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裝修報告由房哥&境與宅聯合推出，從裝修和設計角度，剖析熱門小區，給出改造方案，見證新家變化。

第25期，招商攬閱

房源情況：建面約103㎡，精裝樣板間

改造建議：境與宅設計

在很長一段時間內，秦漢大道北是不是奧體的爭議普遍存在，畢竟一路之隔，城市界面，配套多少，房價水平是有明顯差異的。

但伴隨著24年進入尾聲，25年即將來臨，招商、綠城、中糧等已悉數進場，憑借升標會所，實景面積，露臺贈送，外加在建的交大陸港學校輔助，賣的都還不錯。

是大家不再執迷于奧體本身，還是秦漢大道北確實支棱起來了，大家心里是否已有答案？

撰文：尋香行

港務后半場

港務區的快速發展始于2018年，契機為全運會，于是這五年時間，大家看到了灞河東岸，堪比加速包的建設進度，誕生奧體場館，鐵一，高新系名校，央企總部，多條地鐵，長安系公建等眾多配套。

憑借當年較低的價格，外加極佳的城市界面，港務區迅速成為西安頭部區域，誕生華潤、綠城、中糧等多個搖號小區。

雖然圍繞入住率，產業人口導入，通勤距離等不同人各有看法，但目前西安買房，港務區依舊是繞不開的第一梯隊。

從港務開發版圖現狀看，奧體區域基本進入二手房市場，新房新地寥寥，是整個浐灞國際港片區的頭部。

（政經板塊周邊）

而歐亞大道以東的政經板塊，當下配套齊全，熱血奇跡，奧體公園，地鐵，師大學校齊全，但供地有限，還有圍墻，倉門，楊賀等村子待拆遷。

有大量空余土地，且幅員遼闊的就是跨過秦漢大道向北，直達渭河邊，目前仍在拓荒初期。

（在建的交大陸港學校）

發展策略也很明確，一是落地交大陸港學校，圍點打援，帶動周邊土地，新房銷量；二是用奧體高價制造價差，帶動外溢；三是配套加密，比如地鐵，學校，商業規劃，目前還在土地整理階段。

本著所見即所得的買房原則，也難怪大家對秦漢大道北，心里是有落差的，長期打消疑慮的辦法，只有加大配套，利好落地。

（建設中的渭河南岸企業總部區域）

而短期內，則是平價+升標，參考灃東融合區保利云谷和著的思路，秦漢大道北目前落地的金地、招商、綠城、中糧等，在景觀，立面，贈送，會所上是升標的。

今天，我們會從裝修角度，實探秦漢大道北的招商攬閱，尋找后奧體時代，港務區的買房答案！

實景展示

招商攬閱已開放部分實景展示區，現場可見社區大門，迎賓大廳，下沉會所，架空層，部分景觀，部分樓棟外立面，公區大堂，地庫和搭建的精裝樣板間。

（社區門庭實景）

社區門庭尺度開闊，此處為酒店式落客區，厚重的弧形金屬挑檐搭配石材景墻，中部的造型頂面與水景雕塑相呼應，觀感上非常氣派。

門前做有中軸對稱景觀，中部超長水景貫穿整個入口區域，行人從兩側道路通過，水聲潺潺，烏桕搖曳，人與景有較強的互動與融入。

（歸家大堂實景）

穿門而入是社區酒店式歸家大堂，首層為迎賓大廳，設有前臺接待區和休息區。

(下沉庭院實景)

