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如何評(píng)價(jià)最新『成都國土空間規(guī)劃』?

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我是『房段子』,您相見恨晚的房產(chǎn)軍師,目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義,穩(wěn)中求進(jìn),并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度,輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn),給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)(幕后分析及數(shù)據(jù)+資格、社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)),針對你的個(gè)人問題,一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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看圖作文:如何評(píng)價(jià)最新成都國土空間規(guī)劃?

前兩天很多粉絲拿著成都國土空間規(guī)劃的這張圖來剖析,也想聽聽我的想法,那就匯總發(fā)篇文章。

這張圖核心就是3個(gè)城市中心+10個(gè)地區(qū)中心+多個(gè)片區(qū)中心。


1、三個(gè)城市中心,不能只看到最大最紅的老城中心、天府新中心,也要明確看到中央活力區(qū),三位一體是未來城市最核心最精華的一圈,也就是大家說的——天府大道贏麻了。

①老城中心,這個(gè)提法最終敲定。這里是老城,是成都?xì)v史文化的積淀,并不是某些噴子口中的古城老破小,而是作為東西南北十字交匯處的核心區(qū)。大致范圍在成都二環(huán)以內(nèi),成熟度非常高了,從樓市角度能看到,二環(huán)內(nèi)的品牌品質(zhì)新房,一直供不應(yīng)求,價(jià)值十分堅(jiān)挺。


②中央活力區(qū),是銜接老城中心和天府新中心之間的精華部分,是既要又要,既有又有的完美答案,覆蓋了包括桐梓林、站南、金融城一二三期、林家壩、大源、新川、中和、華陽等部分區(qū)域,主要就是高新南區(qū),不再是雙中心之間的過渡地帶,而是“升格”為實(shí)質(zhì)性肯定的城市中心。

從樓市角度來說,可開發(fā)的區(qū)域主要就集中在金融城三期、林家壩以及大源西和新川。


③天府新中心,以前主要是指天東天西后者整個(gè)天C,如今把興隆湖也涵蓋進(jìn)來,整體打造科創(chuàng)、總部集體,銜接成渝雙城記的意圖明顯。

這幾年天府新區(qū)受到的輿論影響很大,各種吹各種黑你來我往十分熱鬧,但是平心而論,成都乃至四川的確是花了大力氣來打造天府新區(qū)的,投入很多,但還沒到產(chǎn)出就要流產(chǎn)嗎?

公允地說,我并不希望天新垮塌,除非外部的“壞人”或者存在利益牽連妒忌心理的人。一個(gè)垮塌的天新,或?qū)⑼侠壅麄€(gè)成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市定位,在后續(xù)的城市戰(zhàn)爭中底氣不足。

我們既需要老城的歷史沉淀,價(jià)值認(rèn)可,又需要中央活力區(qū)的中堅(jiān)力量,城市頂流,還需要天府未來中心的長期主義,有昨天有今天有明天,成都才能站穩(wěn)西部一哥的地位。

至于說黑來黑去的,到底誰先動(dòng)手,已經(jīng)無從考證了,就像成渝世仇一樣無解。最理想的辦法,那就是互道燒餅,不再越界,吹自己喜歡的買自己喜歡的,但是不拉踩,不抹黑。


2、除了“雙核、一區(qū)”,還有10個(gè)“地區(qū)中心”。說實(shí)話,到這里就更多的是政策扶持了,需要綜合地段板塊價(jià)值來區(qū)分真真是否有含金量。

10個(gè)“地區(qū)中心”包括武侯新城中心、玉石洪河中心、大豐天回中心、龍泉驛東安湖中心、新都翠微湖中心、青白江新城中心、郫都新城中心、溫江光華中心、雙流東升城市綜合服務(wù)中心和新津成南新中心。

這里的地區(qū)中心,我絕不否認(rèn)其地位價(jià)值,因?yàn)闃鞘兄皇浅啥及l(fā)展里一小撮微不足道的力量。

可房段子就是討論成都樓市價(jià)值的,所以也只能從這個(gè)角度出發(fā)來思考。比如青白江,連地鐵都沒有,這幾年是什么表現(xiàn)大家都心知肚明。再比如新津,前幾年趕上好風(fēng)口修了不少新房,但潮水褪去,沒有X吹后,重歸落寞。

