大家好，我是蘇北哥！一個周末結束，時間瞬間跨入了12月，還來不及對11月揮手告別……不過就在上個周末短短兩天時間里，南京樓市其實已經發生了翻天覆地的變化。

01.

南京公積金利率瘋傳將下調，幅度驚人！上周末，日光盤、熱銷盤來襲，熱銷底層邏輯分析

萬事皆有可能！之前文章北哥一直判斷公積金房貸利率可能停止下調，原因是10月17日5部門會議提出的4個下調中的“公積金利率下調25個基點”遲遲沒有動作；加之11月5日開始的全國性商貸利率回調，南京二套房利率短短17天時間就從2.95%回調至了3.3%。

上調商貸利率不就是為了縮小與公積金利率之間的差距嗎？本以為公積金房貸利率下調步伐會就此停止，沒曾想還有后招。

就在上周六，忽然傳來公積金貸款利率將下調的消息，有專家為公積金利率進一步下調動作而發聲，稱即將步入2025年，公積金利率應該進行一輪“補跌”，補跌幅度甚至應該達到80BP，以此求得與商業房貸利率之間的動態平衡！

對于進一步下調公積金貸款利率，一些專家觀點鮮明，看法一致。

上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤認為，部分地區近期選擇商業性個人住房貸款利率，而非下調住房公積金貸款利率，其做法實際上是本末倒置。

他還表示，相較于5年起LPR的連續調降，住房公積金貸款利率的下調已經明顯偏慢，需要補降。例如2019年8月LPR報價機制改革以來，5年期LPR累計下調10次，累計下調幅度達到125BP，而5年以上個人住房公積金貸款利率同期僅下調2次，累計下調幅度只有44BP，所以公積金利率必須補跌80BP，就是這么計算出來的。

今年517會議調整后的公積金利率水平

公積金房貸利率的進一步調降，可以說是國內樓市的三大懸疑問題之一。目前專家提出補跌80BP，只是一個提議，實際上能否順利落地執行，其實還有待GF的實際動作。

北哥認為本輪全國性商業房貸利率回調，一方面是為了拉開與公積金利率的差距和空間，避免某些地方商貸與公積金利率出現倒掛的“尷尬局面”；另一方面，也是最根本的，其實是為了緩解國內銀行的“凈息差危機”。

根據之前北哥摘錄的GF統計數據，4家國有控股最大的銀行（工農中建銀行），凈息差最高只有1.57%，最低達到1.44%，不但都下降在警戒線之內，而且還呈現持續下降的趨勢。持續5年的商業房貸降息，加之去年、今年兩次存量房貸利率全國性調降，已經大大壓縮銀行利潤空間，雖然一年半時間內，國內存款利率經歷了“六連降”，目前5年期大額存單主流利率只有1.55%，但仍止不住銀行凈息差收窄的步伐。

所以北哥判斷，本輪商業房貸利率回調，最重要、最根本的是銀行金融端對于利率空間的“原始追逐欲望”，別忘了銀行也是企業，這樣來看和公積金利率漲跌其實關系不大。

其實道理是一樣的！公積金利率下一步能否下調，或者能否下調80BP，其實根本上也是銀行業的利潤空間決定的，也就是說將公積金利率下調至2.85%以下，銀行能否保證盈利空間！如果不能保證則不會再下調，或者說短暫下調了，也會很快回漲；如果能保證利潤空間，公積金利率自然還會下調。

對公積金房貸利率調整話題感興趣的粉絲，可以在文末評論區留言，或者晚間10點走進“蘇北哥南京說房”抖音直播間，與北哥進行探討。

下面將視線轉向南京樓市，可以說上個周末南京新房打了一個翻身仗。一個樓盤開盤“順利日光”；另一個樓盤加推去化8成。

“開盤日光”的是河西中部今年首座四代宅項目，招商金陵序，從3月8日拿地開始，到上周六11月30日正式首開，歷時8個多月，終于讓南京樓市等待了一個火爆熱銷的結果。

該案首次開盤推出的1號樓10F洋房+6號樓24F高層，共110套房源，開盤當天就告售罄，當天開盤攬金12億+元。據說，當天開盤，招商金陵序整盤備案套總價為1007萬-1925萬，最高洋房單價達85673元/㎡，可謂再次穩定河西中豪宅最高單價。

金陵序開盤現場

很難想象，直至如今南京樓市的千萬豪宅新盤，開盤仍然“靠搶”，而且南京早已取消公正搖號，招商金陵序居然自己在開盤現場舉行了搖號開盤，2019年前后那種樓盤開盤，現場買房要“托人、找關系、走后門”的市場氣氛好像瞬間又回來了！

雖然招商金陵序的首開效果的確“很炸裂”，但是我們理性的來看，低價策略仍然起到了重要作用。按照開盤之前透露的消息，招商金陵序175㎡的實際售價是950萬-1200萬，折后單價在5.42-6.85萬/m2，實際這個價格是比該項目的銷許價格要低0.7-2萬/m2的。

