我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

你好，之前看到你說成都二手房還會持續分化，我在**小區有一套120多平的套四，整體裝修品質都很不錯，我自己是很喜歡的，但是今年房價到處都跌，家里人覺得害怕持續下跌，想賣掉了，就是純粹的套現，不知道合適嗎？

房段子解答

我就說2個案例吧。

最近有個二手小區接連出現了低價成交，今年跌了5k+，所以不止一位業主跑來問我要不要賣房？

我能明確他們是恐慌式拋售情緒，而非真正的難以自持。

從結論來說，我判斷小區價值是被嚴重低估了，是超跌的樓盤，目前是黎明前的黑暗。我鼓勵他們要重拾信心，而非半路割肉。

半信半疑的回去了。

其實我不太愿意在公域說這些話題，現在唱衰是“正確”，嘲諷謾罵成為了“主流”，可謂多說無益。

只給那些自我判斷地段可期，產品優質的房東，不要“仇者快，親者痛”。

另外有一個粉絲也是沒熬住，賣了。

一個老粉說關于賣不賣房，家里分歧很大，矛盾很多。

作為一個優質樓盤，視野資源商業教育地鐵都肉眼可見地快起來了，但家里人爭議很大，虧本也要賣。

男的拗不過。

最終昨天以破發2K/P虧本出售了。

有點可惜，倒在黎明之前，不過也能理解，家和萬事興。

只是便宜那個抄底撿漏的小子了。

會員提問

你好，我在WA有一套120平的清水的，估計能賣180萬，我目前不需要用錢，但是看著一直跌不曉得啥時候是個頭，你說有沒有必要現在賣房，然后換成更加優質的資產，賣了是繼續觀望還是買個更好區域的房子？

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

**在wa板塊，整體來說還好買得早，所以不會虧，但是和歷史價值高點來看，現在浮虧了不少。

大概3年前，是能賣兩萬二三，甚至以上的，現在來看，精裝成交價大概是1.6萬左右，清水的話，掛牌最低是1.56萬，你估計的180萬多折算下來差不多1.5，自我定位還是比較準確的。

關鍵是下行通道還要多久？wa并非成都強勢的板塊，二手房如此，新房也是如此，雖然有地鐵，也有**概念，而且**，地理位置不錯，但成都這種不錯的“地理位置”太多了，不缺wa一個，遠的不說，比如**，都是生不逢時，所以多年以來一直處于區域吊車尾的狀態，wa我覺得也會步其后塵，雖然界面比**更好，但是也相對更加荒蕪，唯一的地鐵能輻射的樓盤不多，基本面并不能沖出獨立行情。

所以這樣品相的板塊，在接下來的成都樓市價格浪潮里，依然處于被動的局面，我以前分析過，累計的蕭條周期大概**年，目前已經走過了**年左右，也就是說，這種下行的狀態，我覺得還要持續**年左右，到**年可能真正見底。

這期間價格并非說斷崖式驟降，而是緩慢下降溫水煮青蛙，打個比方，3年前2.2萬，1年前2萬，現在1.5萬，接下來2年可能是1.3-1.4萬這種狀態。

所以意思我也很明確，賣！至少不要繼續降低你的利潤。

現在假設能180出掉的話，我覺得也挺好，到時候再杠桿幾十個，像你說的260萬以內，那么我們一是可以尋找更優質的板塊，二是可以尋找更好的買入時機。

換言之，快賣滿買，打個時間差，完成置換鏈條。這里說下為什么建議你置換，還有賣房的技巧，我曾經寫過兩條，你參考以下——略。

賣肯定要賣，**不保值，還要降，熬不到回暖周期，早日離場。

接下來是怎么買的問題。按照240-260萬的預算來說，新房，尤其是有剪刀差的新房，基本是沒有的了，現在剪刀差網紅盤清零，即便有，往往因為現房發售單價總價也和周邊沒有倒掛，所以不要過高期望。隨后我給你一份去年底總結的網紅盤名單，你僅供參考。

