誰是普陀最落寞的板塊？

這就是我們今天故事的主角——真光：

真光板塊示意圖

真光在普陀的發展中非常落寞，跟周邊板塊比地位非常式微，幾乎成了被遺忘的角落。

真光東部是真如城市副中心，頭頂全區最亮的光環；

北部是普陀傾力打造的桃浦智創城，正在崛起成為普陀經濟增長的新引擎；

東北部的萬里是上海早期四大居住示范區，上海西站TOD正如火如荼建設中；

南部的長征擁有百聯中環購物中心和真北市級商圈，還有豪宅，定位都很高。

甘泉宜川再不濟，也是全區唯一的三甲醫院所在地，每個板塊都有自己鮮明的IP。

唯獨真光要啥沒啥、資源匱乏，在普陀發展中的站位不顯，被周邊眾多兄弟板塊踩在了腳下。

這背后，有著歷史的淵源，造就了真光今天的尷尬境地。

真光曾隸屬于嘉定郊區，資源積累本身就薄弱。

劃給普陀后，真光只是簡單地建設一些動遷房，承擔的是普陀最底層的職能。

加之高架與鐵路的阻隔，普陀的市政配套資源難以觸及，使得這里依舊保持著一種郊區感：

真光板塊的路面交通相對閉塞。

通往市區的大路桃浦路、曹安公路紅綠燈多，經常堵車。

要不是14號線穿過這里，真光或許還是那么默默無聞，繼續埋沒在破大區中。

真光與嘉定江橋、豐莊接壤，這片城市的邊角之地，儼然成了硬性設施的聚集地。

比如垃圾焚燒廠和高壓線，大大降低了真光的宜居屬性，飽受很多居民詬病。

江橋垃圾焚燒廠即上海環城再生能源有限公司所在地，其焚燒爐在夜空中依舊清晰可辨。

垃圾清運大卡車每天都穿梭這里卸貨：

從真光板塊的嘉美綠地、雙河綠地游園經過的高壓線非常大煞風景：

這些高壓線是從真如變電站發出的，一直延伸到江橋、安亭，整個上海西北走廊都在其輻射之下。

連真如發展這么多年都沒有解決高壓線入地的問題，更別說真光和江橋了。

真光這個板塊一言難盡。

真光板塊定位低，二手房產品在市場中的站位更低。

這個板塊就沒有什么好的產品，以老破小為主，市場競爭力非常有限。

真光新村與清澗街坊，這兩大“老破小”陣營，幾乎快壟斷了整個板塊的產品線。

真光新村總共10個小區，清澗有8個街坊，片區的老破小掛牌量非常大。

而且大家的成交價都集中在4.1-4.5萬元/m2的區間，產品和價格都面臨同質化競爭。

那么真光的老破小在市場上到底是什么樣的站位呢？能不能買呢？

在上海，“老破小”房源的價值通常取決于三大因素：XQ、地段和產業支撐。

可惜的是，真光的“老破小”在這三方面都沒有優勢，市場競爭力自然不足。

真光老破小XQ缺失了，板塊內沒有好學校，否則產品也不會賣這個價。

普陀能賣上價的老破小集中在長風板塊，擁有華師大XQ的加持。

比如華師大三村高達8萬元/m2，插上XQ的翅膀老破小賣了個好價錢。

真光處在中外環之間，地段雖不算偏遠。

但跟普陀內環旁的曹楊和光新比，其地段優勢就黯然失色了。

曹楊和光新的位置非常好，兩站地鐵就到CAZ，享有更優質的生活和產業配套。

而它們的老破小成交價格卻并未與真光拉開太大的差距。

比如曹楊三村成交均價在5萬元/m2，而光新板塊的管弄五六街坊成交均價在4.6萬元/m2。

我們再跟下游的豐莊比，真光老破小更加沒有性價比了。

豐莊的地段與真光差不多，老破小更加親民，完全擠壓了真光老破小的市場空間。

比如豐莊十二街坊成交價僅3.5-3.9萬元/m2。

乘坐13號線進城和14號線進城的速度差不多，真光老破小的光芒在對比之下愈發黯淡了。

再看田林的老破小，擁有真光所缺乏的產業支撐，居民不用跑多遠，就能在家門口上班。

這個鍋仍然要甩給真如。

真光隔壁就是真如城市副中心，在本世紀初就開始規劃了，與徐家匯同時起步。

如今雖然真如的商辦建起來了，但遲到了20年，完全錯過了資源導入的黃金期。

徐家匯的產業甩開真如一條街，兩者拉開了巨大的差距。

