼省心租，業務目標是“微利可持續”，摒棄二房東租金剪刀差的盈利模式。到現在，其租房業務發展不過3個年頭。

但從貝殼的經營數據中發現，其房屋托管業務已經初具規模。截至三季度末，省心租在管規模突破36萬套，去年同期為超16萬套。也就是說，在1年時間內，貝殼省心租新增管理房源達到20萬套，平均每個月新增超1.6萬套。就規模論，貝殼已經是中國最大的居住服務企業。

可以明確知道的是，“省心租”在管房源屬于一路狂飆的狀態。

貝殼找房在2022年年度財報中提到，從2021年11月底到2022年12月31日，1年零1個月，不足400天的時間，省心租在管房源規模突破7萬套。2023年，第一季度“省心租”在管房源規模突破9萬套，3個月新增2萬套；2023年第二季度末，這個數據變成了12萬套，3個月時間又新增了3萬套；2023年第三季度末，“貝殼省心租”在管房源規模超16萬套，3個月時間新增了4萬套；2023年第四季度末，“省心租”在管房源規模勢如破竹，升至20萬套。

貝殼的增長速度有多快呢？有人計算，同樣都是房產經紀機構起家，同樣都經營著房屋租賃業務，成立超過23年歷史的老將相寓，截至三季度末，在管房源規模與年初相比實現了11.8%的穩健增長，總量達到30.4萬套。從這個數據來看，成立3年的貝殼租房在管房源量已經趕上發展近二十年的相寓體量。

再看其他“前輩”，2024年上半年，我愛我家實現營業收入58.2億元，歸屬母公司所有者的凈利潤2935.75萬元，較去年同期扭虧為盈。截至9月底，泊寓共運營管理 24.7 萬間長租公寓，開業 18.7 萬間；龍湖冠寓今年上半年開業房間數12.3萬間。可以說，已經超過萬科泊寓、龍湖冠寓的貝殼，正在“后來居上”。

報告期內，貝殼平臺活躍門店數達到46857家，同比增長14.6%；活躍經紀人數達到423400名，同比增長6.1%；新房方面，凈新增近6000家門店。從貝殼的門店數量及中介人員數量就可以知道為什么貝殼省心租房源增長這么快。

目前貝殼自營供給是其第一階段的目標，主要分兩大類，第一類分散式，第二類就是集中式。其中，分散式以省心租業務為主；既沒有運營長租公寓那么“重”，又比單純的經紀業務往前一步，目的是將市場上分散的房源轉為有品質、可信賴的專業機構化長租房源，并提供專業管家服務。

不同于傳統的二房東或租房中介，貝殼省心租的主要收入模式就兩項，一個是空置期的時間差，另一個就是每個月8%～10%的管理費。集中式公寓，一方面是長租公寓，包括推出了貝殼新青年、貝殼海鹽公寓兩個品牌。另外，貝殼也在探索以酒店產品為供給的月租類產品。

而與房源狂飆、收入倍增相并存的是，貝殼房屋租賃業務的貢獻利潤率僅為4.4%，是比較“虛胖”的，雖然收入體量達到39億元，但只占公司整體凈收入的17%。相比之下，貝殼其他業務線對公司的利潤貢獻就更大了，家裝家居的貢獻利潤率為31.2%，存量房業務貢獻利潤率為41%。新房交易額為2276億元，同比增加18.4%，銷售增速遠超部分房企。

03貝殼、魔方、泊寓、冠寓都靠什么盈利？

我國住房租賃行業租售比偏低，租賃住房企業利潤率不高，除頭部企業外大都在維持溫飽經營尚可的境地，有很多自身能力不足、營銷運營缺失的企業甚至長期虧損。作為頭部租賃企業的貝殼、魔方、我愛我家、萬科泊寓等，近些年也在“盈利”的路上努力。

先來看各家的財報：

截至2024年上半年，中海的長租公寓業務收入達到了1.2億元，營收同比增長了57%，長租公寓業務正在逐步成為公司收入的重要組成部分。2024年前三季度，萬科租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入26.3億元，同比增長3.7%，并創三季報新高。

2024年前三季度，我愛我家的凈利潤扭虧為盈，相較于2023年全年巨虧8.5億元，今年前三季度實現盈利0.09億元，雖然我愛我家仍在虧損線邊緣掙扎，但至少已經擺脫了巨虧的不利處境，出現了邊際改善的跡象。

事實上，別看這些頭部企業的房源規模都在不停擴張，也在盈利，但房源實際的入住率還需要打個折扣，長租公寓拖欠房東租金也頻頻出現。萬科董事會主席郁亮曾坦言，長租公寓是不動產業務中最難賺錢的業務之一，泊寓也是經過8年持續投入、產業和模式調整，才終于實現了利潤回正。在盈利問題上，每個頭部企業都拿出了自己的“三板斧”。