至于說二手房，還是一換板塊，二等機會，下面推薦的板塊樓盤，當前可以邊賣邊觀察，但不要急于下手，估計還有一波跌幅，這樣你也時間上游刃有余一些。

具體買法略。

會員提問

你好，我家里2個孩子，已經在大源有一套小套二可改套三，老大在天新讀小學，老二在大源讀小學。

現在發現大源這套房子比較差，高位買入后悔了，現在想優化下，要么老二讀小學占大源學位，6年后賣掉，要么老二和老大一樣綁定同一所學校，等2年賣掉大源剛需套二，現在比較懵，不知道怎么才能讓我損失降到最低。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

首先，你現在的這套房子改為套三其實居住實用性還是比較強，因為八十多的這個戶型本身整體表現相對不錯，得房率也尚可，改成小套三單衛，不論是自住，還是方便老大讀初中，小孩的小初，又或者從未來的價值角度來看，應該都不算是比較差的思路。

我們以前的文章的確多次提到過，樓齡和品質的下滑的確會成為后期市場競爭力弱化的一個重要因素，考慮到你現在這個樓盤的品質問題房齡問題，還有樓市行情的角度，未來確實有一定風險，但是以現階段的情況看，其實風險可控，問題并不大。

現在從我們的角度來說，稍微買貴了一點，但是基本平替天新私立學費沒啥問題，關鍵是往后能否這個價格相對保值的問題。

按照230的價格來說，折算單價2.6萬左右，我們覺得短期的價值應該是在2.5萬上下，往后的話，底部可能不會很低，畢竟你也看到大源西的土拍樓面價都是2.3萬左右了，實際的板塊價值是能得到凸顯的，就算是后面房齡老化，但地段+學區的價值我覺得撐起來2萬多還是很輕松，并無壓力。還有就是大源其實這類剛需盤挺多，房齡在2015年的也不少，學區也不見得比你的更好，賣價還比你的更高（3萬+的一大堆），所以天塌下來有高個頂著。

總的來看，買入稍微倉促了一些，沒有抄到底部，但是也沒高太多，一二十萬的溢價，相當于學費了，更何況你老二讀書在即，是沒法一直拖下去的。

就算是老二就去讀天新，搖號私立，9年下來費用也不低，真要算這筆賬，未必就比你多出來的一二十萬更低。

再說現在不占用大源的學位，轉而過2年再出售套現的話，你面臨三個問題，一是多次交易的稅費中介費成本；二是過兩年我們覺得可能是價格底部，你這個時候是實實在在的“站崗”，高買低賣；三是假設就此自住讀書，拉長周期看，一方面能節省私立額外費用，另一方面還能沖破這個低迷的周期，重新回暖溫和上漲，達到保值和自住以及讀書的多重意義。

也就是說，大源剛需盤我們分析大概率是一個V字房價走勢，不要單純地認為2-4年后賣掉就割肉止損了，而是從一個更長的周期來看，還有回暖的可能。這個時候，地段價值，基本價格支撐是可以隨便2萬多的狀態，房齡此時就不太重要了，大家都是15年+的二手房，邊際效益遞減，只要維護保養到位，輔以地段價值，總的市場認可度和流通性，就能得到保障。

大源的學區成本肯定是更高的，但你不要想當然的認為200多萬全是學區溢價了，對比私立收費，大源學校價值還有自住屬性，其實溢價并不算高。

總的來說，你們230多萬的買入價稍高，但是趕鴨子上架了，小孩幼升小箭在弦上，不得不發，不在大源溢價買學區，也要去天新溢價搞私立，所以橫豎都是一刀，目前來看大源這邊不失為一個好的折中的買法。

還有新房+保障房的趨勢并不妨礙中間的次新二手房哈，保障房就是保障基礎居住需求，并不會有很好的品質和很廣泛的受眾（我們還遠沒到共產主義，也沒經濟發達到新加坡模式）。

新房主要是改善家庭。我們居中的普通老百姓，還是要住在剛需商品房里，這個是大方向改變不了的，既買之則安之，不要畏手畏腳，不要把所有都精打細算，能有70%的滿意，就很好了，往往追求100%滿意度的人，會失去很多很多的樓市機會。