我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

成都二手房成交量爆滿了，這種很刺激我們外地客戶啊，我加了個中介天天跟我說哪里賣完了哪里漲價了，哪里成交量大爆發了，搞得我很想快點來成都下定一套，但是也很擔心會曇花一現，短期我們要買，比如春節前的話，你怎么預判接下來行情的？

房段子解答

大概一周前我說過要謹慎地看多成都樓市，里面提到了成都新房、二手房在九十月份是反應過激過快的，這并不利于市場穩健觸底。

現在是信息爆炸時代，原來的周期輪動失效了，市場反應是來得快也容易去得快，我對此是抱有隱憂的。

經過這一周的觀察，更確定了我的這種想法。

10月新房成交7268套，11月截至27日，已經達到了9544套；10月二手房成交19803套，11月已經達到了23388套。

從成交量來說，11月已經超過10月，看起來欣欣向榮，但是這是滯后的數據，嚴格來說很可能是10月超過了9月。

可喜可賀的同時，對其能否持續性表達一絲擔憂。

從另外的貝殼數據來看，帶看量在降低（降至1個月前），成交周期在拉長（196天）...情況不妙。

最好的情況下，是年末年初觸底；最壞的情況下，接下來幾個月還要持續擺爛。

好些粉絲朋友跟我說本來打算買二手房的，但是優質一點的房源價格繃著上漲，或者被其他怨種接盤，所以現在“無房可買”，也就索性“暫緩買房”。

這種買家的擺爛，會蔓延到整個二手市場的擺爛，不排除又會出現撿漏的機會。

當然，這是在二手房價L型大趨勢下的階段性震蕩，普通人無法長持或者長租，那么這種細微的節點就需要把握住。

往回看，今年金三銀四，金九銀十，是一個很好的賣出機會。

至于新房呢？

也出現了疲軟，真正主城區核心板塊自然不用多說，符合既定預判。但我說個新的現象，那就是泛核非核區域的新房，在動輒幾萬十幾萬甚至幾十萬的漲幅下，也遭到了購房者的嚴重抵制。

開發商盲目自信還是要反噬到自身的，有些樓盤的成交量反而不如年中，這就是自作孽。

真正聰明的是暗地里依然保持相當的優惠幅度，做好秋收搶收工作，天空如如不動，任其云卷云舒，能賣出去的房子，才是好房子。

會員提問

你好，我目前有2套新川的自住改善房沒交房有貸款，然后想投一套200內的二手房，主要是保值收租，就想看看其他高新核心區一點的，有么有好的推薦呢？

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

現在來看的話，你們是已經重倉新川兩套房子了，在**和**均有布局，現在另尋第三套200萬級別的買法，一是估計要全款，二是純投偏撿漏、出租的想法。

租金這個好說，但是不會太高，能達到2%就算不錯的租金回報率了，但我們志不在此，更多的是希望能抄底撿漏。但抄底撿漏又分為兩種，一是價格，二是時機。

價格層面上，往往要低于最近同戶型成交10%以上才能說是階段性的撿漏，這種純在偶然性（不看瑕疵房），需要耐心找尋。另外時機的話，當前還處于下行通道，除非能提前預判預留降價空間，否則估計還是半山腰。真正的底部，像高新這種核心區域的話，大概還要至少半年到1年才能真正普遍見底。

所以回來說200萬級別的房子，高新最核心的高九高11是沒問題的，向下兼容咱們的預算，那么就會很穩。

南城都匯五期這種，算是市一醫院比較吊車尾的樓盤，但是也因為低價+學區和地段，迎來了很多剛需客戶的青睞，考慮合適的時機和價格入場，整體保值流通性是沒問題的。建議你看看89平的套三雙衛，優質一點的房源，到時候200萬級別拿下，是很穩健的。

現在基本上成交行情就是200上下了，可以適當蹲守下，看跌破200，或者說稅費中介費含完200，算是一個窗口機會。

這個時候租售比能達到2%+(按照月租3.5k計算)。

另外還有個劍走偏鋒的，就是南城都匯匯彩園，很核心的地段，很次新的品質，但是價格高，基本上現在71平套二，也要200出頭，但是租金很高，4k以上，租金回報也不輸五期的。只不過是套二格局和高單價，未來的流通性也會相對狹窄，博大可以南城都匯匯彩園，穩重可以五期。

（大源的凱德世紀名邸套二，71平，也是類似的格局，可以同步觀察）。

另外要看租金的話，也可以著重世紀城這邊，偏向于寫字樓周圍的次新電梯房，比如潤萊金座（租金3.5k）、IMC國際廣場（租金3k）、世龍廣場（租金3k）的套二戶型都可以的。香月湖（可以70多的小套三，好出租，租金3.5k）。

以上樓盤算是比較典型的買法，差不多都是200萬級別的房子，租金越高越好，但是也要綜合考慮本身的樓盤品質，房源的優質，還有時機的問題（多觀察，不要著急行動，除非確實有非常優質的房源，非常有性價比的價格）。

會員提問

你好目前我家兩套房，一套大面的套四，一套大源的剛需套三，現在打算置換下，主要是有二寶了，所以想買大源（老大讀大源的益州小學，所以要接送）的套四，總預算在350-420萬，看了不少二手房（請逐一幫忙點評下？），但是越看越糊涂。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

現在來看，成都優質板塊核心樓盤的樓市是一個V字型（或者梯形底部）的下跌期，你們***一是當前自住，二是短期賣肯定會虧本（相信大源可以熬過周期），三是有實力和意愿先買后賣，低買高賣，所以我還是比較支持你們現在先行考慮入場，這種入場不是很刻意馬上就買，而是先看好樓盤戶型，長期跟蹤價格，在接下來半年到1.5年的時間內，果斷抄底。

單就自己的益州小學學區來置換的話，看套四也不少了。

***是半開放式小區，租客也多，整體就是看性價比了，套四戶型300萬拿下的話，自己翻新裝修估計也要30多萬。折合單價還是3萬出頭了，我覺得略高了一點，多觀察下吧，不急于入手這種群租房。

***，149p，裝修還可以？目前400萬的話，折合單價2.68萬，看似不高，但是之前它可不止這點價格，主要還是因為房齡老化了，16年的房齡，你們還打算持有多少年？到時候成為20年房齡的老破大嗎？它的車位也比較緊張，這種產品慎重哈，不要只看價格，只看裝修，要更多的看房齡品質和價格預期。二期和***也很類似，都存在老化問題。***品質和維護還好點，但是單價總價又貴。

前面兩種的話，如果非要二選一，我建議是先看房齡，結合品質感受喜好。然后再選定戶型，磨價格等抄底。

***的清水頂樓，雙重問題，清水房算3k，頂樓折價10%，正常的話，我覺得260-280萬拿下清水頂樓相對穩妥，不然的話，就等待其他更有緣的房子吧。

***，不看哈，太高密和雜亂了，超高層未來惱火，管理維護都是個問題，最終還是會淪為群租房結果的。

***素來是贈送大出名，品質也很不錯，但是學區好像不是益州了哈？380萬買101平的躍層套四，精裝（無需翻新重裝）+非瑕疵樓層的話，我覺得倒也可以，具體房源再議。

***學校也不一樣，超預算太多了吧？

***，剛需老化的樓盤，比鳳凰城一期好不到哪去。

***就是翻版的東方希望天祥廣場，甚至看梯戶比還更不如。

總之還是多觀察吧，aaa、bbb、ccc、ddd這幾個樓盤可以多觀察觀察。