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我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+資格、社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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看圖作文：如何評(píng)價(jià)最新成都國(guó)土空間規(guī)劃？

前兩天很多粉絲拿著成都國(guó)土空間規(guī)劃的這張圖來(lái)剖析，也想聽(tīng)聽(tīng)我的想法，那就匯總發(fā)篇文章。

這張圖核心就是3個(gè)城市中心+10個(gè)地區(qū)中心+多個(gè)片區(qū)中心。

1、三個(gè)城市中心，不能只看到最大最紅的老城中心、天府新中心，也要明確看到中央活力區(qū)，三位一體是未來(lái)城市最核心最精華的一圈，也就是大家說(shuō)的——天府大道贏麻了。

①老城中心，這個(gè)提法最終敲定。這里是老城，是成都?xì)v史文化的積淀，并不是某些噴子口中的古城老破小，而是作為東西南北十字交匯處的核心區(qū)。大致范圍在成都二環(huán)以?xún)?nèi)，成熟度非常高了，從樓市角度能看到，二環(huán)內(nèi)的品牌品質(zhì)新房，一直供不應(yīng)求，價(jià)值十分堅(jiān)挺。

②中央活力區(qū)，是銜接老城中心和天府新中心之間的精華部分，是既要又要，既有又有的完美答案，覆蓋了包括桐梓林、站南、金融城一二三期、林家壩、大源、新川、中和、華陽(yáng)等部分區(qū)域，主要就是高新南區(qū)，不再是雙中心之間的過(guò)渡地帶，而是“升格”為實(shí)質(zhì)性肯定的城市中心。

從樓市角度來(lái)說(shuō)，可開(kāi)發(fā)的區(qū)域主要就集中在金融城三期、林家壩以及大源西和新川。

③天府新中心，以前主要是指天東天西后者整個(gè)天C，如今把興隆湖也涵蓋進(jìn)來(lái)，整體打造科創(chuàng)、總部集體，銜接成渝雙城記的意圖明顯。

這幾年天府新區(qū)受到的輿論影響很大，各種吹各種黑你來(lái)我往十分熱鬧，但是平心而論，成都乃至四川的確是花了大力氣來(lái)打造天府新區(qū)的，投入很多，但還沒(méi)到產(chǎn)出就要流產(chǎn)嗎？

公允地說(shuō)，我并不希望天新垮塌，除非外部的“壞人”或者存在利益牽連妒忌心理的人。一個(gè)垮塌的天新，或?qū)⑼侠壅麄€(gè)成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市定位，在后續(xù)的城市戰(zhàn)爭(zhēng)中底氣不足。

我們既需要老城的歷史沉淀，價(jià)值認(rèn)可，又需要中央活力區(qū)的中堅(jiān)力量，城市頂流，還需要天府未來(lái)中心的長(zhǎng)期主義，有昨天有今天有明天，成都才能站穩(wěn)西部一哥的地位。

至于說(shuō)黑來(lái)黑去的，到底誰(shuí)先動(dòng)手，已經(jīng)無(wú)從考證了，就像成渝世仇一樣無(wú)解。最理想的辦法，那就是互道燒餅，不再越界，吹自己喜歡的買(mǎi)自己喜歡的，但是不拉踩，不抹黑。

2、除了“雙核、一區(qū)”，還有10個(gè)“地區(qū)中心”。說(shuō)實(shí)話，到這里就更多的是政策扶持了，需要綜合地段板塊價(jià)值來(lái)區(qū)分真真是否有含金量。

10個(gè)“地區(qū)中心”包括武侯新城中心、玉石洪河中心、大豐天回中心、龍泉驛東安湖中心、新都翠微湖中心、青白江新城中心、郫都新城中心、溫江光華中心、雙流東升城市綜合服務(wù)中心和新津成南新中心。

這里的地區(qū)中心，我絕不否認(rèn)其地位價(jià)值，因?yàn)闃鞘兄皇浅啥及l(fā)展里一小撮微不足道的力量。

可房段子就是討論成都樓市價(jià)值的，所以也只能從這個(gè)角度出發(fā)來(lái)思考。比如青白江，連地鐵都沒(méi)有，這幾年是什么表現(xiàn)大家都心知肚明。再比如新津，前幾年趕上好風(fēng)口修了不少新房，但潮水褪去，沒(méi)有X吹后，重歸落寞。