不止如此，抓住改革開放的機會，徐匯還發展了漕河涇產業區。

這讓夾在徐家匯和漕河涇中間的田林老破小非常吃香，成了上海老破小的標桿。

要地段有地段，要產業有產業，要XQ有XQ，田林成了上海老破小之王。

反觀普陀，真如副城、桃浦智創城這些產業區的發展總是慢半拍，錯過了改革開放所有的機遇。

所以缺乏諸多要素支撐后的真光老破小，市場競爭力十分有限。

對于購房者而言，除非價格優勢足夠明顯，否則并不推薦入手。

當然真光板塊不只有老破小，還有一些老式的商品房和動遷房。

但也是面臨很多問題，產品放在市場上同樣競爭力有限、落寞到被拋棄的地步了。

板塊為數不多的幾個商品房房齡都在20年以上了，如海普苑、中鼎豪園、上海家園等。

這些老式商品房戶型面積設計都是偏大，一一淪為了老破大，被改善客群拋棄了。

比如海普苑兩房面積在97-117m2，總價在700萬左右，是典型的老破大，換手率低至1.8%。

中鼎豪園兩房在96-108m2，總價在600萬上下，市場流通性也很低，換手率僅5%。

沒人買這些老破大，也在于下游的江橋次新房更加便宜，而且品質做得更好，跟上了時代發展。

江橋的次新商品房狠狠地分流了真光。

比如龍湖天璞雅筑，戶型漂亮、價格美麗，比買真光的老破大好多了。

龍湖天璞雅筑100m2做成了三房兩衛，南北通透，受到了大多數剛需家庭的青睞。

真光板塊2000年以后建的房子除了老式商品房外，就是一些大體量的動遷房了。

真光的動遷房再次受到了下游豐莊和江橋的狙擊，優勢大大減弱。

板塊西部是2001-2008年陸續建設的超大動遷社區陽光威尼斯。

陽光威尼斯總共有4期，住戶體量很大，掛牌房源也多，成交價在4.8萬元/m2左右。

不過一路之隔就是豐莊板塊的金鼎香樟苑，房齡更新在2012年，成交價格差不多。

只要地鐵多坐兩站，就來到了價格更實惠的嘉定動遷基地江橋。

江橋2012年的動遷房中星海上名豪苑（四期）成交價僅4.1-4.5萬元/m2，比陽光威尼斯便宜。

可以說，不管是老破小還是老破大，真光都承載不了市場的需求，被狠狠拋棄了。

真光沒有好產品，來自市區的購買力只能從14號線或13號線繼續往下坐。

穿過真光去往豐莊和江橋去買替代的產品。

真光的土地全部開發殆盡，未來幾乎沒有升級的空間。

城市界面老舊，普陀也沒有能力在這里做城市更新，把發展精力放到了周邊區域。

這決定了真光的二手房產品在后期不會更新迭代，市場會越來越落寞，上限已到。

雖然真光板塊有各種不好，但未來也不是沒有一點改善的希望。

如果真如的產業再加一把勁，真光把配套和環境做好，或許就能蛻變，向田林看齊。

桃浦智創城和真光僅一鐵之隔，一旦它蓄勢待發，真光可能就被照亮了。

另外嘉定在14號線的盡頭正在搞一城（上海臨港嘉定科技城）、一區（北虹之星）的規劃。

其中上海臨港嘉定科技城規劃了20萬方商辦，后期會圍繞科技創新、商貿流通和咨詢服務三大重點行業，大力發展創新經濟、總部經濟和數字經濟。

北虹之星即“上虹橋·城市更新區”，未來將打造成為一個產城融合的北虹橋新型城市樣板。

要是江橋的商務區崛起了，那么真光的居民就不用奔波市區，反向通勤到江橋上班成為可能。

同時大中環線26號線的規劃也為真光帶來了希望：

26號線要是開通了，將在上海西北部打通15、11、14、13和2號線等多條線路之間的聯絡。

未來從真光坐地鐵會通達更多區域，和桃浦智創城、長寧臨空示范區的聯系也更加緊密了。

也就是說，未來真光板塊會吸收到更多產業區的購買力，二手房市場有望被盤活。

未來的真光是否有重見輝煌的那一天？讓我們拭目以待！

雖然真光未來的愿望很美好，但目前距離實現還很遙遠。

當下的真光依然是普陀最落寞的板塊，產品有各種各樣的問題，被市場狠狠地拋棄了。