周一交流了幾個中介店長，都不建議寫市場分析，費力不討好。

一個店長說：現在不用分析市場。

一些客戶不用講，自己緊迫感非常強，比中介還急。

一些客戶不用講，你怎么講他也不信會有行情。

你越講市場他越反感。

但是環二創業初心就是跟大家多分享，多講一些真實的東西。

說的對不對、大家是不是認可先不說，至少環線寫的都是自己心里話。

最近市場變化快，有必要跟大家聊聊我們看到的、想到的。

有不同意見的朋友可以多討論。

市場肯定熱了，周末被上海交易中心刷屏，昨天天安排上了同城熱搜。

緊跟著二手房突破2.7萬套又刷屏，近44個月以來最高紀錄。

多空分歧還這么大，是因為才火了兩個月。

連續兩個月過兩萬套，原本對市場樂觀的客戶肯定著急起來。

原本很悲觀的客戶，還是很悲觀。

樂觀的更看好，悲觀的還沒反轉，所以大家沖突很大。

悲觀的心態反轉，至少需要三個月。

所以環二之前說，連續三個月過兩萬套市場就有危險。

悲觀的心態反轉，市場就變了。

第二，三個月過兩萬套會催生大量新的需求。

上海是置換市場，大多數賣房目的就是買房。剛賣掉房子的，是最優質的購房者。

有資質，有資金，資金還在活期賬戶，還處于交易活躍期。

成交量越大，這些優質客戶越多。

第三，三個月過兩萬套消化了大量優質房源。

誰也不比誰傻，肯定先買性價比高的房源。

掛牌量雖高，筍盤卻沒幾套。

三個因素疊加，市場可能持續下去。

所以就看12月能不能保持住。

很多人的擔心是行情持續不了，就好兩個月，后面交易量又不行了。

量在價先，后面交易量下去，價格還得跌。

2020年之前這種擔心很少見。股市一般波動上升，行情來了也有幾次回撤機會。

樓市行情一旦啟動就會持續，根本沒有回撤，沒有右側交易的可能性。

2015、2020年都是行情啟動了一路高漲。

現在大家擔心，是因為被騙過很多次了。

2023年3月口罩事件剛結束，很多人認為行情馬上到來，火了一把。

4月份就打回原形。

2024年527新政火了兩個月，8月立馬不行了。

這次會不會又這樣？火兩個月就又下去？

先不說房價漲不漲，環二有信心的是12月交易量不會差。

2023年4月不行，其實3月份就有人看出來了——3月下旬鏈家帶看量急劇下滑。

今年8月不行，是因為7月下旬定房客戶就少了，只是8月體現在網簽。

這個11月不一樣，從頭熱到尾，月底成交量依舊很高。

頭部中介最后一周定房數很高，帶看數甚至還翹尾。

帶看量增加，說明熱度持續，大家信心還在。

有這些先兆指標，12月成交量不會差。

元旦過后，會有一些觀望客戶空轉多了。

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11月的第二個不同是，改善客戶開始入場。

527新政后，上海賣的好的是老破小，好小區其實沒起來。

10月開始，交易鏈條向上傳導，中產社區火了。

11.18-11.24日這周，聯洋成交量31套。

7、8、9三個月，平均每月才30套左右。

10月前灘交易量直接翻了4倍，局部遠古巨牛。

交易鏈條開始傳導，交易本身就會催生需求，市場才會更激烈的滾動。

11月的第三個不同是，新房市場徹底變了。

這兩三年新房搶了太多客戶，通過倒掛，上海至少多賣了7萬套新房。

很多人都在等新房，有便宜誰不撿。

只有市場極好，大家等不及新房才會看看二手，二手市場就很難活躍。

現在新房普遍提價，倒掛幾乎全面消失，客戶流向二手。

新房定價又是市場的錨，新房貴了，大家對二手信心也足了。

第七批土拍溢價率很高，12月30號要拍的第八批，徐匯區地塊起拍價就超過9萬。