要知道目前河西中標桿二手房，海玥名都和宏圖一期最新成交單價仍然可以達到6.1-6.3萬/m2。

也就是說招商金陵序首開無形之間，房價方面還與河西老牌豪宅形成了“倒掛”，再加上招商金陵序四代宅的產品基因，種種因素推導出的綜合性價比，讓南京的頂級富豪們有了強烈的“撿漏”心態，也許正是這種心態成就了招商金陵序的“首開爆火”。

招商金陵序可謂是今年四代宅產品的“信心基石”，也是后續大批豪宅類四代宅項目能否打開局面的一扇窗口，從這個角度來說，該項目首開是必須爆火的。目前來看，這個市場預期已經達到了。有消息稱，招商金陵序本月內就將領取二開銷許，目前推出樓棟尚未確定。

可見招商金陵序本身也想趁著首開熱度，趁熱打鐵，迅速出貨，夯實全市熱銷盤這個大IP；另一方面招商金陵序二開的定價策略當受關注，會否繼續低價開盤可能是保證金陵序二開熱銷與否的關鍵因素。

另一個開盤去化8成的熱銷盤是江核的揚子保利江韻瑧悅，上周四晚（11月28日），江韻瑧悅第四次開盤，推出5號樓92套新房源，當天去化達到8成。

江韻瑧悅5號樓開盤現場

談到江韻瑧悅的熱銷底層邏輯，其實依照北哥的預判，但凡是地段說得過去，剛需預算的第四宅住宅項目，未來大概率都是熱銷，原因很簡單，以江韻瑧悅為例，之前售罄的多層電梯洋房，折后單價只有3.3-3.6萬/㎡，143㎡戶型總價也就是470-520萬左右；在售的高層住宅，折后單價只有2.8-3.2萬/㎡；105、115㎡戶型總價段290-370萬左右。

說實在的這種高層四代宅的總價預算，放眼全市也只能夠得上軟件谷、雨核、江寧東山的快銷剛需房，大校場的低總價項目都買不起，站在購房人角度當然果斷選擇江韻瑧悅這種有景觀、有品牌、還有四代宅品質加持的項目，所以熱銷是肯定的。這也是為什么全市的剛需四代宅“一拿地就準備開盤”的原因所在。

回頭看來，大部分四代宅項目“洋房+高層”的高低配規劃的確很高明，開盤先推洋房，大火之后，再推高層，開盤持續火爆就是大概率事件了。

這次江韻瑧悅加推5號樓，開盤大火是預料之中的，這棟樓本身就是全盤距離揚子江濱江岸線最近的一棟樓，高區房源可獨覽江景。

江韻瑧悅5號樓位置

開盤價格沒漲，5號樓還風景這邊獨好，當然熱銷！然而地處江北核中核的揚子保利江韻瑧悅，5號樓售罄后，僅剩于4、7號樓兩棟高層未售，其余5棟樓已經相繼售罄，推盤進度已經超過71%。

這樣來看，揚子保利江韻瑧悅可能在明年農歷年之前就可以收官了，成為南京樓市史上最快收官的“第四代住宅項目”

02.

11月南京數據出爐，透露市場真實行情！14盤集中領銷許，開盤潮來襲

11月份就這樣悄然飄過，似乎不經意間就從我們的指縫中溜走，相比于9、10月份的大開大合，強勢ZC一波接著一波。11月份的南京樓市似乎真的沒什么存在感。

但是11月份最新的一份南京樓市數據已經出爐了。這份數據是克而瑞南京于上周六傍晚發布的，透露出南京樓市的一些真實行情。

數據一開篇講到了南京11月份的新房成交數據，克而瑞統計口徑是當月成交量達到了56.03萬方，這不僅趕超了金九銀十，而且還創造了今年截止目前的數據新高和指數轉正。

同時克而瑞數據還透露的一個重要信息，11月南京單周新房成交量穩定在1000套，那么也就是說11月全月南京新房成交量起碼在4000套。對比9月份的3477套；10月份的3297套，的確出現了不小的增幅。

數據來源克而瑞南京

為了證明11月南京新房成交量的顯著增長，克而瑞還特別拿南京二手房成交量進行對比，告訴所有購房人，年初1月，南京新房和二手房的成交量比值為0.18，也就是說在1月份南京賣5套二手房的難度，相當于賣1套新房的難度；

11月的情況發生逆轉了，新房二手房的成交量比值達到了0.62，也就告訴你，現在每賣1.6套二手房，就能賣掉1套新房。

不過呢11月份的房價水平這次克而瑞沒有提及，可能是因為10月份的數據搞了“烏龍”，10月底的時候克而瑞曾在數據報告中指出，10月份南京新房成交均價31142元/㎡，環比9月上漲19.6%，但后來11月15日國家統計局70城數據出爐，卻顯示南京新房價格環比下跌0.6%，同比下跌8.6%。搞出了一點小烏龍，所以這次干脆把房價分析這一塊內容“抹了”。