先說說上面提到的貝殼，走的是“微利可持續”的邏輯。此次貝殼將租房業務收入暴漲的主要原因依舊歸結于：“省心租模式下的租賃房源數目增加”，這種模式僅向業主約定空置期、業主管理費，和向租客按月收取服務費，區別于房東直租和“二房東模式”。空置期是貝殼盈利的關鍵，擁有龐大二手房源系統和前置經紀業務流量入口優勢的貝殼，可以最快的時間把房屋租賃出去，并且在過程中進一步降低空置期，掙到一筆來自時間的紅利。

魔方公寓作為國內集中式較早起步的公司，其收入來源主要是租金+管理費+增值服務費。管理費主要是魔方向租戶收取的物業費，大約每月每間房200-300元，增值服務費用主要是在其高端產品中才體現，如租車服務、入室保潔、衣物清洗、商品代購等額外服務。雖然關于增值服務收入占比并沒有明確數據說明，但從魔方推出的「公寓+」戰略，擴大服務半徑，期望創造更高的毛利率，足以看出魔方對增值服務方面的期待。

以萬科泊寓、龍湖冠寓為主的地產系住房租賃房企，房源規模擴張速度與貝殼也不相上下，但其盈利之路卻沒有這么“平坦”。萬科雖2008年便早早借廣州萬匯樓項目切入長租公寓賽道，卻直至2023年才首次宣布盈利。與萬科泊寓同年成立的龍湖冠寓，于2021年便宣布盈利。相比之下，2020年才正式成立的招商伊敦，亦在2022年年中實現盈利，彼時，招商蛇口管理層表示，招商伊敦公寓是目前為數不多實現盈利的公司。

關于這些住房租賃房企盈利的因素，空間秘探認為有兩個方面十分重要。一方面，聚焦集中式，項目規模越來越大。過去，優質的集中式公寓物業，獲取難度很大，導致市面上一直是碎片化、分散式的模式為主。但近兩年，大量改革政策，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規模集中式租賃住房建設。房企在這方面具有天然優勢，集中管理也讓企業運營效率更高。

一方面，“二房東”模式轉向重資產和輕資產模式。目前長租企業的經營模式主要有輕資產托管模式（只做品牌、系統和運營管理能力的輸出）、中資產包租模式（前面提到的“二房東”模式）、重資產持有運營模式（即自持物業，拿地、開發建設、運營服務一條龍，再運用金融工具如REITs退出）。目前的長租市場，持續優化運營模式，“輕重結合”模式成為當下重要發展方向，運營效率穩步提升。比如萬科泊寓這幾年，泊寓在項目獲取多數是輕資產的方式，轉向“輕重結合”的發展模式。

保租房REITs和各項金融、稅收等政策的出現，也讓保租房項目投融管退商業閉環雛形初步形成，給租賃住房行業帶來更多的新增機會，目前國內市場已經上市的保障性租賃住房REITs 已經6單。

此外，在梳理過程中，也發現了租賃企業一些共同點。

一是內部存量資產的盤活運營成為新的業務增長模式，傳統商辦資產“由售轉租”的新模式也取得了巨大突破。在今年5月國家的“3000億再貸款”計劃下，地方國企收儲房源掀起熱潮。杭州、惠州、江門、重慶、鄭州、煙臺、河南已經再度掀起新一輪房源收儲行動，收儲的指向也正是保障性住房。不少長租企業十分重視目前的存量資產盤活，對市場上的存量房源，包括城中村、非居商辦等房源進行公寓的轉化等。

二是收并購頻繁，從收購后的項目定位來看，能產生規模效益、高溢價的大型高端產品更為被偏愛。如廣東的買家今年用了10億+收購了上海凱德的雅詩閣；周大福旗下的城璟租住集團，今年在上海“大手筆”收購公寓。其中今年3月拿下上海規模較大的3棟各19層公寓，將提供900套以上宿舍型公寓，預計今年年內就投放。而該集團自2022年底成立以來，1年多時間就已接連完成兩筆重資產長租公寓項目的收并購。

城市國資“下場”收舊房，也是令人關注。重慶的國企嘉寓5月全市發布收購公寓公告，要求須是整幢、整單元商品房；單套建筑面積不超過90㎡為主。而這家企業今年就連同當地租賃住房基金完成了7個項目收購，合計4207套房源。

三是在產品組合上，采用“長短租”模式。短租可以彌補長期租約不足造成的缺口，有效減少空置率。另外從盈利角度看，短租毛利更高，可在一定程度上提升長租公寓的經營效益。所以，越來越多長租公寓開始轉變經營模式，采取長租為主、短租為輔的辦法。有媒體報道稱，城家公寓年租產品占比約40%，中短租產品占比約60%，其中月租占比超過10%，2~5月租期占比約20%～30%。相比全年租產品，長短租結合的模式一年相當于賺14.2個月的租金。

04規模，不是長租公寓唯一“命門”

