24339套！

看到11月二手住宅全月成交套數出來的那一刻，我仿佛聽到發令槍響，二手市場“跑”起來了。

9.29新政后，上海二手房已持續2個月成交站上2萬+套。

（疊加12.1開始落地契稅調整、取消非普政策，部分大戶型網簽或被推移至12月成交，11月份的二手實際成交數據應該會更高）

相比近一年歷次新政效果“曇花一現”，這一次顯然“超預期”。

有如此成績，太不容易了！

而在“舒”了口氣之后，再細看11月二手成交明細，我卻依然得明確告訴大家：

上海二手市場仍在筑底階段，離“企穩”尚有一段距離。

11月上海二手房總成交約27050套

同比上漲67.32%，環比上漲9.28%

二手住宅總成交約24339套

同比上漲74.61%，環比上漲11.17%

全市小區基價約57721元/㎡

同比下降11.55%，環比下降0.88%

01

新政后年底“翹尾”，

今年以來單月成交量TOP1

24339套，這個成績到底怎么樣？

這里分兩個維度來看：

1.中短期對比，破了年度紀錄，成績值得“肯定”

首先來看2024年至今的月度成交，11月躋身年內TOP1，已經和2021年年中時節平齊。

這也是2021年7月調控以來，單月最高的二手住宅成交量了。

如果切分到周來看，這是9.29新政后連續第7周單周突破5000套。

對比5.27新政，顯然9.29新政的作用更持久。

一般而言年底并非成交旺季，但今年年底大概率要走出“翹尾”行情。

因為緊接著契稅調整、取消非普新政接著在12.1開始執行，10-11月賣掉小戶型的房東會進入到大戶型改善置換鏈條，這把“火”大概率能持續。

考慮到過去的2年間新政不斷，都沒有挽回頹勢，這一次24339套，相當于給“跌跌不休”的樓市打了一劑“強心針”。

2.長期對比，二手市場“仍需努力”

然而，24339套并不值得大肆夸耀。

我們還是得保持客觀冷靜的分析，而不要被中介、自媒體帶偏，甚至沖昏頭腦。

如果把時間線再拉長來看，參照近10年二手月均值20000套，就可以清晰地看到——

當下行情，只能算平市向次強市的溫和過渡。

具體解讀可參考：漲還是跌？2025年上海樓市走勢已明朗，3張圖看懂

要想實現價格的止跌，再到反轉，還需要看接下來的成交量能否穩住，以及掛牌庫存能否持續有效消耗。

02

以價換量，

仍舊是買方市場

量的回暖是大家切身可以感受到的，這是冰山之上最大的表象。

然而在冰山之下，還隱藏著更多的信息。

首先就是價格，我最關心的點就是，上海房價究竟有沒有“止跌”？

很遺憾地告訴大家，并沒有！

當下的二手房市場仍然是“以價換量”的“買方市場”。

可以看到，一房一萬監測的二手房基價已連續19個月下滑，雖跌幅微弱收窄，但仍然沒有止住下行趨勢。

最新二手房價為57721元/㎡，基本追平至2017年5月。

這充分說明，上海二手房價格回暖還需要一段時間。

其次，置換鏈條終于開始動起來了，這是個好現象。

一個健康的樓市一定是剛需-剛改-改善一步步轉動起來的，光靠剛需和豪宅在動，都不行。

11月的二手市場，讓我們看到了“希望”。

具體到各總價段成交結構，雖然依舊是550萬以下剛需在跑步進場，但我們所關心的置換鏈條，也已經開啟了輪動。

那就是，相比10月，550萬以上，各價位段成交占比有了顯著提升。

03

掛牌量緩慢減少，

成交新掛比出現“拐點”

冰山之下的另一個數據是掛牌。

參考頭部中介掛牌量價，二手住宅掛牌量雖仍處高位，但從10月開始，海量掛牌在逐步收縮，11月底為109833套，環比10月底減少約1.5%.

掛牌價跌幅也同步持續收窄，最新掛牌均價為60679元/㎡。

一個更加值得關注的數據是，從全網的成交新掛比來看，11月二手的供銷關系出現了“拐點”。

上海二手房成交量已持續2個月高于新增掛牌量。

這就意味著，二手房進入了實質性去庫存的階段，二手房價有望加速“觸底”并“企穩”。

04

賣房依舊得降價，

但議價空間在縮小

我們再來聚焦下房東心態。

雖然成交量上來了，但并不代表了房東的日子“好過”。

從我接觸的房東和中介小哥的反饋來看：掛牌仍舊“茫茫多”，不降價根本賣不動。

房東信心指數比較清晰地印證了這一點。

今年以來，共有2次指數出現震蕩上行。

9.29新政后是最大的一次，達到了年內top1高位，為17.65%。

其后就是10-11月震蕩下滑，最新房東信心指數為8.92%。

即便下滑，但仍高于新政前。

這可以看出當下房東們比較復雜的心態：

一方面房價下行，不得不“割肉”才能出貨；

另一方面，成交量抬升帶來了復蘇的預期，除非急用錢或者有更好的置換目標，潛意識里仍然不想“賤賣”。

結合我們對于2018年至今歷次房東信心指數的追溯，短期房價漲跌平衡點是房東信心指數突破30%。

以目前指數來看，上海房價距離企穩仍有距離。

當然，我們不能忽視的是，由于多輪新政的持續刺激，上海的高性價比房源已面臨出清。

在后市還沒有明確走向之際，買賣雙方仍在進行著激烈博弈。

目前，市場還相對比較穩定且理智，絕大部分房東心態并沒有因為成交量的上升而盲目提價。

相比10月份，11月調價動作基本不大：

降價房源占比由5.42%降到了5.07%；漲價占比維持在0.43-0.44%；絕大多數房源價格無變化。

但在具體的談判過程中，二手交易議價空間卻在逐步收窄。

對于房東而言，好的一點是買家的“屠龍刀”逐漸變成“砍菜刀”，可刀空間變小了。

而對于買家來說，看中的好房子可能要狠狠心買定離手，因為稍一遲疑，意向房源可能就被其他買家盤下。

大風起于青萍之末！

總體來看，上海二手市場仍在以價換量的筑底階段，即由“量”的累積，逐步過渡到“價”的企穩。

上海二手房，從2021年年中至今已經走過了近4年的盤整期。

接下來能否走出“低氣壓”時代，擁抱回暖復蘇，我們拭目以待。