除此之外，克而瑞數據最有價值的莫過于每月的南京樓盤業績排行。11月份這一次的南京樓盤業績20強，對比10月份的20強數據，發現市場的確發生了不小的變動。

1-11月份南京樓盤業績20強

1-10月份南京樓盤業績20強

首先說排行順序沒有出現變化的樓盤，第一就是河西中部的豪宅項目，綠城華發金陵月華，1-10月份該項目的成交金額為34.20億元，業績排名全市第一。1-11月份該項成交金額為41.71億元，業績排行仍然排在全市第一。

也就是說整個11月份，一個金陵月華的成交金額7.51億元，相當于南京業績排名20名開外的剛需樓盤一年的成交金額。如果以金陵月華一套房源總價平均1300萬元來計算，那么光是11月份該樓盤就成交近60套房源，屬實驚人。

金陵月華開盤現場

當然了北哥在這里無疑為金陵月華做廣告，只是該項目在數據反應上的確表現突出，與之相對的同一等級的豪宅項目中海江南玖序，1-11月份的業績是14.96億，排在全市14位；而1-10月份該盤業績是13.11億，排名全市12位，也就是說江南玖序11月份只產生了1.85億的業績，全月去化約不足10套。

江南玖序

從金陵月華與江南玖序兩大河西豪宅的業績對比，我們不難發現地段對于頂級客層的吸引力。金陵月華和江南玖序可以說都是頂配豪宅，然而前者6月底首開，連續開盤8次起碼有6次以上爆火，而江南玖序9月首開，至今為止開盤兩次，只有首開爆火。

問題出在哪？就是地段不同，江南玖序屬于河西南，而金陵月華地處河西中，一字之差，其豪宅產品的市場接受度，可謂天壤之別。可以說“河西中”對于頂豪產品的綜合性價比加持，不是其他板塊可以比擬的。11月30日，河西中首家四代宅招商金陵序首開日光，也從側面說明了這個問題。

如果說目前南京現存的15家第四代住宅項目不能個個開盤爆火，但位于河西中部的項目開盤爆火應該是無疑的。

似乎南京GC也注意到了這一市場現象，開始解鎖河西中部的重磅宅地，比如臺灣名品城地塊，目前已經動遷在即。

同時，11月30日招商金陵序首開爆火之后，同屬于河西中的四代豪宅中建合璽東方立刻領取了首開房源銷許。首推1、3號樓東78套房源銷許。銷許均價7.3萬/㎡

河西中部，因為金陵月華的連連熱銷、招商金陵序的首開日光，已經被逐步打開了局面，如果說今年南京樓市的推盤策略是運用四代宅項目提升南京房價的天花板，將市場走勢引入正向軌道，那么河西中絕對是一個突破口。

下面我們再來看，克而瑞兩張業績榜對比，排行順序變動較大的樓盤。首先是軟件谷的保利荷雨瑧悅，11月業績排行提升到了全市第三；第二是大校場的保利博雅和著，11月的業績排行提升到了全市第五的位置；第三是江寧東山的嘉和華府，11月的業績排行提升到了全市第七的位置，而它上個月還排在全市第十。

為什么這些剛需樓盤的全市業績排行都提升了？揭露了一個重要的市場真相，那就是主城熱銷剛需盤數量急劇減少，加速清盤。

先來看軟件谷的保利荷雨瑧悅。

目前軟件谷板塊內部，偉星時代悅峰僅剩最后10套在售，項目正在收官；保利鳳起云臺僅剩最后40套左右130㎡大戶型在售。

再看隔壁的雨核，長期排在全市業績排行榜第三位的萬科朗拾雨核，11月份將TOP3位置讓給了荷雨瑧悅。原因也是萬科朗拾也正是收官了。

所以曾經軟件谷、雨核4家熱銷剛需盤，如今只剩1家，4家樓盤的購買力全部集中到了保利荷雨瑧悅一家樓盤身上。業績自然猛烈增長。

大校場保利博雅和著也是同樣的情況。

目前整個大校場今年只有中信泰富九廬一家新盤推出，且是豪宅預算項目，加之華潤潤鴻府收官交付、金基新睿樾府正在清盤，類似保利博雅和著總價預算的剛需盤在大校場已經鳳毛麟角，去化量自然激增。

東山的嘉和華府吃了板塊供應量斷檔的紅利。

目前東山新房新增供應也是青黃不接的狀態，熱銷的盤正在清盤，比如招商璀璨璟園目前全盤還剩余60套左右房源在售，文靖路上武夷七里湖山還剩余最后100套房源在售，而中天美好旗下的金寧風華，目前尚未開盤。剛需預算的嘉和華府自然銷量猛增。

與此同時，上周南京掀起了一場14盤集中領取銷許潮，一波開盤潮襲來！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。