對比2022年底，租賃企業已開業房量規模增長明顯。據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，已開業規模超十萬間的租賃企業包括自如、相寓、泊寓以及冠寓，規模優勢明顯。同時，已開業規模超5萬間的租賃企業包括魔方公寓、樂乎公寓、百瑞紀以及瓴寓在內的多家企業。當前來看，中國的租住市場已進入存量時代，全國潛在用于出租的房源已超過6000萬套，租金高低已不是主要矛盾，能不能成功出租獲得有效收益成為關鍵。

在行業加速洗牌的過程中，以泊寓、冠寓、有巢公寓等為代表的長租公寓品牌頭部優勢明顯。但二房東跑路、收費不合理、租后體驗不佳等問題依舊是租賃企業面臨的難解困局。從近幾年獲得融資的長租企業發展戰略來看，規模不再是唯一訴求，他們開始關注更多細節。

首先，關注品牌能否形成矩陣和集群效應，增強品牌影響力。從市場層面來看，保租房大量入市，增加高品質租賃住房供給，租賃住房供給存量持續走高。再加上近期“國家隊下場買房”火熱，國家隊下場收購存量房作為保租房，這將進一步增加保租房的供給。如何品牌化可持續發展是每一個租賃品牌必須思考的問題。

對此，租賃企業們在核心城市的關鍵點位形成矩陣式的門店布局，如博楓、領盛、睿星、鐵獅門等眾多國際知名投資機構，紛紛聚焦一線城市及強二線城市核心地段優質資產。此前，龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平舊也曾提到，長租公寓介入比較早，但現在反而會更加審慎，會更堅持布局核心城市、核心區域。

隨著Z世代青年的需求也被看到再放大，長租公寓也被賦予了新的時代意義，紛紛打造商業+娛樂+住房等全方位配套設施，形成社區型多業態化模式。比如萬科泊寓、城家公寓、華潤有巢、龍湖冠寓等在保障性租賃住房社區運營合作開業、收購、攜手簽約合作、資本募資方面十分活躍。這受此影響下，集中式租賃產品占比將進一步提高。

其次，“如何盈利”仍是租賃企業們關心的核心問題。南京、杭州、天津市等地正研究制定收購商品房用作保障性住房相關政策。但太平洋證券近期的一份研報顯示，目前地方國資平臺收購存量房落地數量不多，而且推進速度較快的均為去年租賃住房貸款支持計劃試點城市，其中鄭州和濟南兩城收購的房源量較多，其余城市收購規模相對較小。業內人士猜測或許是地方對項目的回報收益信心不足，擔憂新增隱性債務風險。

同時，部分租賃企業正主動放緩規模擴張，同時清退運營較差的房源或項目。如自2018年以來，冠寓新增開業規模逐漸下降。數據顯示，截至2019年、2020年、2021年、2022年末，該公司累計開業項目分別達到7.5萬間、9萬間、10.6萬間、11.6萬間，分別實現同比增長41.51%、20%、17.78%、9.43%。僅從規模擴張速度來看，冠寓是有意放緩了腳步，現有的在營規模，實際上有一部分在退出，特別是此前高價格包租進來的項目。冠寓的整體策略明顯在做調整，重點放在了優化房間數量和質量，而不再以房間數量作為硬性指標，顯得尤為理智。

再者，資產如何保值、增值也是值得關注的問題。今年，多筆大宗交易發生、租賃住房REITs正在不斷上新中、大量保租房入市、各家企業正在積極謀劃新的產品線…… 長租公寓、酒店類產品通過運營來賺取收益以保障資產價值成為行業共識，租賃住房進入了新的資管模式。目前，市場上不缺資產，但是缺少好資產。這對長租公寓運營商提出了更高的要求，如果能力不濟，盤活后的物業就會變成另外一種形式的存量資產。

對此，租賃企業的“資產管理組織”存在感越來越強。如萬科成立商業事業部，統籌長租公寓事業部、酒店與度假事業部、物業事業部、印力集團 、物流事業部資產管理；綠城資產管理集團改名“綠城商用”，戰略定位更是從單一的資產管理，升級為全鏈條的商用資產運營管理服務商，以商業、酒店、長租公寓為核心業務，主要負責持有物業的全生命周期管理，實現綠城中國及合作方持有物業資產的保值增值。其背后是租賃企業開始放緩對規模的沖擊，回歸商業運營。

綜上，自2014年，雷軍投資You+，將長租公寓拉入大眾視野，如今的住房租賃市場已然渡過野蠻式擴張，由“開發模式”轉向“經營模式”。但租賃市場并非簡單地將房源進行一種集中，是個針尖上削鐵的生意，沒有人能躺著賺大錢。大浪淘沙始見金，在市場“角力”爭奪中，在確定性的趨勢中主動出擊，深化公寓的“差異化”與“品牌運營”打造，真正的專業化精細模式，將成為決勝籌碼！