從迎賓大廳乘電梯而下，直通負一層的下沉會所。圍繞會所打造的庭院景觀區，帶有濃郁的自然風貌。

池中游魚細石，池岸石塊簇立，滿布青苔的緩坡上，苗木、灌木點綴其中，共同勾勒出這一方清幽的小景。

（恒溫泳池實景）

（業主會所實景）

下沉會所目前已對外營業，包含前臺接待、恒溫泳池、健身房、瑜伽室、水吧、茶室和休息區等空間。

其中，恒溫泳池配有更衣室、淋浴間，泳池分深淺水區，池邊設有躺椅。健身房、瑜伽房空間開闊，健身器材豐富。

會所各功能區串起洄游動線，空間流暢，互不干擾，全落地窗將庭院景色盡收眼底，在此臨窗觀景，稍作休憩，十分愜意。

（景觀展示區實景）

園區部分實景園林也已呈現，強調人行步道與景觀的融合，避免視覺一通到底的單調，園路兩側采用大量花叢、灌木裝飾，弱化路與景的僵硬過渡。

景觀方面，開闊園路的兩側，苗木挺立，排列有致；小徑旁的烏桕姿態婀娜，營造自然舒適的林下空間。

園中還有水景、廊架、下沉卡座等元素點綴，增強園區的賞玩體驗。

（架空層實景）

此外，社區在樓棟內還做有兒童主題架空層，架空層開放式設計，內部做了色彩鮮艷，富有童趣的裝飾。

空間囊括游戲區、閱讀區、益智區、休息區等等，滿足全齡段兒童需求，且全場設施無棱角設計，避免兒童磕碰。

（外立面實景）

外立面已做出的部分，由經典的灰、白兩色構成，立面采用真石漆與涂料打造，橫向線條流暢極簡。

南向立面，擁有超大窗墻比，玻璃欄板錯落有致，立體感強，整體偏公建化風格。

（層戶外大堂實景）

戶外大堂，門頭方正簡約，金屬挑檐有質感，單元門全明通透的深色玻璃，帶有落地式電子門禁。

立面采用玫瑰金色金屬鋁板+石材裝飾，細節上，加入花紋鏤空鋁板、壁燈等元素，提升大門層次感與精致度。

（戶內大堂實景）

戶內大堂，挑高舒適，照明充足，圓弧吊頂及細節弧形造型加石材背景墻，觀感高級優雅，墻面、地面深淺交織的瓷磚搭配，增加視覺對比。

（戶內大堂細節）

細節上，墻面鑲嵌金屬線條，金屬踢腳線，埡口做金屬包邊，增加空間精致感，大堂墻面電井、水暖井、消防栓等做隱藏處理。

（地庫入戶實景）

地庫入戶部分，玻璃單元門帶落地式電子門禁，門口立柱設置樓號標識燈箱。門口頂部做一體化吊頂結合點陣式光源，入戶光廳的設計很上檔次。

（地庫實景）

地庫也做出了部分實景展示，地面劃線清晰，安裝減速帶，材質為環氧地坪，頂部安裝樓棟引導標識，區域內光照明亮，衛生整潔。

平面分析

招商攬閱分三期開發，包含高層，小高和洋房，總占地約215畝，目前在售的DK3招商·攬閱書華，規劃有18棟住宅，面積101/103/128/143㎡。

（招商·攬閱書華樓位圖）

本次拆解案例為建面103㎡高層中間戶，2T4北連廊結構，這個面積，更講究功能性，沒有跟風設計四代住宅，而將南向觀景陽臺與客廳、次臥相連，擴大客廳的使用空間。

從現場看，展示效果第一，做了開放式西廚，開放式次臥，凸顯空間，實際使用中，需依據家庭成員情況，決定房間，空間封閉樣式。

（建面約103㎡戶型平面圖）

戶型結構上，是西安近些年常見的小三室，三面寬戶型，非常方正，動靜分區，少有浪費面積。

細節考慮包括進門玄關，冰箱位置有內嵌設計，節省空間，兩衛布局，方便洗漱，客廳臥室陽臺拉通，擴大室內采光，觀景面，北側廚房外統一的設備陽臺，保證南向外立面整齊。

采用小面積更實用的可封窗陽臺設計，還是老話，小面積傳統一點更實用，大面積可以創新做室外露臺。

具體到樣板間部分，按照不同位置，進行了拆解和實用裝修建議，后期小區毛坯交付，有自裝需求的朋友，可以作為參考。

樣板拆解

招商攬閱·書華為搭建的精裝樣板間，現場分別有建面約103㎡、128㎡兩個戶型，本次看到的是建面約103㎡戶型的精裝樣板間。

part 01：玄關

（樣板間玄關區域實景）

（樣板間玄關區域收納展示）

樣板間實景：

1、入戶玄關摒棄以往復雜的裝飾造型，從實用、收納為出發點，滿足日常化的功能需求，這些正是現在設計中，容易忽略的重要板塊。

境與宅自裝建議：

1、現場玄關位置的實用性考慮還是齊全的，高低掛衣區，抽屜組合，實用性最大化，鞋柜高低尺寸和空間分隔可作為后期自己裝修方案。

part 02：客廳

（樣板間客廳區域實景）

（樣板間客廳區域收納展示）

