電影《三傻大鬧寶萊塢》中有句經典臺詞：

朋友不及格，我難過；朋友考第一，我更難過！

而對廣州業主來說，最難過的事莫過于市場真的回暖了，有的板塊已經止跌，但自己小區還在跌！

譬如下面這些板塊以及小區，在全市二手住宅網簽量突破1.1萬套，創下自2023年4月以來新高的同時，房價跌幅還在擴大……

01

最近半年跌超30%！

要說市中心的掉價板塊，很多人會提名牛奶廠。

但事實上，天河客運站才是真正的雷區！一年跌超三成，半年跌了21.8%，換誰誰頂得住啊。

而這個板塊的成交，主要來自遠洋天驕和南興花園。其中，遠洋天驕從10月開始，成交均價就在4萬關卡徘徊，而今年一季度的均價還是5萬出頭。

遠洋天驕成交走勢 圖源貝殼app

作為天河新房主力之二的牛奶廠和智慧城，雖然近一年的跌幅也在20%以上，但半年來的成交價格變化已經由負轉正，恭喜這兩板塊的業主脫離苦海～

再看海珠越秀荔灣，前進路半年跌幅達到33.8%，西華路和公園前分別跌超34%和26%。

前進路板塊價格走勢 圖源貝殼app

以散盤和老破小為主的板塊，成為了重災區。

再來看看市區成交大戶的番禺區，提名第一的是廈滘，半年跌幅達到32%。

黃埔方面，近半年來沒有哪個板塊跌幅特高，這或許跟黃埔二手房價從去年就開始整體回調有關。

換句話說就是早早開始跌，也跌到底了，現在也沒有多少空間再下滑了。

譬如成交量較高的萬科東薈城、實地常春藤和保利羅蘭國際等小區，房價急降主要體現在2023年。

萬科東薈城價格走勢 圖源貝殼app

北部二手房價出奇穩定，白云的人和、永泰以及花都的山前大道，都是產品結構導致的較大跌幅。

至于增城和南沙，與黃埔情況類似，各個板塊都是2023年期間跌幅更大，2024年后跌幅逐步收窄。

最后一個從化，不少電梯樓小區已經從1萬左右跌至6～8千/平，相當于縣城的房價。

作為二手交易的主陣地，太平鎮更是半年跌幅超27%，對比10月居然又下探超10%！

02

買賣雙方拉鋸戰還在持續

盤完這么多的板塊以及數據，接下來我得說點扎心的話了——

首先，雖說廣州二手房交易爆單了，但距離市場整體的漲價還有一段距離，拉鋸戰仍是主旋律。

考慮到二手市場反應速度，往往比新房更加遲鈍，因此價格普漲這事，明年上半年都不一定有影。

其次，二手市場議價空間正在縮小，不代表買家不講價就會出手。從近半年的數據看，跌個10%都不算什么，能跌個位數的，已經算是非常不錯。

而據合富大數據統計，10月份廣州二手住宅市場平均議價空間，仍在8%以上。

賣房的業主，不妨根據這個參數結合自己房子位置、配套等具體情況作調整。

當然，在翻閱數據過程中也看到了極少數漲幅高于10%的板塊。如果大家感興趣，下次再整一篇。

另外，外圍區二手房價的短期跌幅，其實是普遍小于市中心的。

這是因為外圍區的二手市場，更早開始承壓，目前價格已經接近跌無可跌。如果以兩年為期，始終還是市區二手價格站得更穩。

長期持有的話，還是能選市區不選郊區。

最后一點，買二手不能只看二手，周邊新房產品、價格和新盤數量，才是二手價格的最大影響因素。

賣房的業主要明白，你們最強勁的對手根本不是身邊鄰居或者周邊二手賣家，而是房企。

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