因此這種地區(qū)中心對(duì)樓市的意義大嗎？不大，更多的就是政策性扶持定位。

其他的新都、郫都、溫江、雙流、龍泉驛可謂是近郊五區(qū)的雨露均沾（新津和青白江作為中心城區(qū)，也一樣），這里也不便多評(píng)價(jià)了，懂的都懂，不影響接下來(lái)的價(jià)值演變。

最值得關(guān)注的，其實(shí)就是剩下的三個(gè)——大豐天回中心、武侯新城中心以及玉石洪河中心。近乎等腰三角形的布局，把繞城內(nèi)的5城區(qū)襯托得更加熠熠生輝。

大豐天回犬牙交錯(cuò)，一直是兩區(qū)抱團(tuán)發(fā)展的典范，是往北打通德陽(yáng)綿陽(yáng)的橋頭堡，具有很強(qiáng)的政治意義。近年來(lái)片區(qū)一直處于價(jià)格洼地，泡沫并不大，反而城建，交通，文體以及人口產(chǎn)業(yè)發(fā)展都很迅速，是真正適合北門(mén)人的舒居之地。看規(guī)劃懂政策懂預(yù)判，接下來(lái)大豐天回肯定還要大做文章。

武侯新城我一直是比較看好的，有人說(shuō)它只落得個(gè)地區(qū)中心的地位，輸麻了。但實(shí)際上同級(jí)別同環(huán)線的又有幾個(gè)有此殊榮？要我說(shuō)反而是贏麻了。

武侯新城開(kāi)發(fā)多年，豪宅第三極雖然落空了，但是品質(zhì)樓盤(pán)的確修了不少，從這兩年的房?jī)r(jià)來(lái)看，也是很堅(jiān)挺的3萬(wàn)+區(qū)域，憑借嶄新的城市界面，優(yōu)質(zhì)的教育以及縱橫交錯(cuò)的地鐵線，核心區(qū)在西貴南富的加持下，很多人繞不開(kāi)。

最出戲的是玉石洪河中心，作為龍泉鑲嵌到三環(huán)邊的明珠，從地緣和政治意義上都春風(fēng)得意。

早幾年我就在說(shuō)這個(gè)片區(qū)了，只不過(guò)一直在憋大招，遲遲沒(méi)見(jiàn)成效。玉石洪河地鐵路網(wǎng)的規(guī)劃是比較超前的（龍泉在重新評(píng)估債務(wù)，地鐵規(guī)劃有望），行政學(xué)院也憑借繞城內(nèi)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，躍居成為二圈老大。再加上我反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)的成渝雙城，向東向南發(fā)展的意義。

因此它作為成都往東發(fā)展的橋頭堡，不僅銜接?xùn)|部新區(qū)，還劍指重慶，立意高、格局大，是東西軸線的主戰(zhàn)場(chǎng)，也未來(lái)可期。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，很多同級(jí)別的板塊沒(méi)能進(jìn)階“片區(qū)中心”，稍顯遺憾，但我認(rèn)為這種定位是取舍的，是政策性的，而非實(shí)質(zhì)性對(duì)樓市有翻天覆地影響的規(guī)劃。

3、“片區(qū)中心”則很多很多了——這里既有政策性的，也有未來(lái)性的，更有找補(bǔ)性的。

①政策性就是主觀上予以扶持，但沒(méi)啥用；②未來(lái)性是立足很長(zhǎng)遠(yuǎn)很長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，可以觀察；③找補(bǔ)性就是本身地段價(jià)值不錯(cuò)，但片區(qū)中心數(shù)量有限，所以只能委屈“降檔”，但還是不影響此前成都樓市對(duì)其價(jià)值研判。

天府新區(qū)：天府站②、籍田①

青羊區(qū)：青羊總部③

金牛區(qū)：茶店子③、鳳凰山②

武侯區(qū)：太平寺②

成華區(qū)：八里莊③

雙流區(qū)：怡心湖③、公興①、永安②

郫都區(qū)：紅光①

總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)此前多版敲定，目前來(lái)說(shuō)這一輪國(guó)土空間規(guī)劃，并沒(méi)有太多新意，基本上按照東西南北主軸，三中心的發(fā)展思路在走。

成都的規(guī)劃已經(jīng)基本定型，個(gè)人或者小團(tuán)體的意志，無(wú)法改變大的趨勢(shì)；

樓市的價(jià)值和規(guī)劃息息相關(guān)，但不能迷信規(guī)劃，樓市價(jià)值已經(jīng)開(kāi)始固化；

買(mǎi)房量力而行遵循實(shí)用主義，而非唯核心論，正所謂圈子不同不要硬融。