樣板間實景：

1、樣板間把客廳和陽臺做了擴充，書房銜接的區域做了半開放的處理，兩個設計點都是讓空間更加通透明亮。

2、電視墻延申至陽臺區域，結合儲物柜的功能，造型層次更加豐富。

境與宅自裝建議：

1、客廳連通臥室的開放式設計，并不適合多數家庭，這個面積段內，考慮父母同住，小孩獨立學習空間，更加適合封閉空間。

2、現場軟裝的的搭配比較滿，展示型大于實用性，由于客廳本身的面寬有限，在沙發尺寸，茶幾尺寸上可進行取舍，以簡潔風格突出開闊空間。

part 03：餐廳

（樣板間餐廳區域實景）

（樣板間餐廳區域收納展示）

樣板間實景：

1、餐廳空間較小，樣板間設計了卡座，以及鏡面的設計手法，目的都是讓空間更加通透。

2、在吧臺、卡座、西廚柜設置了不同生活物品的儲存空間，收納考慮十分充足，比較貼切生活化場景。

境與宅自裝建議：

1、餐廳面積有限，動線上又是入戶的通道，餐桌可以考慮活動的形式，滿足家庭聚會，讀書，工作等不同需求。

part 04：廚房

（樣板間廚房區域實景）

（樣板間廚房區域收納展示）

樣板間實景：

1、樣板間廚房做了開放式設計，一方面空間更寬敞，一方面貼合當下年輕人的生活方式。

2、廚房在布局上，把吧臺和櫥柜的功能結合，節省空間的同時，也充分考慮到收納。

境與宅自裝建議：

1、根據自身需求，廚房可考慮半開放式設計，開放空間的同時也考慮實用性。

2、廚房實際空間有限，冰箱在餐廳位置內嵌的設計，比較合理，后期裝修可做參考。

part 05：書房

（樣板間書房區域實景）

（樣板間書房區域收納展示）

樣板間實景：

1、樣板間做了開放式書房，空間上更加通透明亮。

境與宅自裝建議：

1、結合自身需求，可考慮把書房做成半開放式空間，同時滿足客房的功能，實用性更強。

part 06：主臥&主衛

（樣板間主臥區域實景）

（樣板間主衛區域實景）

（樣板間主衛區域收納展示）

樣板間實景：

1、樣板間主臥缺少儲物空間，玻璃門的衣帽柜實用性不高。

2、樣板間主衛三分離設計，鏡柜延申至馬桶上方，門后的10公分收納柜，利用得非常巧妙。

境與宅自裝建議：

1、可考慮在床尾增加收納，衣帽間可以加門形成獨立空間，男女主人衣物可以分區收納，使用起來也較為便利。

2、主衛正對床，在風水上較為不利，可以考慮增加隔斷的形式，一定程度上起到阻擋作用。

3、主衛可增加淋浴隔斷的設置，做到真正意義上的干濕分離。

part 07：兒童房

（樣板間兒童房區域實景）

樣板間實景：

1、樣板間把陽臺拆掉，擴大臥室空間，裝修上色調豐富明亮，床的底部也做了收納，實用性較強。

境與宅自裝建議：

1、后期裝修中可以增加衣柜收納，書桌學習的位置，墻面色彩可以豐富一些，增添趣味性。

part 08：客衛

（樣板間客衛區域實景）

（樣板間客衛區域收納展示）

樣板間實景：

1、干濕分區的設計，較為符合這個房型的需求，后期設計可延用。

2、面盆的側墻，中間采用通透的手法，上下兩個位置都做了收納的處理，把每一處能利用的空都用到極致。

境與宅自裝建議：

1、后期裝修中可沿用樣板間思路，收納充分考慮到位。

樣板間展示，效果為主，后期毛坯交房，自住小面積更情調功能性，裝修改造可發揮的空間很大，每個人的喜好和訴求不同，有裝修需求的，加“房哥小助手”微信，了解更多。

房哥有話

秦漢大道北到底是不是奧體，不要糾結于名字本身，奧體大道一直在向北延伸，直到渭河邊，更多的還是區域內配套，城市界面是否符合大家對奧體的預期。

奧體之所以是奧體，不是因為這兩個字，而是醫院、學校、場館、地鐵、寫字樓、住宅等悉數落地，配套兌現達到大家預期。

目前的秦漢大道北，仍在區域拓荒的階段，圍繞交大名校，圍繞界面更新，還有很長的路要走，全運會過后，這里也很難有加速包的效果，而是回歸新區發展，走兩步，退一步的正常軌跡中。

切勿以摘桃心態在這里買房，而是要與新區共成長，經歷高光的、落寞的種種時刻。

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作者：尋香行

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