看看今年的新房和二手，很多人該買就買了。

第四個支持力量是，學區房火了。

不管怎么看空學區，大家身體是誠實的，該買學區房還是得買。

前灘賣那么好，很多都是一房，掛戶口讀華二的。

梅園、濰坊、海防村的一房最近賣得也快，都是為明年報名讀書做準備。

甚至高興花園價格都有反轉。

這波學區需求今年12月肯定不會結束，要釋放到明年三月份。

最重要的是第五個不同，現在已經進入新周期。

2020年4月開始大漲，行情持續到2021年7月，8月份出了三價就低才真正按死。

之后一直按著，口罩事件后才斷續的救市，上海行動很不積極。

直到今年，上海才真正的意識到樓市問題很大，527給了大驚喜。

之前幾次預期落空，很大程度都是因為我們本身就在下行周期內。

929新政時，上一個周期已經走完，我們現在又回到2020年。

所以對比44個月之前沒意義，應該對比2020年，我們已經處于2020年4-5月的狀態。

二手房破兩萬套，但是市場共識還沒建立，還有大量看空聲音。

2020年真正建立共識，得到7、8月。

7、8月開始看房的，幾乎都掛在高位。

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講到這肯定有人問，那你是認為明年會漲了？

其實不是我認為明年會漲，是我在賭明年會漲。

世界上不存在預言家，未來，意思是還沒來，還沒來的事情誰說的準。

杭州有個區域叫未來科技城，最近房價跌了50%。

未來科技城，就是還沒來、還沒建好的科技城。還沒來，房價就炒作到6萬多，超過老城區。

未來開大開小還不好說，開大也就賣6萬，你不賺錢。

開小就崩到3萬，虧掉底褲。

我不知道為什么還有人去賭，明知莊家通吃你還壓大小。

上海樓市不一樣，開大就是漲30-50%，開小還會跌多少？

既然是賭，你就說服不了對方。

賭場上壓大小的人能相互說服嗎？

現在很多人壓小，失業率高、收入下滑、企業家沒信心。

你以為壓大的人看不到這些？

如果沒有這些利空，就沒這場賭博了。

經濟跟之前一樣好，房價跌了30%，你還賭什么，人人都是能看透骰盅的周星馳。

而且這個賭博貫穿始終，你永遠找不到確定性。

12月超過兩萬套了，就不是賭了？市場就一定起來？

房價漲了10%了，市場就一定起來？

我們能做的，無非是壓概率。

支持壓大的理由太多，今天講不全，大放水、救市、上海的牛逼、長三角的優勢這些泛泛的就不講了。

按照之前經驗成交放量超過3個月，一般意味著正循環開始，賣掉房子的房東又進入市場。

而12月超過兩萬套又沒懸念。

另外就是大家低估了上海購買力，上海有錢人太多，購房需求太多。

上海有1000萬人租房，能轉化出多少購買力？

上海1500萬人有房住，但是大部分住在1999年之前的小區中，能有多少人要置換？

上海小區房齡分布

你有一個2000年的電梯小兩房，就領先75%的居民了（40%無房、35%有老破小）。

這個基本面沒變，上海絕對不會缺購買力。

這些人不買，無非是沒信心。2020年買的起，沒理由降了30%反而買不起。

沒信心的原因都知道，失業率高、收入下滑、企業家沒信心。

不過這些已經是事實啊，已經完全反映在預期、反映在房價。

現在還有人不知道我們失業率高、收入下滑、企業家沒信心嗎？

你要賭的是，預期變好還是會更差。

很多人說，我不賭，樓市好不好跟我沒關系。

很抱歉，你出生在中國，出生那一刻就參與進來，誰也跑不掉。

不賭，就是賭小。

對于賭小的朋友，今天沒時間再說更多，至少你要想想：你覺得明年還會跌多少？