因此這種地區(qū)中心對樓市的意義大嗎?不大,更多的就是政策性扶持定位。

其他的新都、郫都、溫江、雙流、龍泉驛可謂是近郊五區(qū)的雨露均沾(新津和青白江作為中心城區(qū),也一樣),這里也不便多評(píng)價(jià)了,懂的都懂,不影響接下來的價(jià)值演變。

最值得關(guān)注的,其實(shí)就是剩下的三個(gè)——大豐天回中心、武侯新城中心以及玉石洪河中心。近乎等腰三角形的布局,把繞城內(nèi)的5城區(qū)襯托得更加熠熠生輝。

大豐天回犬牙交錯(cuò),一直是兩區(qū)抱團(tuán)發(fā)展的典范,是往北打通德陽綿陽的橋頭堡,具有很強(qiáng)的政治意義。近年來片區(qū)一直處于價(jià)格洼地,泡沫并不大,反而城建,交通,文體以及人口產(chǎn)業(yè)發(fā)展都很迅速,是真正適合北門人的舒居之地。看規(guī)劃懂政策懂預(yù)判,接下來大豐天回肯定還要大做文章。

武侯新城我一直是比較看好的,有人說它只落得個(gè)地區(qū)中心的地位,輸麻了。但實(shí)際上同級(jí)別同環(huán)線的又有幾個(gè)有此殊榮?要我說反而是贏麻了。

武侯新城開發(fā)多年,豪宅第三極雖然落空了,但是品質(zhì)樓盤的確修了不少,從這兩年的房價(jià)來看,也是很堅(jiān)挺的3萬+區(qū)域,憑借嶄新的城市界面,優(yōu)質(zhì)的教育以及縱橫交錯(cuò)的地鐵線,核心區(qū)在西貴南富的加持下,很多人繞不開。

最出戲的是玉石洪河中心,作為龍泉鑲嵌到三環(huán)邊的明珠,從地緣和政治意義上都春風(fēng)得意。

早幾年我就在說這個(gè)片區(qū)了,只不過一直在憋大招,遲遲沒見成效。玉石洪河地鐵路網(wǎng)的規(guī)劃是比較超前的(龍泉在重新評(píng)估債務(wù),地鐵規(guī)劃有望),行政學(xué)院也憑借繞城內(nèi)的區(qū)位優(yōu)勢,躍居成為二圈老大。再加上我反復(fù)強(qiáng)調(diào)過的成渝雙城,向東向南發(fā)展的意義。

因此它作為成都往東發(fā)展的橋頭堡,不僅銜接?xùn)|部新區(qū),還劍指重慶,立意高、格局大,是東西軸線的主戰(zhàn)場,也未來可期。

不過話說回來,很多同級(jí)別的板塊沒能進(jìn)階“片區(qū)中心”,稍顯遺憾,但我認(rèn)為這種定位是取舍的,是政策性的,而非實(shí)質(zhì)性對樓市有翻天覆地影響的規(guī)劃。


3、“片區(qū)中心”則很多很多了——這里既有政策性的,也有未來性的,更有找補(bǔ)性的。

①政策性就是主觀上予以扶持,但沒啥用;②未來性是立足很長遠(yuǎn)很長遠(yuǎn)的未來,可以觀察;③找補(bǔ)性就是本身地段價(jià)值不錯(cuò),但片區(qū)中心數(shù)量有限,所以只能委屈“降檔”,但還是不影響此前成都樓市對其價(jià)值研判。

天府新區(qū):天府站②、籍田①

青羊區(qū):青羊總部③

金牛區(qū):茶店子③、鳳凰山②

武侯區(qū):太平寺②

成華區(qū):八里莊③

雙流區(qū):怡心湖③、公興①、永安②

郫都區(qū):紅光①

總的來說,經(jīng)過此前多版敲定,目前來說這一輪國土空間規(guī)劃,并沒有太多新意,基本上按照東西南北主軸,三中心的發(fā)展思路在走。

成都的規(guī)劃已經(jīng)基本定型,個(gè)人或者小團(tuán)體的意志,無法改變大的趨勢;

樓市的價(jià)值和規(guī)劃息息相關(guān),但不能迷信規(guī)劃,樓市價(jià)值已經(jīng)開始固化;

買房量力而行遵循實(shí)用主義,而非唯核心論,正所謂圈子不同不要硬融。

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