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承租人與出租人簽訂長期豬廠租賃合同，在合同履行一段時(shí)間后，承租人以市場行情不好、連年虧損等理由，不想繼續(xù)租賃，此時(shí)，承租人是否享有合同解除權(quán)？

案情簡介

甲公司與乙公司于2020年11月3日簽訂存欄規(guī)模14080頭《豬場租賃合同》，約定租賃期限為五年，乙公司按照每頭每年220元價(jià)格支付豬場租金，付款方式為一年一付。2021年1月1日，雙方簽訂存欄規(guī)模5280頭《豬場租賃合同》，合同內(nèi)容與14080頭豬場合同內(nèi)容基本相同。

2022年7月1日，乙公司以郵政通快遞方式向甲公司發(fā)出2份提前退租解除合同通知單，理由：豬場租賃期間未按照合同約定履行豬場糞污外運(yùn)、協(xié)調(diào)工作、 豬舍漏糞板斷裂、墻體傾倒、破損、廠區(qū)氧化包嚴(yán)重鼓包、環(huán)保不達(dá)標(biāo)，現(xiàn)已無法使用。2022年9月28日，乙公司又向甲公司發(fā)出催促豬場交接的通知。2022年7月13日、2022年10月13日甲公司進(jìn)行了回復(fù)：解除理由不成立，不同意解除。乙公司于2020年 11月11日向甲公司支付存欄14080頭的豬場首期租金2956800元+140800元；2021年1月21日向甲公司支付存欄5280頭養(yǎng)豬場首期租1161600元。

甲公司向法院起訴乙公司，要求其支付案涉豬場租賃費(fèi)400萬元，乙公司反訴請求確認(rèn)案涉租賃合同已于2022 年7月1日解除、退還其未使用期間租賃費(fèi)1677865元，由甲公司協(xié)助該公司完成租賃物內(nèi)資產(chǎn)交割。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于乙公司是否享有合同解除權(quán)的問題。 一方面，關(guān)于是否存在約定解除的情形。本案中，甲公司和乙公司簽訂的《豬場租賃合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)，為有效合同，雙方均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。現(xiàn)乙公司主張案涉合同第九條第（一）款載明了合同約定解除的事項(xiàng)，故其有權(quán)單方解除合同。該條系對(duì)合同的協(xié)商解除和約定解除權(quán)作出的規(guī)定。第一，本案中，甲公司不同意解除案涉合同，即當(dāng)事人并未達(dá)成解除合同的一致意思表示，故本案不存在協(xié)商解除的情況；第二，約定解除權(quán)是當(dāng)事人預(yù)先約定將來出現(xiàn)某種事由時(shí)，一方或者雙方有權(quán)解除合同。但本案雙方先后簽訂的兩份《豬場租賃合同》第九條第（一）款均載明，若乙方在合同租賃期間違反約定提前單方面解除合同，應(yīng)提前3個(gè)月通知甲方并向其支付一定數(shù)額的違約金。該條約定僅對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行明確，并未賦予合同雙方以任意解除權(quán)。且案涉合同第一條第（五）款特別約定事項(xiàng)：“另如因甲方土地備案、環(huán)保、消防、畜牧等手續(xù)瑕疵而豬場被強(qiáng)制停產(chǎn)三個(gè)月以上或不可抗力等本合同無法繼續(xù)履行情形的，乙方有權(quán)單方面解除本合同…”即只有在該條約定的事由出現(xiàn)時(shí)，乙公司才享有單方任意解除權(quán)。故乙公司主張依照案涉合同第九條第（一）款而享有任意解除權(quán)，無事實(shí)及法律依據(jù)。

另一方面，關(guān)于是否存在法定解除的情形。合同法定解除的前提是合同繼續(xù)存在的基礎(chǔ)喪失，合同義務(wù)得不到完全履行或合同義務(wù)的履行已對(duì)債權(quán)人無實(shí)際意義，守約方欲從合同履行中得到的各項(xiàng)利益落空，繼續(xù)維系合同對(duì)雙方均無必要，此時(shí)法律方可介入合同當(dāng)事人的自由意思中，賦予守約方單方解除合同的權(quán)利，脫離合同對(duì)待給付義務(wù)的約束。本案中，甲公司系按照乙公司要求的條件和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)案涉豬場，并經(jīng)乙公司驗(yàn)收合格后交付其生產(chǎn)、經(jīng)營，不存在違約行為，乙公司作為違約方，不享有法定解除權(quán)。綜上，乙公司不享有解除權(quán)。因只有享有解除權(quán)的人發(fā)出的解除通知才能產(chǎn)生合同解除的后果，故乙公司在不享有單方解除權(quán)的前提下，主張向甲公司郵寄解除合同通知單以及催促甲公司完成交接，上述行為均不產(chǎn)生合同解除的效力，案涉合同仍為有效合同。

關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)的問題。本案中，乙公司在案涉合同約定租期內(nèi)，拒絕支付租金，且在無證據(jù)證明合同無法繼續(xù)履行或繼續(xù)履行會(huì)給其造重大損失的情況下提出解除合同，構(gòu)成違約。綜合雙方的合同目的、合同的實(shí)際履行情況等因素，認(rèn)定雙方應(yīng)繼續(xù)履行案涉合同，乙公司應(yīng)按照合同約定向甲公司支付豬場的年租金及逾期違約金，并無不當(dāng)，法院予以支持。

法院判決： 一、由乙公司支付甲公司14080頭豬場第三期租賃費(fèi)3097600元及逾期違約金；二、駁回甲公司的其他訴訟請求；三、駁回乙公司的反訴請求。

一審判決后，乙公司不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

法官說法

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同，這是合同法律效力的重要內(nèi)容，也是民事主體誠實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。

合同法定解除的前提是合同繼續(xù)存在的基礎(chǔ)喪失，合同義務(wù)得不到完全履行或合同義務(wù)的履行已對(duì)債權(quán)人無實(shí)際意義，守約方欲從合同履行中得到的各項(xiàng)利益落空，繼續(xù)維系合同對(duì)雙方均無必要，此時(shí)法律方可介入合同當(dāng)事人的自由意思中，賦予守約方單方解除合同的權(quán)利，脫離合同對(duì)待給付義務(wù)的約束。本案中，甲公司系按照乙公司要求的條件和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)案涉豬場，并經(jīng)乙公司驗(yàn)收合格后交付其生產(chǎn)、經(jīng)營，不存在違約行為，乙公司作為違約方，不享有法定解除權(quán)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

《中華人民共和國民法典》第五百七十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對(duì)方可以請求其支付。”

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。或者不履行其他金錢債務(wù)的，對(duì)方可以請求其支付。”

來源：巨野法院、山東高法