最近，杭州首套房房貸利率漲了。

而且是連漲兩次，一口氣從2.9%漲到了3.1%。

不僅僅是杭州，11月以來全國多座城市都上調了房貸利率，廣州、南京、武漢、廈門等城市，目前房貸利率都在3.0%-3.1%。

房價復蘇了嗎？

從70城數據上看，10月新房價格環比上漲城市數量繼續增加，較上月增加4個升至7個；其余63城環比下跌，下跌城市個數占比約90%。

上漲的城市，也主要集中在一二線城市中。

我認為，房價短期回暖，是一二線城市利好盡出情況下的正常反應。

像無牌可打的三線及以下城市，房價就還在跌。

目前，一二線城市的租售比依然很多，在缺乏長期上漲預期的前提下，投資回報率很低。

等到市場將927利好消化干凈后，房價很可能會繼續下行。

而杭州等城市回調首套房房貸利率，很可能只是對近期樓市放量的正常反應。

現在加了，之后還能降。

做投資一定要明白，趨勢的力量是很強的。

單單一個月的數據稍微好看一點，是遠遠談不到逆轉趨勢的。

那么，在樓市熊市依舊的當下，老百姓在樓市上可以做哪些操作呢？

第一 ，對自己投資能力沒有信心的朋友，堅決提前還貸。

不管貸款利率怎么降，它永遠比存款利率要高，否則銀行乃至于整個金融體系就會崩潰。

何況房貸是復利計算，存款是單利計算。

如果你是只敢把錢存銀行的主，早一個月提前還貸，就省一個月的利息。

當然，如果你對自己的投資能力有信心（比如我自己），那么就沒必要提前還貸。

說到底，投資理財是一門比較的藝術。

提前還貸就是個100%獲得3%-4%收益的理財方式。

性價比如何，因人而異。

第二，如果你有向上置換的需求（爛房換好房），盡快落實。

這是一道簡單的數學題。

如果你要賣出600萬的房子，買入1000萬的房子，那么你需要額外支付400萬的買房款。

而如果這兩套房子都下跌10%，則情況就變成了賣出540萬的房子，買入900萬的房子。

你只需要再付360萬的買房款即可。

立省40萬。

而且，在現實情況里，同一城市內部對比，往往存在爛房抗跌難漲、好房易跌易漲的情況。

注意啊，這里說的好房是在普通百姓購買力范疇內的，不包括豪宅。

豪宅那玩意抗跌易漲，只是跟普通老百姓沒啥關系。

那為什么爛房抗跌難漲、好房易跌易漲呢？

爛房，類似于低估值紅利股。

好房，類似于高估值科技股。

爛房再爛，它的區位價值、落戶價值、居住價值是不會消失的。

再加上它在上一輪樓牛中大概率也沒漲多少，溢價空間也少。

這就決定了，它再跌也跌不到哪去。

當然，如果經濟好轉，樓市行情逆轉，那么主導樓市定價權的人會重新變成對未來收入有信心的年輕人。

這時候，爛房在戶型設計、小區環境、居住體驗等方面的劣勢就會重新暴露，很可能會跑輸同城大盤。

好房則相反，居住體驗等優勢在樓熊中并不重要，而上輪樓牛遺留的高額溢價就得被消化。

跌幅往往會比爛房更大。

因此，樓市熊市，是置換房屋的良機。

當然，這里置換的前提是你本身就有房屋置換的需求，而不是投資。

要說純粹投資了話，現在不建議往房產上話費一分錢。

第三，就是清理掉手上所有垃圾房產。

在人口形勢無法逆轉的當下，扣除通脹后，垃圾房產的價值大概率會一路向下。

未來即便一二線城市樓市逆轉了，垃圾房產也不會上漲。

那什么是垃圾房產呢？

我有一個簡單粗暴的判斷方法：

非自住、非一二線城市、租售比低于3%，三個條件都滿足的，就是垃圾房產。

持有這類房產，不如賣了存銀行。

最后，就是有剛需購房需求、但手上暫時還沒有房產的。

如果不是太著急，能緩則緩。

還得跌呢。

至于房產定價的底層邏輯，以及我們對樓市的基本定價，大家可以看這篇文章：《》 你對A股的期望月底，最后你的實際收益，反而有可能越高

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