陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇個人社會職稱

政協茂名市電白區第二屆委員會委員

貴州省茂名商會執行會長

振興電白廣州聯誼會常務副會長

西南政法大學法學博士

西南政法大學中國法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務所　副主任

廣東盈隆（貴陽）律師事務所管委會主任

盈隆法律研究中心主任

中國廣州仲裁委員會仲裁員

廣州市司法局調解專家

建設工程合同糾紛專業律師

工程案件律師

廣州大學不動產研究中心研究員

茂商新媒體平臺“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十八條 建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。（原《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第十九條）

《民法典》第八百零七條之規定，“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。” （原《中華人民共和國合同法》第二百八十六條）

根據上述法律規定，在發包人欠付承包人工程款時，承包人有權請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償權。但是，如果發包人不是土地使用權人的情況下，承包人還能否主張優先受償權？

讓我們通過解讀最高人民法院的案例來進行分析。相關案例：（2021）最高法民終885號。

2011年4月，遼寧省發改委對丹東市發改委下發《關于口岸工程項目建議書的批復》，批準項目建設。

2013年1月，遼寧省人民政府形成《省政府業務會議紀要》，認為該項目意義重大，要求加快工作步伐。

2015年1月，國務院下發《關于同意口岸對外開放的批復》，同意口岸項目開發建設。

2013年3月14日，某甲物流與某乙建工簽訂了一份編號為HG2013-001號《建設工程施工合同》，約定：發包人為某甲物流，承包人為某乙建工。

2014年3月11日，某甲物流與某乙建工簽訂《補充協議（二）》。

2014年8月1日，某甲物流與某乙建工再次簽訂一份《補充協議》，而后，某甲物流（甲方）、某乙建工（乙方）、某甲置業（丙方）又共同簽訂了一份《協議書》。

某乙建工在與某甲物流簽訂案涉《建設工程施工合同》后，即入場開始施工。某乙建工同時施工旅檢大樓和綜合服務大樓兩棟建筑，在合同約定的2013年11月15日和2014年6月15日兩棟樓的竣工日期，均未完工。

2015年下半年，雙方由于各自問題施工時斷時續，產生糾紛。

2018年5月22日，某乙建工將某甲物流訴至法院，訴求某甲物流支付工程款，并主張工程優先受償權。關于某乙建工就案涉工程折價或者拍賣價款是否具有優先受償權的問題，是本案件的爭議焦點之一。

一審法院認為，依據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條，發包人未按照約定支付價款的，雖然可以申請人民法院將該工程依法折價或者拍賣，并就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償權，但是也是依據該規定，必須同時符合“除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外”的除外規定。案涉口岸工程系由丹東市人民政府立項，經遼寧省人民政府、國務院審批的重要政府立項工程，具有特定用途，且該工程的所有權不屬于作為工程發包人的某甲置業、某甲物流，某乙建工依法不能將案涉工程進行折價或者拍賣。某乙建工提出的該項訴訟請求，依法不予支持。

某乙建工不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院認為，案涉國有土地使用權已于2016年收歸國有，本院（2020）最高法民終784號民事判決也確認“因土地使用權出讓合同在案涉土地查封之前已解除，雖然案涉土地使用權登記在某甲置業公司名下，但某甲置業公司對案涉土地已不享有權利”。根據房地一體原則，對案涉工程價款優先受償權的認定將涉及一并處置案涉旅檢大樓和綜合服務大樓及其所占用土地的國有土地使用權。

某甲置業在《國有建設用地使用權出讓合同》解除后，已不是案涉土地使用權的權利主體。在某甲置業已失去案涉土地使用權的情況下，對案涉工程優先受償權的認定和行使均涉及土地使用權人的權利。某乙建工在本案中未一并起訴土地使用權人，為保障土地使用權人的辯論權利，本院對此不予審查，某乙建工可依法另行主張權利。

根據最高人民法院的上述裁判規則可知，根據房地一體原則，如果處置涉案的建筑物，必然會涉及處置地上建筑物。在發包人不享有土地使用權，如果仍對案涉工程優先受償權進行認定和行使，必然會影響土地使用權人的權利。因此，在發包人不是土地使用權人，且承包人也未一并起訴土地使用權人的情況下，為保障土地使用權人的辯論權利，不宜認定承包人對涉案工程享有優先受償權。

陳偉奇律師工程案例100期之第十二期分享完畢。

供稿：陳偉奇

通訊員：伍斯興

整理發布：茂名故事館新媒體編輯部

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